Proposta revogação de medidas do Mais Habitação para o Alojamento Local – atualização
Menos "Mais Habitação": as propostas de revogação para o alojamento local e o seu impacto para proprietários e investidores
Atualização – agosto 2024: Foi publicada em Diário da República a 7 de agosto de 2024 a legislação que revoga a CEAL (contribuição extraordinária sobre o alojamento local) e a fixação do coeficiente de vetustez para o cálculo do IMI. As restantes alterações à legislação introduzida pelo pacote “Mais Habitação” ainda se encontram pendentes de votação em Parlamento e posterior publicação oficial para entrarem em vigor.
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Artigo original
Em 2023, o governo introduziu o programa Mais Habitação, implementando reformas abrangentes destinadas a solucionar a falta de habitação permanente. Estas mudanças impactaram significativamente os proprietários e investidores imobiliários em Portugal. Para saber mais sobre essas medidas, recomendamos o nosso guia completo sobre o Mais Habitação e as suas implicações para o alojamento local em Portugal.
Em maio deste ano, o novo governo propôs 30 medidas para intervir no mercado habitacional em Portugal, e estas incluem a revogação de várias leis que afetam diretamente o mercado do AL. Este artigo apresenta essas propostas específicas e o impacto que terão, se aprovadas, para os atuais e futuros detentores de licenças de alojamento local.
Revogação das restrições e condições de expiração das licenças de alojamento local
O pacote “Mais Habitação” de 2023 restringiu muito rigidamente a emissão de novas licenças AL e, ao mesmo tempo, estabeleceu condições muito abrangentes para a expiração das já existentes. O novo governo propõe reverter as restrições a nível nacional, devolvendo a cada município o poder de decisão sobre as licenças locais.
Revogação da proibição de novas licenças de alojamento local
As medidas originais do Mais Habitação proibiram a emissão de novas licenças de alojamento local para apartamentos em todas as áreas urbanas, listando como exceção os territórios designados como “interiores” e, nas áreas costeiras e grandes cidades, as moradias.
No Porto, ainda é possível obter licenças de alojamento local para imóveis, incluindo apartamentos, “de serviço”, como lojas ou escritórios transformados em espaços habitacionais. Entre em contato com os nossos especialistas locais para saber mais sobre as suas opções agora.
Com esta medida de 2023, os municípios são agora obrigados a realizar estudos sobre a oferta e a procura de habitação, que devem publicar em Cartas Municipais de Habitação. Só comprovando haver suficiente habitação para residência permanente e estudantil em todas as freguesias simultaneamente podem os municípios voltar a conceder novas licenças em qualquer freguesia ou zona.
O que pode mudar?
A revogação proposta pode devolver o poder de emissão de novas licenças aos municípios, permitindo-lhes determinar o equilíbrio certo em cada freguesia para permitir novas licenças. Esta descentralização pode levar a um melhor controlo de todas as zonas urbanas, permitindo uma distribuição mais equitativa dos alojamentos locais em cada freguesia, revitalizando o mercado mais uma vez.
Esta forma de legislação controlada por cada município já estava em vigor antes da introdução do Mais Habitação, tendo dado origem aos antigos regulamentos do alojamento local no Porto e à suspensão de licenças em Lisboa em 2022 em conjunto com a criação de áreas de contenção.
Revogação das condições de caducidade das licenças
Com o “Mais Habitação”, as licenças emitidas após 6 outubro de 2023 passam a ter uma validade de cinco anos (renováveis, havendo condições); para as licenças anteriores, o governo decidiu estabelecer um período de graça de 7 anos, então a validade de 5 anos só terá início em 2030.
Além disso, as licenças tornaram-se intransferíveis, expirando se o seu titular desejar transferi-las para outra pessoa ou entidade. No caso de as licenças serem detidas por uma empresa, estas também expiram no caso de haver transmissão de capital social, mesmo que parcial.
O que pode mudar?
O governo propõe eliminar essas condições, permitindo que as licenças permaneçam válidas indefinidamente e sejam transferíveis mais uma vez, numa tentativa de estabilizar novamente o panorama de investimentos imobiliários em Portugal, tornando o país mais atrativo agora e no futuro para manter e adquirir propriedades para alojamento local em Portugal.
Revogação dos impostos adicionais – revogado em agosto de 2024
Revogação da CEAL
Este imposto foi criado pelo “Mais Habitação” para aumentar a pressão sobre os proprietários de apartamentos em centros urbanos que optavam pelo seu arrendamento de curta duração no mercado do alojamento local, numa tentativa de mover mais propriedades para o mercado de longo prazo, para o arrendamento tradicional.
Para isso, ficaram isentos do pagamento da CEAL os outros tipos de propriedades AL, como quartos, moradias, residências próprias permanentes arrendadas até um máximo de 120 noites por ano, e todos os territórios interiores também. Os Açores e a Madeira, sendo regiões autónomas, ficaram livres para decidir se implementam este imposto ou não; recentemente os Açores decidiram não aplicar a CEAL.
O que mudou?
A legislação publicada a 7 de agosto de 2024 completamente a CEAL, removendo um encargo financeiro adicional dos proprietários e potenciais investidores, dando-lhes mais liberdade para decidir como otimizar o rendimento gerado pelas suas propriedades.
Restabelecimento do coeficiente de vetustez do IMI
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é calculado usando-se o “coeficiente de vetustez”, um coeficiente que permite ajustar o valor tributável do imposto consoante a idade de construção de cada propriedade. No entanto, o pacote “Mais Habitação” considerou que este coeficiente deveria ser aplicado na sua percentagem máxima para o cálculo do IMI dos imóveis afetos à atividade de alojamento local, levando a impostos mais altos para essas propriedades independentemente da sua idade.
O que mudou?
O novo governo reverteu essa mudança, igualando o cálculo do imposto para todas as propriedades mais uma vez, o que se traduz em zero alterações aos valores de IMI a serem pagos pelos proprietários de AL.
O futuro
À medida que estas propostas venham a ser alteradas ou aprovadas, continuaremos a atualizar este artigo em conjunto com o nosso guia completo sobre o Mais Habitação para o setor do alojamento local.
Entretanto, quer esteja à procura de estratégias alternativas de arrendamento rentáveis, como o arrendamento a médio prazo ou flexível, ou se precisar de apoio para se preparar para pedir uma nova licença AL, a nossa equipa está sempre pronta para ajudar.
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