Comprovativo de atividade de alojamento local: o que mudou e o que ainda lhe pode ser pedido
Última atualização: Maio 22, 2026
Se acompanhou as mudanças no alojamento local em Portugal nos últimos anos, provavelmente já ouviu falar do comprovativo de exercício de atividade.
Foi um dos temas mais debatidos entre proprietários em 2023, quando o pacote Mais Habitação tornou obrigatória a entrega de documentação para provar que o alojamento estava realmente ativo, sob pena de cancelamento do registo.
Essa obrigação foi revogada. Mas a necessidade de provar que o seu alojamento local está em funcionamento não desapareceu por completo. Continua a surgir em vários contextos, e saber quando pode ser pedida e o que pode apresentar faz diferença na gestão de alojamento local do dia a dia.
Este artigo explica o que foi o comprovativo de exercício de atividade, o que mudou com a legislação de 2024, e em que situações ainda pode precisar de demonstrar que o seu AL está ativo.
É um tema que a equipa da GuestReady acompanha de perto, operando diretamente no mercado português com equipas locais dedicadas à gestão de arrendamentos de curta duração.
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Resumo
- O comprovativo de exercício de atividade foi exigido uma única vez, em dezembro de 2023, e essa obrigação foi revogada
- Ainda assim, há situações em que pode ser pedido que prove que o seu AL está ativo
- Desde 2024, a gestão do alojamento local passou a ser maioritariamente municipal, o que significa regras diferentes consoante a cidade
- A partir de maio de 2026, as plataformas como o Airbnb e o Booking.com passaram a verificar automaticamente a validade dos registos AL junto das autoridades nacionais
O que foi o comprovativo de exercício de atividade de alojamento local
O comprovativo de exercício de atividade de alojamento local é, na sua forma mais simples, a prova documental de que um alojamento registado no RNAL está efetivamente em exploração e não apenas a ocupar um registo inativo.
O conceito não era novo, mas ganhou uma dimensão muito concreta com a aprovação do pacote Mais Habitação, em outubro de 2023. O artigo 21.º da Lei n.º 56/2023 introduziu a caducidade automática de registos de alojamento local que não comprovassem a manutenção da atividade dentro de um prazo definido.
Na prática, os titulares de licenças AL tinham até 13 de dezembro de 2023 para submeter, através do e-balcão, uma declaração contributiva de IRS, IRC ou IVA que atestasse que o alojamento estava a funcionar.
Foi a única vez em que este comprovativo foi exigido de forma generalizada a todos os proprietários. O processo gerou muita confusão, problemas técnicos na plataforma e dúvidas sobre que documentos eram aceites. A GuestReady acompanhou os seus proprietários nesse processo e publicou um guia passo a passo que muitos utilizaram para cumprir o prazo.
O que mudou com o Decreto-Lei 76/2024
O pacote Mais Habitação teve vida curta. O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, revogou grande parte das suas medidas mais restritivas, incluindo a obrigação periódica de entrega do comprovativo de atividade e a caducidade automática das licenças ao fim de cinco anos.
Com esta alteração, os registos de alojamento local que sobreviveram ao processo de saneamento de 2023 e 2024 passaram a ter validade por tempo indeterminado, salvo decisão municipal em contrário. A transmissibilidade dos registos foi também reposta: ao contrário do que o regime anterior determinava, uma licença AL pode agora ser transferida com a venda do imóvel, com exceções em determinadas zonas de contenção.
Outra mudança relevante foi a descentralização da gestão do alojamento local para os municípios. Cada câmara municipal passou a definir as suas próprias regras com base em rácios de pressão urbanística locais, criando Áreas de Contenção e Áreas de Crescimento Sustentável.
Para quem opera ou quer investir em mercados específicos, vale a pena consultar as regras em vigor na sua cidade, nomeadamente as novas áreas de contenção AL em Lisboa e a área de contenção do alojamento local no Porto.
O comprovativo periódico de atividade deixou de ser uma obrigação universal. Mas isso não significa que a prova de atividade tenha desaparecido do quotidiano dos proprietários.
Quando ainda pode ser pedido um comprovativo de atividade
Embora a obrigação periódica tenha sido revogada, há vários contextos em que as entidades públicas ou privadas podem pedir documentos que demonstrem que o alojamento está efetivamente em funcionamento.
Na prática, estes pedidos surgem mais frequentemente nas seguintes situações:
- Transmissão de titularidade do registo AL, quando o imóvel é vendido e o novo proprietário pretende manter a licença ativa
- Fiscalizações municipais, sobretudo em zonas de contenção ou no âmbito de processos de verificação de rotina
- Renovação ou apresentação do seguro obrigatório, que funciona na prática como prova indireta de que o alojamento está ativo: a obrigação de submeter os dados da apólice no portal gov.pt resultou no cancelamento de mais de 40 mil registos inativos
- Auditorias de entidades públicas, como a Autoridade Tributária, o INE ou a AIMA, quando é necessário confirmar a consistência entre os registos de hóspedes comunicados e a atividade declarada
- Pedidos de entidades privadas, como seguradoras, instituições bancárias ou condomínios, sempre que é necessário confirmar o uso económico do imóvel
Em qualquer destas situações, o tipo de documento pedido pode variar. Antes de reunir documentação, vale a pena confirmar diretamente com a entidade o que considera aceitável, uma vez que os requisitos diferem entre municípios e entre serviços.
Como comprovar a atividade do seu alojamento local
Não existe um documento único que sirva para todos os contextos. O que pode ser apresentado depende sempre da entidade que faz o pedido e da situação em causa. Na maioria dos casos, um ou a combinação de vários dos seguintes documentos é suficiente.
Registo RNAL atualizado
O número de registo do alojamento local, consultável na área reservada do portal gov.pt com o NIF do titular, é frequentemente o primeiro elemento solicitado. Confirmar que os dados estão atualizados, incluindo capacidade, modalidade e contactos, é uma boa prática independentemente de qualquer pedido formal.
Dados do seguro de responsabilidade civil
A apólice do seguro obrigatório, com indicação da seguradora, número de apólice e datas de validade, é um dos comprovativos mais aceites. A sua submissão no portal gov.pt é obrigatória e a ausência de uma apólice válida pode desencadear o cancelamento automático do registo.
Declaração de início de atividade nas Finanças
Disponível no Portal das Finanças em Atividade → Consultar declarações, este documento comprova que a atividade económica foi formalmente comunicada à Autoridade Tributária. É particularmente útil em contextos de auditoria fiscal ou quando ainda não existe histórico de declarações periódicas.
Registos de hóspedes comunicados à AIMA
A lei obriga os proprietários a comunicar os dados dos hóspedes estrangeiros à AIMA e a conservar esses registos durante um ano. As comunicações efetuadas através do SIBA podem ser apresentadas como prova de atividade recente e consistente.
Faturas, recibos e comprovativos de despesas
Faturas emitidas a hóspedes, recibos de despesas correntes do alojamento como limpeza, manutenção ou consumos, e comprovativos de pagamento da taxa municipal turística são igualmente aceites em vários contextos como prova de exploração ativa.
| Documento | Onde obter | Contextos mais comuns |
|---|---|---|
| Registo RNAL atualizado | Portal gov.pt | Fiscalizações, transmissão de titularidade |
| Seguro de responsabilidade civil | Seguradora / Portal gov.pt | Fiscalizações, pedidos municipais |
| Declaração de início de atividade | Portal das Finanças | Auditorias fiscais |
| Registos de hóspedes AIMA | SIBA | Auditorias AIMA, fiscalizações |
| Faturas e recibos de despesas | Arquivo próprio / Portal das Finanças | Pedidos privados, auditorias fiscais |
O novo enquadramento digital: o que o Regulamento Europeu 2024/1028 muda para os proprietários
A partir de maio de 2026, a prova de atividade de um alojamento local passou a ter uma dimensão que vai além dos documentos que o proprietário apresenta. O Regulamento (UE) 2024/1028 estabeleceu um sistema europeu de recolha e partilha automática de dados sobre arrendamento de curta duração, com implicações diretas para quem opera em plataformas como o Airbnb, o Booking.com ou a Expedia.
Ao abrigo deste regulamento, as plataformas são agora obrigadas a verificar a validade dos números de registo AL junto das autoridades nacionais antes de permitirem a publicação de anúncios. Mensalmente, transmitem também dados sobre o número de noites reservadas e o número de hóspedes por unidade. Anúncios com registos inválidos ou com dados inconsistentes face ao portal gov.pt devem ser removidos no prazo de 24 horas após notificação.
Na prática, isto significa que manter o registo atualizado no portal gov.pt deixou de ser apenas uma obrigação administrativa. É agora uma condição para continuar a aparecer nas plataformas onde a maioria das reservas acontece.
O essencial a verificar é simples: o código único de alojamento associado ao registo deve estar ativo e os dados introduzidos em cada plataforma devem coincidir exatamente com os que constam no portal gov.pt. Qualquer discrepância pode resultar na remoção do anúncio sem aviso prévio.
Garantir a conformidade do registo é o ponto de partida. Para quem quer ir mais longe, há também formas concretas de destacar o apartamento da concorrência no mercado de arrendamento de curta duração.
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Perguntas frequentes
O comprovativo de exercício de atividade de alojamento local ainda é obrigatório?
- Não, pelo menos não de forma universal e periódica. A obrigação de entregar um comprovativo de atividade foi introduzida pelo pacote Mais Habitação em outubro de 2023 e exigida uma única vez, com prazo até 13 de dezembro desse ano. Com a aprovação do Decreto-Lei n.º 76/2024, essa obrigação foi revogada. Os registos de alojamento local válidos mantêm-se ativos por tempo indeterminado, sem necessidade de entrega periódica de documentação para provar atividade.
Em que situações posso ainda ser obrigado a apresentar um comprovativo de atividade do meu alojamento local?
- Mesmo sem obrigação periódica, há contextos em que pode ser pedido que demonstre que o seu alojamento está em funcionamento. Os mais comuns são fiscalizações municipais, processos de transmissão de titularidade do registo, auditorias da Autoridade Tributária ou da AIMA, e pedidos de entidades privadas como seguradoras ou instituições bancárias. A submissão dos dados do seguro obrigatório no portal gov.pt é também, na prática, uma forma indireta de confirmar que o alojamento está ativo.
O que acontece se não conseguir comprovar que o meu alojamento local está ativo?
- Depende do contexto. Em caso de fiscalização municipal, a incapacidade de demonstrar atividade pode resultar na abertura de um processo de cancelamento do registo. No âmbito do Regulamento (UE) 2024/1028, anúncios com registos inválidos ou inconsistentes face ao portal gov.pt podem ser removidos pelas plataformas de reserva. Em contextos privados, como pedidos de seguradoras ou bancos, a ausência de documentação pode atrasar ou inviabilizar processos em curso.
O seguro de responsabilidade civil é obrigatório para o alojamento local em Portugal?
- Sim. A contratação de um seguro de responsabilidade civil é uma obrigação legal para todos os titulares de registo de alojamento local em Portugal. A apólice deve estar válida e os seus dados, incluindo o nome da seguradora, o número da apólice e as datas de vigência, devem ser submetidos no portal gov.pt. A ausência de um seguro válido pode desencadear o cancelamento automático do registo. Foi precisamente este requisito que, após a sua implementação, resultou no cancelamento de mais de 40 mil registos inativos em Portugal.
Quais os documentos aceites como comprovativo de atividade de alojamento local?
- Não existe um documento único válido para todos os contextos. Os mais frequentemente aceites são o registo RNAL atualizado no portal gov.pt, os dados do seguro de responsabilidade civil, a declaração de início de atividade nas Finanças, os registos de hóspedes comunicados à AIMA através do SIBA, e faturas ou recibos de despesas associadas à exploração do alojamento. Em caso de dúvida, vale a pena confirmar diretamente com a entidade que faz o pedido, uma vez que os requisitos variam entre municípios e serviços.
O que mudou no comprovativo de atividade de alojamento local com o Decreto-Lei 76/2024?
- O Decreto-Lei n.º 76/2024 revogou a obrigação de entrega periódica do comprovativo de atividade introduzida pelo pacote Mais Habitação, eliminando também a caducidade automática das licenças ao fim de cinco anos. Com esta alteração, os registos válidos passaram a ter duração indeterminada e a transmissibilidade das licenças com a venda do imóvel foi reposta. A gestão do alojamento local foi simultaneamente descentralizada para os municípios, que passaram a definir as suas próprias regras de contenção e crescimento sustentável com base em rácios de pressão urbanística locais.
Gestão de alojamento local com quem conhece o mercado
Acompanhar as mudanças regulatórias do alojamento local em Portugal exige tempo e atenção que nem sempre é fácil conciliar com a gestão diária de uma propriedade.
A GuestReady gere mais de 2.000 propriedades em mais de 50 localizações, incluindo Lisboa, Porto e outras cidades portuguesas, com uma equipa no terreno que acompanha de perto a evolução legislativa em cada mercado onde opera.
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