Todas as medidas do Mais Habitação para o Alojamento Local | 2024

Tudo sobre o Mais Habitação e o Alojamento Local

Atualização: em maio de 2024, o novo governo veio propor a reversão de várias medidas introduzidas pelo pacote “Mais Habitação”, incluindo a CEAL (contribuição extraordinária sobre o alojamento local), as restrições às emissões de licenças, a sua impossibilidade de transmissão e nova caducidade, e a consideração do coeficiente de vetustez para o cálculo do IMI.

Este artigo será atualizado com mais informação se/quando estas medidas forem mesmo revertidas. Até lá, recomendamos a leitura deste artigo, com mais informação sobre as propostas do atual governo para reverter as medidas do Mais Habitação voltadas para o Alojamento Local.


O “Mais Habitação” é o nome dado a um conjunto de alterações legislativas, em vigor desde 6 de outubro de 2023, publicadas com o objetivo de tornar o acesso e manutenção de habitação mais fácil para inquilinos e proprietários de primeiras habitações. Para isso, este pacote legislativo debruça-se sobre praticamente todos os aspetos do setor imobiliário, desde os vários mercados de arrendamento aos processos de compra e venda e construção.

Isto também significa que o “Mais Habitação” inclui medidas específicas para o setor do alojamento local, incluindo novas regras para as licenças de AL (incidindo sobre a sua emissão, transmissão e manutenção) e novas taxas aplicadas aos rendimentos provenientes desta atividade.

O que diz exatamente o Mais Habitação sobre o AL? De que forma as novas medidas afetarão o seu rendimento desta atividade?

E que alternativas existem para garantir a contínua proteção da sua propriedade e a manutenção dos seus rendimentos imobiliários?

 

O que é o Mais Habitação?

Como já indicamos, o “Mais Habitação” é um pacote legislativo, cujo último diploma foi aprovado no dia 6 de outubro de 2023 pelo governo português (Lei n.º 56/2023 | DR (diariodarepublica.pt)), tendo sido criado para tentar facilitar o acesso e manutenção de propriedades de primeira habitação.

Este conjunto de alterações legislativas é extenso na medida em que procura intervir em praticamente todos os aspetos do mercado imobiliário, atuando junto de arrendadores e arrendatários, proprietários e investidores, dos vários mercados de arrendamento, e dos processos e taxas envolvidas na aquisição, manutenção ou transmissão de propriedades.

Assim, o Mais Habitação tem também como um dos seus objetivos a disponibilização de mais propriedades a preços acessíveis no mercado de arrendamento a longo prazo, o chamado “mercado tradicional”,  o que se procura alcançar também através da transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional (alínea g) do artigo 1.º)

 

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Quais são as medidas do Mais Habitação para o alojamento local?

O pacote “Mais Habitação” traz várias mudanças ao setor do alojamento local em Portugal, desde as licenças à tributação dos rendimentos. Vamos começar por este primeiro tema.

 

O Mais Habitação e as licenças de alojamento local

 

Suspensão de novas licenças de alojamento local

No “Mais Habitação” fica postulada a imediata suspensão da emissão de novas licenças de alojamento local em todo o território nacional nas modalidades “apartamento” e “estabelecimento de hospedagem integrado em fração autónoma de edifício”.

De notar que as restantes modalidades de alojamento, nomeadamente moradias, não sofrem impacto com esta medida, e esta suspensão não se aplica a todo o território.

De acordo com o “Mais Habitação”, continua a ser possível obter licenças de AL nos territórios do interior sem carência habitacional declarada, nas regiões autónomas dos Açores e da Madeira, e ainda para os imóveis inseridos no Fundo Revive Natureza.

Os territórios do interior (concelhos e freguesias) em que tal é possível são os identificados pelo Governo no anexo à Portaria 20/2017 de 13 de junho, que pode consultar diretamente no Diário da República, ou no nosso artigo onde listamos todos os territórios do interior desta portaria em formato de texto.

 

LEIA MAIS: OS TERRITÓRIOS DO INTERIOR E O ALOJAMENTO LOCAL – MAIS HABITAÇÃO

 

Nas restantes áreas do país, o levantar destas suspensões pode ainda ser autorizado pelas câmaras municipais. Para isso, o município, à semelhança do que também é requerido aos territórios do interior, não pode estar em situação de carência habitacional declarada, uma condição que permitiria ao município aceder a um conjunto de recursos especialmente dedicados para resolver questões relacionadas com a habitação.

Esta possibilidade dependerá da análise que cada município venha a fazer relativamente ao seu panorama habitacional local, a publicar através de um documento denominado Carta Municipal de Habitação.

Para tanto, os municípios terão de ponderar a existência de oferta suficiente de imóveis para habitação e para alojamento estudantil, a fim de voltarem a permitir a emissão de licenças de AL.

 

Condições para a emissão de novas licenças de alojamento local

Para realizar um pedido de licença de alojamento local, continua a ser necessário realizar uma comunicação prévia endereçada à câmara municipal através do balcão único eletrónico.

No entanto, caso a propriedade em questão seja uma fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, de acordo com o respetivo título, a habitação, é necessário agora acrescentar ao pedido de licença uma ata de assembleia de condomínio autorizando a instalação e o uso da fração como alojamento local (alterações aos artigos 5.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014).

Os condomínios, porém, têm também um papel mais ativo para a manutenção das licenças existentes, o que iremos abordar na secção correspondente.

 

Caducidade das licenças de alojamento local existentes

O artigo 7.º do mesmo decreto-lei agora regista uma lista de situações que farão a licença de AL caducar automaticamente, a saber:

 

Caducidade das licenças de alojamento local em caso de transmissão

De acordo com a nova legislação, todas as licenças de alojamento local são agora pessoais e intransmissíveis. Esta condição já afetava as licenças emitidas para estabelecimentos dentro de áreas definidas como de contenção, mas agora significa que qualquer licença caducará em caso de transmissão, independentemente da localização da propriedade, e independentemente de o titular original ser uma pessoa singular ou coletiva.

No caso de a titularidade ser de pessoa coletiva e havendo transmissão de capital social, o título de registo de AL (que anteriormente caducaria caso houvesse transmissão de capital social superior a 50%), agora passa a caducar independentemente da percentagem de capital social transmitida.

A exceção para estes dois casos é a sucessão, sendo só assim possível o título de registo de AL ser transmitido para outro titular.

 

Caducidade das licenças de alojamento local em caso de cessação, alteração de exploração ou inatividade

Caso a propriedade destinada à atividade de alojamento local deixe de estar afeta a esta atividade por o titular da sua licença cessar a sua exploração, a licença passará a caducar.

Se a propriedade entrar no mercado de arrendamento com o registo do respetivo contrato junto do balcão das finanças, ou caso a propriedade passe a estar afeta a outra atividade, a licença de AL também irá caducar.

Adicionalmente, e caso o titular mantenha a atividade, com a publicação do pacote “Mais Habitação” em outubro de 2023, os titulares de registo de alojamento local terão um prazo de dois meses para provar o e exercício da atividade de exploração do AL.

 

O comprovativo da manutenção de atividade de exploração de alojamento local

A legislação (artigo 21.º) explica que esta prova poderá ser realizada através de apresentação de uma declaração contributiva através do balcão único eletrónico, o mesmo balcão utilizado para a comunicação prévia de pedido de licença.

O site do balcão já foi atualizado para poder enviar a declaração necessária. Basta aceder à página dedicada ao alojamento local do balcão e descer na página para selecionar a última opção “Enviar o comprovativo do exercício da atividade de alojamento local”.

Ainda hoje, poderá também consultar o nosso guia ilustrado, passo a passo sobre como realizar o envio do comprovativo do exercício da atividade de AL.

A declaração contributiva, por comunicação recebida pela GuestReady diretamente dos organismos do Turismo de Portugal, e agora também disponibilizada no site do ePortugal, poderá ser uma das seguintes opções:

– Última declaração de rendimentos para efeitos de IRS ou IRC

ou

– Última declaração periódica de IVA com referência à atividade de exploração de alojamento local.

Caso se trate de atividade registada este ano, deverá ser apresentada a declaração de IVA ou, não dispondo desta, a declaração de início de atividade obtida nas Finanças.

 

Prazo de renovação das licenças de alojamento local

As licenças de AL passarão a ter uma duração de cinco anos, a contar a partir da sua data de emissão, e serão renováveis por iguais períodos.

As renovações passam a estar sujeitas aos critérios estabelecidos pela respetiva câmara municipal para emissão de novas licenças, incluindo as regras do pacote “Mais Habitação” e os dados publicados nas Cartas Municipais de Habitação de cada município, como descrevemos acima.

Para a renovação da licença de alojamento local, o titular do registo deverá também recorrer ao balcão único eletrónico num prazo de 120 dias antes do prazo de caducidade da sua licença.

 

Gestão de arrendamentos a médio prazo e médio prazo flexíveis

 

Exceções à caducidade das licenças de alojamento local

A este prazo, apresentam-se como exceções as licenças emitidas até à data de publicação do “Mais Habitação” (6 de outubro de 2023), que serão apenas reapreciadas num prazo de sete anos, durante o ano 2030.

Também são exceção e não caducarão as licenças de AL registadas em habitação própria e permanente, desde que a exploração da atividade não exceda os 120 dias por ano. Este artigo será atualizado com as estratégias e procedimentos de controlo deste critério quando forem comunicados.

Adicionalmente, os critérios de caducidade não se aplicam às licenças emitidas antes da entrada em vigor do pacote “Mais Habitação” e cujos estabelecimentos de alojamento local tenham sido usados como garantia real (ou seja, hipoteca) para contratos de empréstimo de aquisição do respetivo imóvel em determinadas condições.

Além de a licença ter de ter sido emitida antes de 6 de outubro, esses contratos terão de ter sido celebrados até 16 de fevereiro de 2023 (data em que o Mais Habitação foi comunicado pela primeira vez) e terão de ainda estar por liquidar a 31 de dezembro de 2029, na véspera do início do ano em que teria lugar a primeira renovação da sua licença. Para estes casos, a primeira reapreciação para renovação apenas ocorrerá após a amortização integral desse contrato.

Poderemos vir a atualizar este artigo com os prazos associados a essas renovações após 2030 quando mais informação for publicada oficialmente.

 

Cancelamento de licenças de alojamento local

O condomínio e o alojamento local

O condomínio, além de passar a ter um papel ativo na abertura de novos registos, passa agora também a ter um papel mais relevante na manutenção das licenças de alojamento local afetas a apartamentos (mais exatamente, de acordo com o novo artigo 9.º do Regulamento do Alojamento Local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto): “numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente”.)

De acordo com a legislação anterior, era necessária metade da permilagem do condomínio conseguir comprovar a ocorrência de situações que perturbassem a normal utilização do prédio, ou que causassem incómodo e desconforto aos outros condóminos, apresentando uma denúncia na câmara municipal com essas provas. Depois, a decisão de cancelar ou não a licença ficava pendente de decisão do respetivo presidente da câmara.

De acordo com o “Mais Habitação”, é agora possível que, por maioria de dois terços da permilagem do edifício, os condóminos se possam opor ao exercício da atividade de alojamento local numa fração do seu edifício, decisão que deverá apenas ser comunicada ao presidente da câmara, o que deverá produzir o efeito de cancelamento da respetiva licença num prazo de 60 dias desde essa comunicação.

Esta oposição não se aplica caso já tenha sido deliberado por assembleia a utilização da fração para aquele fim e, bem assim, caso o título de propriedade horizontal permita o alojamento local.

Caso uma licença seja cancelada por oposição do condomínio, não será possível que o mesmo imóvel seja novamente explorado como alojamento local, mesmo por outras entidades ou titulares de registo, até haver uma nova ata do condomínio a autorizar uma nova licença.

 

Outras obrigações do alojamento local

Passa também a ser obrigatório para alojamentos locais instalados em prédios / edifícios em propriedade horizontal a afixação no interior da propriedade em local visível uma sinalética com os horários do Regulamento Geral do Ruído (a saber-se, é proibido produzir ruídos que “seja[m] susceptíve[ís] de afectar a saúde pública ou a tranquilidade da vizinhança” todos os dias entre as 23h e as 7h, de acordo com o Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro)

Adicionalmente, caso o prédio / edifício disponha de condomínio, este poderá exigir a disponibilização aos restantes condóminos de um contacto telefónico de atendimento permanente para situações de emergência.

 

LEIA MAIS: OS CONDOMÍNIOS E O ALOJAMENTO LOCAL – O QUE DIZ O MAIS HABITAÇÃO

 

As mudanças fiscais para o alojamento local

 

O IMI dos estabelecimentos de alojamento local

O “Mais Habitação” também alterou o código do Imposto Municipal sobre Imóveis no que diz respeito, em particular, aos valores a pagar pelas propriedades afetas à atividade de alojamento local.

Assim, o coeficiente de vetustez, um valor que é calculado a 1 nos primeiros anos, e que tende a descer com o passar do tempo, será sempre de 1 valor nos imóveis onde estejam a operar estabelecimentos de alojamento local.

 

A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)

O novo regime do “Mais Habitação” veio também criar a CEAL, uma contribuição extraordinária a incidir principalmente sobre os ALs com licença inseridos em frações autónomas ou partes ou divisões de prédios urbanos susceptíveis de utilização independente de edifícios em contextos urbanos (principalmente apartamentos em prédios nas cidades), em todo o território português, incluindo as regiões autónomas dos Açores e da Madeira.

Poderá ler o artigo da GuestReady integralmente dedicado a esta nova taxa:

LEIA MAIS: O GUIA COMPLETO DA CEAL – MAIS HABITAÇÃO

 

Em resumo, pela lei, ficam isentos do pagamento desta contribuição:

  1. ALs a funcionar nos territórios do interior, como definido no anexo à Portaria n.º 208/2017 e que poderá conhecer neste artigo;
  2. ALs a funcionar em prédios em propriedade total, ou seja, as moradias, mesmo nas que operem estabelecimentos de hospedagem;
  3. ALs em modalidade de quarto na residência fiscal do titular do registo de alojamento local, e não ultrapassando os 3 quartos por imóvel;
  4. ALs registados em residência própria e permanente, cuja exploração não ultrapasse os 120 dias por ano;
  5. ALs registados em imóveis não destinados a uso habitacional, como os afetos a serviços ou de uso comercial

 

Além destas isenções permanentes, existem outras situações passíveis de isenção, dependendo do cumprimento simultâneo de alguns fatores ao longo de cada ano civil.

Assim, ficarão isentos os ALs situados em freguesias sem pressão habitacional nesse ano, o que significa que, cumulativamente, não podem estar em freguesias inseridas em concelhos em situação de carência habitacional, devem ter um equilíbrio habitacional devidamente atestado na Carta Habitacional do respetivo município, e não poderão ter nenhuma parte do seu território assinalada como zona de pressão urbanística.

 

Não dedutibilidade

Acrescentamos ainda que, mesmo que seja contabilizada como gasto do período de tributação, a contribuição extraordinária sobre o AL não será dedutível em IRC.

 

O cálculo da CEAL

A CEAL terá sempre uma percentagem fixa, de 15%, mas a sua base de incidência flutuará com base em vários fatores que serão aplicados à área bruta do imóvel onde opera o alojamento local:

– o rendimento médio por quarto em regime de alojamento local no território português nesse ano,

– o aumento do valor da renda dos arrendamentos desde 2015 até ao ano em questão na zona onde está localizado o AL,

– e também o aumento do valor da renda ainda desde 2015 até ao ano em questão, mas na zona mais cara do país.

Caso pretenda saber mais sobre a fórmula de cálculo da contribuição extraordinária sobre o alojamento local, recomendamos a leitura do nosso guia completo e detalhado sobre a CEAL.

 

Informação atualizada a cada ano

No início de cada ano, os municípios terão de informar a Autoridade Tributária a respeito das freguesias que cumpram com os critérios de isenção acima para o ano anterior, pelo que só após ter decorrido o ano sobre o qual incidirá a CEAL se poderá saber se haverá lugar a isenção em algumas localidades do interior ou não.

Adicionalmente, a CEAL será devida por todos os titulares de licença AL válida a 31 de dezembro de cada ano civil que não se encontrem isentados pelas exceções enumeradas acima.

Os parâmetros atrás referidos serão comunicados anualmente pelos organismos competentes, cabendo a cada titular de licença diligenciar pela liquidação do seu imposto.

 

O pagamento da contribuição extraordinária do alojamento local

Para o pagamento desta taxa, terá de ser disponibilizado também pelos organismos competentes um modelo oficial para efeitos da sua declaração. Este deverá ser preenchido e submetido pelo titular da licença num prazo que termina a 20 de junho do ano seguinte, com data limite de pagamento a dia 25 de junho.

 

A CEAL de 2023

Para o cálculo deste ano, será tido em consideração o rendimento médio por quarto em regime de alojamento local no território português relativo a 2019, comunicado pelo INE.

Relativamente aos outros elementos, o governo comprometeu-se a comunicar os coeficientes em falta para cálculo da CEAL num prazo de até 60 dias desde a publicação do Mais Habitação (6 outubro 2023), pelo que futuramente iremos atualizar este artigo com esses valores.

Atualização: foram publicadas a 29 de dezembro as tabelas referentes a um dos coeficientes necessários para o cálculo da taxa da CEAL de 2023, pelo que acrescentámos em janeiro de 2024 a secção abaixo a respeito da CEAL 2023.

 

Atualização de coeficientes de 2023:

Os valores da CEAL de 2023 – Mais Habitação

A 29 de dezembro de 2023, o governo português publicou um dos dois coeficientes obrigatórios para o cálculo da CEAL de 2023 através da Portaria n.º445-E/2023, o coeficiente de pressão urbanística.

Os especialistas da GuestReady explicam como calculamos o outro coeficiente, o coeficiente económico do alojamento local, no nosso guia completo sobre a CEAL, que procuramos resumir no gráfico abaixo.

De forma simples, para calcular a CEAL a pagar em 2024, relativa ao ano 2023, deverá:

– Apurar a área bruta privativa do seu AL, que poderá encontrar na sua caderneta predial. Este documento pode ser consultado ou descarregado através da sua conta no portal da Autoridade Tributária.

– Apurar o seu Coeficiente de Pressão Urbanística, o coeficiente publicado a 29 de dezembro (nesta portaria). Basta que encontre a tabela (Portugal, Madeira, Açores) adequada à sua localização e que procure o valor atribuído à sua “zona” (a definição de ZONA pode ser consultada no regulamento original do Mais Habitação, como mencionamos antes).

– Multiplicar a área bruta privativa do seu AL por 209,875 (o coeficiente económico do alojamento local). Em seguida, multiplique o resultado pelo seu coeficiente de pressão urbanística, conforme identificado na portaria 455-E. Por último, multiplique o resultado obtido por 0,15 para apurar os 15% a pagar.

Caso tenha mais do que uma propriedade com licença e que tenha exercido a atividade em 2023, deverá simular este cálculo para cada uma.

Para calcular a CEAL devida em 2023, calcule primeiro a base tributária: multiplique 209,875 pelo coeficiente de pressão urbanística da sua zona, que encontrará publicado na Portaria n.º 455-E/2023. Depois multiplique o resultado pela área bruta do privativa do seu AL, conforme caderneta predial. Assim terá obtido a sua base tributável. Por fim, multiplique o resultado por 0,15 para averiguar os 15% da taxa.

Como nota final, relembramos que a única forma de obter um valor 100% exato relativamente ao imposto devido será quando for notificado pela AT e receber o seu documento de pagamento relativamente a cada um dos seus alojamentos locais. Os valores e cálculos apresentados acima baseiam-se na interpretação legal dos nossos especialistas da legislação e portarias disponíveis até ao momento, de forma a que possa ter  desde já uma estimativa sobre este novo imposto em mente. Caso as nossas previsões ou cálculos não estejam corretos, iremos atualizar este artigo no futuro.

 

Possível inconstitucionalidade da CEAL

Há algumas questões que alguns juristas levantam como inconstitucionais sobre o AL, como por exemplo o facto de a taxa, apesar de ser cobrada ao titular do registo da atividade, poder vir a ser imputada ao proprietário do imóvel no caso de o titular o não fazer.

Mas a principal questão levantada tem a ver com a violação do princípio constitucional da capacidade contributiva.

Como explicamos, a CEAL utiliza para o seu cálculo a média dos rendimentos dos alojamentos locais em território nacional, em vez de utilizar o valor realmente auferido pelo sujeito passivo do imposto (ou seja, o titular da licença). Este conceito é chamado “presunção de rendimento” porque assume que essa foi a média ganha por todos os AL em atividade e não tem em consideração os reais ganhos por AL.

Dessa forma, dois alojamentos locais numa mesma zona (ou até no mesmo prédio), um em atividade o ano todo, e outro em atividade apenas durante o mês de agosto, pagarão o mesmo valor de CEAL por a lei presumir que auferiram o mesmo por serem dois estabelecimentos a operar na mesma localização.

Esta presunção de rendimento é um elemento considerado inconstitucional por alguns juristas já que violará os princípios constitucionais da igualdade, da proibição da tributação de rendimentos presumidos e da capacidade contributiva.

Segundo estes princípios, quem aufere o mesmo deve pagar o mesmo, mas quem aufere valores distintos deveria pagar também valores distintos, e não poderão ser criados impostos com base em assunções de rendimento em vez de valores de rendimento reais

Estes e outros fatores poderão levar à revisão da contribuição extraordinária sobre o alojamento local, mas, por agora, a taxa foi aprovada e já está em vigor dentro destes parâmetros.

 

Futuras atualizações sobre o mais habitação e o alojamento local

Como mencionamos ao longo do texto, ainda precisamos de aguardar por futuras comunicações por parte dos organismos do Governo em relação a:

Atualização do balcão único eletrónico para envio do comprovativo de manutenção de atividade de exploração de AL: esta situação já foi atualizada. Poderá ler mais sobre isto no nosso guia de como comprovar o exercício da atividade de AL;

Os coeficientes para o cálculo da CEAL de 2023;

– Os mecanismos de controlo e comprovação de arrendamento de alojamentos locais em residências permanentes por menos de 120 dias por ano.

A GuestReady encontra-se em comunicação com os organismos competentes e este artigo será atualizado conforme estes pontos forem esclarecidos através de comunicações oficiais.

 

Gestão de arrendamentos a médio prazo e médio prazo flexíveis

Outras questões sobre o mais habitação e o alojamento local

Caso tenha alguma dúvida específica sobre o Mais Habitação, por favor entre em contacto connosco para que o possamos ajudar.

Caso se pergunte de que forma poderá continuar a rentabilizar a sua propriedade sem ser forçado a entrar no mercado de arrendamento tradicional, a nossa equipa também o pode esclarecer

A GuestReady oferece todo o apoio aos seus proprietários para que tomem as decisões que mais os beneficiam, e tem um leque de serviços de gestão de alojamentos que procuram encontrar as soluções mais rentáveis para cada proprietário e propriedade.

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