Novembro 13, 2025

Última atualização: Maio 4, 2026

Todas as medidas do Mais Habitação para o Alojamento Local

Tudo sobre o Mais Habitação e o Alojamento Local

O mercado do Alojamento Local (AL) em Portugal entrou numa nova era de estabilidade e profissionalismo. Após o período de elevada volatilidade legislativa entre 2023 e 2025, o setor consolidou-se através de um modelo de gestão descentralizada, onde o foco passou das proibições nacionais para a conformidade digital e autonomia municipal.

Atualmente, investir em AL exige não apenas visão de mercado, mas uma compreensão clara dos novos regulamentos locais e das obrigações operacionais que garantem a manutenção das licenças.

Nota: Este guia reflete o quadro jurídico consolidado em maio de 2026, integrando as reversões do pacote “Mais Habitação” e os novos Regulamentos Municipais (RMAL) de cidades como Lisboa e Porto.

Resumo executivo (TL;DR)

A Contribuição Extraordinária (CEAL) foi eliminada e o IMI foi normalizado, devolvendo a rentabilidade aos proprietários.
As licenças recuperaram a sua validade indefinida a nível nacional, sendo agora geridas individualmente por cada município.
Os condomínios já não podem cancelar licenças sem fundamentação. O cancelamento exige agora prova de perturbação e mediação municipal.
A manutenção do Seguro de Responsabilidade Civil atualizado no ePortugal tornou-se o requisito crítico para evitar o cancelamento automático de licenças em 2026.
Cidades como Lisboa abandonaram as proibições cegas, permitindo novos licenciamentos em “Áreas de Crescimento Sustentável”, conforme o rácio de habitação/turismo.

Nota importante sobre alterações legislativas

O alojamento local em Portugal passou por mudanças significativas recentemente. O pacote “Mais Habitação” (Lei n.º 56/2023) introduziu diversas restrições que foram posteriormente revertidas pelo atual governo.

A legislação vigente devolve aos municípios o poder de decisão sobre o alojamento local nos seus territórios, revertendo a caducidade das licenças, a transmissão de licenças, o poder de veto dos condomínios, e eliminando as penalizações fiscais.

Fase pós-transição: Embora a maioria dos municípios já tenha os seus regulamentos em vigor (como Lisboa e Porto), alguns concelhos de menor densidade ainda podem estar a ajustar as suas normas locais.

Ação recomendada: Em 2026, a estratégia de licenciamento deve ser cirúrgica. Nas grandes cidades, o foco deve ser as Áreas de Crescimento Sustentável (onde o rácio de AL/Habitação é inferior a 5%). Em zonas já classificadas como de Contenção Absoluta, o licenciamento está fechado, exceto para projetos de reabilitação integral de elevado interesse público.

O que é o Mais Habitação?

O “Mais Habitação” foi um pacote legislativo (Lei n.º 56/2023 | DR) criado para tentar facilitar o acesso e manutenção de propriedades de primeira habitação.

Este conjunto de alterações legislativas foi extenso na medida em que procurou intervir em praticamente todos os aspetos do mercado imobiliário, atuando junto de arrendadores e arrendatários, proprietários e investidores, dos vários mercados de arrendamento, e dos processos e taxas envolvidas na aquisição, manutenção ou transmissão de propriedades.

O governo seguinte publicou o seu próprio programa para a habitação, Construir Portugal, que descreve a revogação ou reversão de todas as medidas impostas pelo Mais Habitação. Muitas destas reversões já estão em efeito.

O Mais Habitação tinha como um dos seus objetivos a disponibilização de mais propriedades a preços acessíveis no mercado de arrendamento a longo prazo, o que se procurou alcançar também através da transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional.

Medida (Mais Habitação 2023)	Estado atual (2026)
CEAL (Contribuição Extraordinária)	Revogada (taxa de 0%)

Veto do condomínio (2/3 de votos)	Revogado (exige agora fundamentação e prova)

Caducidade de licenças	Revogada (licenças voltaram a ser permanentes*)

Transmissibilidade	Permitida (exceto em zonas de contenção específicas)

Coeficiente de vetustez no IMI	Normalizado (idade do prédio volta a contar)

*Sujeito a possíveis revisões periódicas pelos regulamentos municipais.

Licenças de alojamento local – Enquadramento atual

O modelo de gestão municipal e a monitorização dinâmica

A antiga suspensão nacional de novas licenças (aplicada a apartamentos e estabelecimentos de hospedagem) foi totalmente revertida. Em 2026, o poder de decisão está plenamente descentralizado, cabendo a cada município a gestão do equilíbrio entre habitação e turismo.

A legislação vigente permite uma regulação granular, onde as câmaras municipais utilizam dados em tempo real para abrir ou restringir o mercado por freguesia ou mesmo por bairro. Esta autonomia permite uma distribuição mais equitativa, incentivando o setor em zonas que necessitam de dinamização e protegendo o stock habitacional em áreas de elevada pressão.

Zonamento: Contenção vs. Crescimento Sustentável

Atualmente, o licenciamento em Portugal é regido por dois conceitos fundamentais:

Áreas de contenção: Zonas onde o rácio entre alojamentos locais e fogos de habitação é elevado (geralmente superior a 10%, dependendo do município). Nestas áreas, o licenciamento está fechado ou sujeito a condições excecionais, como a reabilitação integral de edifícios em ruína. É o que acontece, por exemplo, nas áreas de contenção de alojamento local em Lisboa em bairros como a Baixa ou Alfama.
Áreas de crescimento sustentável: Zonas onde o rácio é inferior (normalmente abaixo de 5% ou 10%). Nestas áreas, o licenciamento é a regra geral, embora monitorizado periodicamente para evitar uma pressão habitacional excessiva. No norte do país, os investidores devem consultar as áreas de contenção de alojamento local no Porto para identificar onde ainda é possível obter registos de forma imediata e sustentável.

Cada município estabelecerá as suas próprias regras, que podem incluir proibições, emissão de licenças por períodos determinados, ou restrições para certos tipos de edifícios.

Estado atual dos regulamentos municipais

Em maio de 2026, a fase de transição terminou para os principais centros urbanos. Municípios como Lisboa, Porto, Coimbra e Funchal já têm os seus Regulamentos Municipais de Alojamento Local (RMAL) em vigor.

Nestas cidades, a “limpeza administrativa” de abril de 2026 (que cancelou milhares de registos inativos ou sem seguro) permitiu que várias freguesias saíssem de contenção absoluta para contenção relativa, abrindo novas janelas de oportunidade.

Territórios onde é possível obter licenças

Atualmente, o licenciamento de AL é possível em:

Zonas de crescimento sustentável nas grandes cidades (conforme os rácios municipais vigentes).
Territórios do interior (identificados na Portaria n.º 208/2017), onde o licenciamento é tradicionalmente livre e incentivado.
Regiões autónomas dos Açores e da Madeira.
Imóveis do Fundo Revive Natureza.

Verificação necessária: Antes de avançar com qualquer investimento, é obrigatória a consulta do rácio estatístico atualizado do bairro específico no portal da respetiva Câmara Municipal, uma vez que as classificações de contenção são agora dinâmicas.

Territórios do interior e o alojamento local

Os territórios do interior correspondem aos concelhos e freguesias identificados pelo Governo no anexo à Portaria n.º 208/2017. Estas áreas tradicionalmente não sofrem as mesmas restrições que os grandes centros urbanos.

A lista completa dos territórios do interior inclui:

Alentejo Central

Alandroal, Arraiolos, Borba, Estremoz, Évora, Montemor-o-Novo, Mora, Mourão, Portel, Redondo, Reguengos de Monsaraz, Vendas Novas, Viana do Alentejo e Vila Viçosa na sua totalidade.

Alentejo Litoral

Alcácer do Sal, Grândola, Odemira e Santiago do Cacém na sua totalidade.

Algarve

Alcoutim, Aljezur, Castro Marim, Monchique e Vila do Bispo na sua totalidade. No concelho de Loulé: Alte, Ameixial, Salir, União de freguesias de Querença, Tôr e Benafim. No concelho de Silves: São Marcos da Terra. No concelho de Tavira: Cachopo e Santa Catarina da Fonte do Bispo.

Alto Alentejo

Alter do Chão, Arronches, Avis, Campo Maior, Castelo de Vide, Crato, Elvas, Fronteira, Gavião, Marvão, Monforte, Nisa, Ponte de Sor, Portalegre e Sousel na sua totalidade.

Alto Minho

Arcos de Valdevez, Melgaço, Monção, Paredes de Coura, Ponte da Barca e Vila Nova de Cerveira na sua totalidade.

No concelho de Caminha: União das freguesias de Arga (Baixo, Cima e São João), União das freguesias de Gondar e Orbacém, e a freguesia de Dem.

No concelho de Ponte de Lima: Anais, Ardegão, Freixo e Mato, Associação de freguesias do Vale do Neiva, Bárrio e Cepões, Beiral do Lima, Boalhosa, Cabaços e Fojo Lobal, Cabração e Moreira do Lima, Calheiros, Estorãos, Friastelas, Gemieira, Gondufe, Labruja, Labrujó, Rendufe e Vilar do Monte, Navió e Vitorino dos Piães, Poiares e Serdedelo.

No concelho de Valença: Boivão, Fontoura, União das freguesias de Gondomil e Sanfins e União das freguesias de São Julião e Silva.

No concelho de Viana do Castelo: a freguesia da Montaria.

Alto Tâmega

Boticas, Chaves, Montalegre, Ribeira da Pena, Valpaços e Vila Pouca de Aguiar na sua totalidade.

Área Metropolitana do Porto

Arouca na sua totalidade. No concelho de Vale de Cambra: Arões e Junqueira.

Ave

Cabeceiras de Basto, Fafe, Mondim de Basto, Póvoa de Lanhoso e Vieira do Minho na sua totalidade.

No concelho de Guimarães: União das freguesias de Arosa e a freguesia de Castelões.

Baixo Alentejo

Aljustrel, Almodôvar, Alvito, Barrancos, Beja, Castro Verde, Cuba, Ferreira do Alentejo, Mértola, Moura, Ourique, Serpa e Vidigueira na sua totalidade.

Beira Baixa

Castelo Branco, Idanha-a-Nova, Oleiros, Penamacor, Proença-a-Nova e Vila Velha de Ródão na sua totalidade.

Beiras e Serra da Estrela

Almeida, Belmonte, Celorico da Beira, Covilhã, Figueira de Castelo Rodrigo, Fornos de Algodres, Fundão, Gouveia, Guarda, Manteigas, Meda, Pinhel, Sabugal, Seia e Trancoso na sua totalidade.

Cávado

Terras de Bouro e Vila Verde na sua totalidade. No concelho de Amares: Bouro (Santa Marta), Goães, União das freguesias de Caldelas, Sequeiros e Paranhos e União das freguesias de Vilela, Seramil e Paredes Secas.

Douro

Alijó, Armamar, Carrazeda de Ansiães, Freixo de Espada à Cinta, Lamego, Mesão Frio, Moimenta da Beira, Murça, Penedono, Peso da Régua, Sabrosa, Santa Marta de Penaguião, São João da Pesqueira, Sernancelhe, Tabuaço, Tarouca, Torre de Moncorvo, Vila Nova de Foz Côa e Vila Real na sua totalidade.

Lezíria do Tejo

Chamusca e Coruche na sua totalidade. No concelho de Santarém: União das freguesias de Casével e Vaqueiros.

Médio Tejo

Abrantes, Constância, Ferreira do Zêzere, Mação, Sardoal, Sertã, Vila de Rei e Vila Nova da Barquinha na sua totalidade.

No concelho de Tomar: Olalhas, Sabacheira, União das freguesias de Além da Ribeira e Pedreira, União das freguesias de Casais e Alviobeira e União das freguesias de Serra e Junceira.

No concelho de Ourem: Espite, União das freguesias de Freixianda, Ribeira do Fárrio e Formigais, União das freguesias de Matas e Cercal e União das freguesias de Rio de Couros e Casal dos Bernardos.

Região de Aveiro

Sever do Vouga na sua totalidade.

No concelho de Águeda: União das freguesias de Belazaima do Chão, Castanheira do Vouga e Agadão e União das freguesias do Préstimo e Macieira de Alcoba.

Região de Coimbra

Arganil, Góis, Lousã, Miranda do Corvo, Mortágua, Oliveira do Hospital, Pampilhosa da Serra, Penacova, Penela, Soure, Tábua e Vila Nova de Poiares na sua totalidade. No concelho de Condeixa-a-Nova: freguesia do Furadouro.

Região de Leiria

Alvaiázere, Ansião, Castanheira de Pêra, Figueiró dos Vinhos e Pedrógão Grande na sua totalidade.

No concelho de Pombal: freguesia de Abiul. No concelho de Porto de Mós: freguesia de São Bento.

Região de Viseu – Dão – Lafões

Aguiar da Beira, Carregal do Sal, Castro Daire, Mangualde, Nelas, Oliveira de Frades, Penalva do Castelo, Santa Comba Dão, São Pedro do Sul, Sátão, Tondela, Vila Nova de Paiva e Vouzela na sua totalidade. No concelho de Viseu: Calde, Cavernães, Cota, Ribafeita, São Pedro de France e União das freguesias de Barreiros e Cepões.

Tâmega e Sousa

Baião, Celorico de Basto, Cinfães e Resende na sua totalidade.

No concelho de Amarante: Ansiães, Candemil, Gouveia (São Simão), Jazente, Rebordelo, Salvador do Monte, União das freguesias de Aboadela, Sanche e Várzea, União das freguesias de Bustelo, Carneiro e Carvalho de Rei, União das freguesias de Olo e Canadelo, e Vila Chã do Marão.

No concelho de Castelo de Paiva: freguesia de Real. No concelho de Marco de Canavezes: Várzea, Aliviada e Folhada.

Terras de Trás-os-Montes

Alfândega da Fé, Bragança, Macedo de Cavaleiros, Miranda do Douro, Mirandela, Mogadouro, Vila Flor, Vimioso e Vinhais na sua totalidade.

Esta lista pode sempre ser consultada diretamente na publicação integral do Diário da República, estando discriminada no anexo do artigo 2.º da Portaria n.º 208/2017.

Condições para a emissão de novas licenças de alojamento local

Para realizar um pedido de licença de alojamento local, continua a ser necessário realizar uma comunicação prévia endereçada à câmara municipal através do balcão único eletrónico.

No entanto, caso a propriedade em questão seja uma fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, de acordo com o respetivo título, a habitação, é necessário agora acrescentar ao pedido de licença uma ata de assembleia de condomínio autorizando a instalação e o uso da fração como alojamento local (alterações aos artigos 5.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014).

Nota: Esta obrigatoriedade foi revertida em 1 de novembro de 2024, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024. Consulte a secção “Condomínios e o Alojamento Local” para mais detalhes.

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Caducidade e validade das licenças

Enquadramento legal atual

A legislação vigente eliminou as condições de caducidade impostas pelo Mais Habitação:

Licenças válidas indefinidamente – Não existe prazo de validade obrigatório a nível nacional

Transmissões permitidas – Como regra geral nacional, as licenças voltaram a ser transmissíveis. Contudo, atenção às exceções locais: Em Lisboa, segundo o RMAL de 2025, a venda de um imóvel situado em Zona de Contenção Absoluta determina a caducidade imediata do registo.

Sem limitações por capital social – Transmissões de capital social já não causam caducidade automática

Importante: Os regulamentos municipais que estão a ser preparados poderão estabelecer novas regras relacionadas com validade ou transmissibilidade de licenças. Consulte a câmara municipal do seu concelho para informação atualizada sobre regulamentos locais.

Obrigações operacionais e conformidade em 2026

Com a estabilização do mercado, o maior risco para a manutenção da licença hoje é a conformidade documental no portal ePortugal, que cruza dados automaticamente.

Seguro de responsabilidade civil:

É obrigatório manter o comprovativo de seguro válido e atualizado no sistema. Atenção: Em abril de 2026, uma auditoria administrativa cancelou milhares de licenças por falha nesta obrigação. Certifique-se de que a sua apólice está carregada no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local).

Comprovativo do exercício da atividade:

A obrigatoriedade de entrega em massa e periódica que existia em 2023 foi revogada. Atualmente, a prova de exercício de atividade (via declarações de IVA ou IRS) é exigida em dois cenários:

Processos de fiscalização municipal aleatórios ou por denúncia.
Atos de transmissão de titularidade, para garantir que a licença que está a ser transmitida está ativa e legal.

Caso se encontre num dos cenários acima (fiscalização ou transmissão), o procedimento é o seguinte: aceda ao balcão único eletrónico (ePortugal), na página dedicada ao alojamento local, e selecione a opção “Enviar o comprovativo do exercício da atividade de alojamento local”.

Condomínios e o alojamento local

Enquadramento legal vigente

O papel dos condomínios na emissão e manutenção de licenças de alojamento local foi revertido pela legislação atual. Os condomínios perderam o poder de veto sobre licenças que o Mais Habitação lhes havia atribuído.

Nota: Durante o período de transição, algumas câmaras municipais podem ainda estar a processar pedidos sob as regras anteriores. Verifique com a sua câmara municipal o procedimento atual.

Emissão de novas licenças

Segundo a legislação vigente, os condomínios já não têm poder de veto sobre a emissão de novas licenças de alojamento local.

Durante o período de transição, algumas câmaras municipais podem ainda solicitar ata de assembleia de condomínio. Recomenda-se verificar os requisitos específicos junto da câmara municipal local antes de submeter o pedido.

Encontram-se isentos desta obrigatoriedade:

As propriedades cujo pedido de emissão de licença de alojamento local tenha sido previamente autorizada pelo mesmo condomínio, mesmo que por outros titulares
As propriedades cujo título de propriedade horizontal autorize desde logo a instalação do AL

Cancelamento de licenças

A legislação vigente remove o poder dos condomínios de cancelar licenças de alojamento local existentes através de voto de dois terços.

Referência histórica: O Mais Habitação havia permitido que dois terços dos condóminos pudessem decidir sobre o cancelamento de licenças. Esta disposição foi revertida pela legislação atual.

Outras obrigações do alojamento local

Independentemente das alterações ao poder de veto dos condomínios, mantêm-se outras obrigações:

Contacto permanente

Caso o condomínio o requisite, será necessário providenciar aos restantes condóminos um número de telefone para contacto que esteja disponível 24h. Este número poderá ser o do próprio proprietário da fração afeta ao AL, ou poderá ser o contacto de um gestor, como uma empresa de gestão de alojamento local.

Aviso de ruído

Passa a ser obrigatório para todos os alojamentos locais instalados em frações autónomas de edifício constituído em propriedade horizontal a colocação de um aviso que informe os hóspedes do regulamento do ruído.

O horário de descanso durante o qual é obrigatório evitar incomodar os vizinhos é entre as onze da noite e as sete da manhã, de acordo com o Decreto-Lei n.º 9/2007. Os alojamentos locais inseridos em edifícios são obrigados a avisar os hóspedes destas regras de boa convivência, devendo afixar em local visível esta informação.

Tributação do alojamento local

Impostos revogados

As penalizações fiscais para titulares de licenças de alojamento local foram revogadas. Mantemos esta secção por motivos informativos.

O IMI dos estabelecimentos de alojamento local

O pacote “Mais Habitação” havia alterado o Código do IMI para que, na avaliação de imóveis afetos ao AL, o coeficiente de vetustez fosse fixado sempre em 1. Na prática, isto impedia que o imóvel beneficiasse da redução gradual de imposto que acompanha o envelhecimento natural do edifício.

Esta medida foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. Atualmente, a revogação já produz efeitos plenos: o coeficiente de vetustez volta a ser determinado pela idade real do imóvel (conforme a tabela oficial), garantindo que os proprietários de AL não sejam discriminados no cálculo do valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI.

A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)

O Mais Habitação criou a CEAL, uma contribuição extraordinária a incidir principalmente sobre os ALs com licença inseridos em frações autónomas ou partes ou divisões de prédios urbanos susceptíveis de utilização independente de edifícios em contextos urbanos (principalmente apartamentos em prédios nas cidades), em todo o território português, incluindo as regiões autónomas dos Açores e da Madeira.

Esta contribuição foi completamente revogada. Não existe qualquer taxa extraordinária sobre o alojamento local.

Situação fiscal atual

Atualmente, os proprietários de alojamento local:

Pagam IMI calculado da mesma forma que outras propriedades
Não pagam qualquer contribuição extraordinária
Têm tratamento fiscal equiparado às restantes propriedades

Futuras atualizações

Este guia é atualizado regularmente à medida que:

Os regulamentos municipais são publicados
Alterações à legislação são aprovadas em Parlamento e publicadas em Diário da República
Novos procedimentos são estabelecidos pelos organismos competentes

A GuestReady mantém comunicação com os organismos competentes para garantir que este guia reflete sempre a informação mais atual disponível.

Regulamentos municipais: À medida que cada município publicar o seu regulamento local, este guia será atualizado para incluir informação específica sobre áreas de contenção, áreas de crescimento sustentável, e quaisquer restrições ou requisitos locais.

Perguntas frequentes

O que é o Mais Habitação?

O Mais Habitação foi um pacote legislativo (Lei n.º 56/2023) criado para aumentar a oferta de habitação acessível, incluindo medidas para transferir alojamentos locais para arrendamento habitacional. A atual legislação reverteu grande parte dessas medidas, devolvendo poder de decisão aos municípios.

O programa Mais Habitação ainda está em vigor?

Sim, a Lei n.º 56/2023 tecnicamente ainda vigora, mas a grande maioria das suas restrições ao Alojamento Local foi revogada ou profundamente alterada. Em 2024 e 2025, novas leis (como o Decreto-Lei n.º 76/2024) reverteram medidas como a proibição de novas licenças, a caducidade automática e as penalizações fiscais (CEAL).

Atualmente, a regulação do setor já não depende deste programa nacional, mas sim da autonomia de cada município, que define as suas próprias regras através de regulamentos locais.

As medidas do Mais Habitação ainda estão em vigor?

A maioria das medidas do Mais Habitação já foi revertida. A legislação atual devolve aos municípios o poder sobre licenças de alojamento local, elimina a caducidade obrigatória, permite transmissões e remove penalizações fiscais.

O que resta do Mais Habitação para o Alojamento Local?

Do pacote original (Lei n.º 56/2023), restam essencialmente os mecanismos que transferiram a competência de fiscalização e regulação para as autarquias. Enquanto as proibições nacionais e as taxas extraordinárias (CEAL) foram revogadas, permanece em vigor a obrigatoriedade de prova de atividade (comprovação de rendimentos via ePortugal) e a capacidade dos municípios de criar Zonas de Contenção.

Na prática, o Mais Habitação deixou de ser um bloqueio estatal uniforme para se tornar num quadro onde cada Câmara Municipal decide o futuro do AL no seu território.

Posso pedir novas licenças de alojamento local?

Sim, mas o pedido depende agora dos rácios de densidade definidos nos Regulamentos Municipais (RMAL) de cada concelho.

Onde é mais fácil obter licenças de alojamento local atualmente?

Além do interior, as Áreas de Crescimento Sustentável nas grandes cidades (onde o rácio de AL é inferior a 5%) são agora as zonas preferenciais para novos investimentos.

O que são os territórios do interior?

São concelhos e freguesias definidos pelo Governo na Portaria n.º 208/2017. Estes territórios têm menor pressão habitacional e não têm as restrições aplicadas em grandes centros urbanos, facilitando a obtenção de novas licenças de alojamento local.

Quais são as Áreas de Contenção e Áreas de Crescimento Sustentável?

As Áreas de Contenção são zonas onde há elevada concentração de alojamento local, podendo haver limitações ou proibições. As Áreas de Crescimento Sustentável são territórios monitorizados para evitar pressão habitacional. Cada município definirá as suas próprias regras.

Quando serão conhecidos os regulamentos municipais sobre alojamento local?

Os principais centros urbanos (como Lisboa e Porto) já publicaram e têm em vigor os seus Regulamentos Municipais de Alojamento Local (RMAL). Este guia reflete as normas gerais nacionais, mas a consulta dos regulamentos específicos de cada concelho é agora obrigatória, uma vez que a fase de transição terminou nas grandes cidades.

É necessária autorização do condomínio para abrir um alojamento local?

A legislação atual removeu o poder de veto dos condomínios. No entanto, durante o período de transição algumas câmaras ainda podem pedir uma ata de autorização. Esta exigência foi definitivamente eliminada em novembro de 2024.

Os condomínios podem cancelar licenças de alojamento local?

Não. O poder dos condomínios para cancelar licenças com voto de dois terços, introduzido pelo Mais Habitação, foi completamente revogado. Atualmente, o condomínio só pode pedir o cancelamento junto da Câmara Municipal se houver prova de perturbação reiterada e após uma tentativa de mediação.

Quais obrigações permanecem para o alojamento local dentro de condomínios?

Mantêm-se obrigações como disponibilizar um contacto 24h ao condomínio e afixar um aviso de ruído nos alojamentos locais em propriedade horizontal, informando os hóspedes sobre o horário de descanso obrigatório entre as 23h e as 7h.

As licenças de alojamento local têm prazo de validade?

Não. A legislação atual elimina a caducidade obrigatória das licenças, que passam a ser válidas indefinidamente, exceto se futuros regulamentos municipais definirem prazos próprios.

No enquadramento legal de 2026, câmaras como as de Lisboa ou Porto podem ainda estabelecer prazos de renovação periódica nos seus regulamentos locais. Recomenda-se a consulta do regulamento municipal específico do seu concelho.

As licenças de alojamento local podem ser transmitidas?

Sim, a regra geral é a transmissibilidade. No entanto, em Zonas de Contenção Absoluta, alguns regulamentos municipais podem determinar a caducidade da licença em caso de venda para evitar a especulação com registos.

Há impostos extraordinários ou penalizações fiscais para alojamento local?

Não. A CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local) e a penalização do coeficiente de vetustez para IMI foram revogadas. O alojamento local tem agora tratamento fiscal equivalente ao de outras propriedades.

Como provar o exercício da atividade de alojamento local?

É necessário enviar, através do balcão único eletrónico, uma declaração contributiva: a última declaração de IRS/IRC, a última declaração periódica de IVA ou a declaração de início de atividade.

Quais são as consequências de não enviar o comprovativo de atividade do AL no ePortugal?

O envio do comprovativo de atividade continua a ser uma obrigação legal para manter a licença ativa. A não apresentação de prova de faturação no balcão único eletrónico constitui fundamento para o cancelamento imediato do registo pela respetiva Câmara Municipal. Esta medida visa garantir que apenas os alojamentos efetivamente operacionais ocupem as quotas disponíveis, libertando espaço para novas licenças em zonas de crescimento sustentável.

Outras questões sobre o alojamento local

Caso tenha alguma dúvida específica sobre a legislação atual do alojamento local, por favor entre em contacto connosco para que o possamos ajudar.

Caso se pergunte de que forma poderá continuar a rentabilizar a sua propriedade, a nossa equipa também o pode esclarecer. A GuestReady oferece todo o apoio aos seus proprietários para que tomem as decisões que mais os beneficiam, e tem um leque de serviços de gestão de alojamentos que procuram encontrar as soluções mais rentáveis para cada proprietário e propriedade.

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