O guia completo sobre a CEAL 2024

O guia completo sobre a CEAL (contribuição extraordinária sobre o alojamento local)

Atualização: em maio de 2024, o novo governo veio propor a reversão de várias medidas introduzidas pelo pacote “Mais Habitação”, incluindo a CEAL (contribuição extraordinária sobre o alojamento local). Este artigo será atualizado com mais informação se/quando esta taxa for mesmo revertida. Até lá, recomendamos a leitura deste artigo, com todas as propostas do atual governo para reverter as medidas do Mais Habitação voltadas para o Alojamento Local.

JUNHO 2024: Foi partilhado o Despacho n.º 30/2024-XXIV, a 14 de junho, pela secretária de Estados dos Assuntos Fiscais, Cláudia Reis Duarte, anunciando a prorrogação do prazo de pagamento da CEAL em 120 dias. Este despacho surge como consequência da demora de publicação em Portaria da proposta de revogação das penalizações para os AL, como a CEAL e o agravamento do IMI, um atraso que poderia obrigar os proprietários de AL a pagar a taxa, cujos detalhes para pagamento teriam de ser partilhados pelo governo até 20 de junho deste ano. Assim, com esta prorrogação, o governo procurará revogar estas leis antes que os proprietários de AL sejam obrigados ao pagamento das taxas anteriormente impostas pelo Mais Habitação.


O pacote “Mais Habitação” foi um conjunto de alterações legislativas (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) criado para tornar o acesso e a manutenção de habitação mais fáceis. Para isso, as alterações feitas à lei intervieram junto de muitos fatores e intervenientes do mercado imobiliário em Portugal, desde os arrendatários aos investidores, incluindo os proprietários de alojamentos locais.

Como a componente da análise jurídica da medida explica (também disponível no Diário da República online) um conjunto de medidas desenvolvidas com o objetivo de mobilizar os imóveis afetos ao alojamento local para o mercado de arrendamento a longo prazo.

Para isso, a Lei procedeu a um aumento da carga fiscal para os titulares de registos de alojamento local, e ao mesmo tempo estabeleceu diferentes medidas promovendo aparentes incentivos fiscais para os proprietários que optem por transitar para o mercado de arrendamento a longo prazo, procurando diminuir a perda de rendimento associada a esta alteração de atividade.

A medida mais relevante do ponto de vista fiscal para a atividade de Alojamento Local foi a criação de uma nova taxa: a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL).

LEIA MAIS: TODAS AS MEDIDAS DO “MAIS HABITAÇÃO” PARA O ALOJAMENTO LOCAL

O que é a a CEAL?

O “Mais Habitação” estipula que a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) é uma taxa fixa de 15% a incidir sobre uma base tributável variável, dependente de vários fatores.

Esta base tributável será obtida pela relação do coeficiente económico do AL e do coeficiente de pressão urbanística aplicada à área bruta privativa dos imóveis habitacionais.

Dissecamos exatamente estes termos e o cálculo por trás da contribuição extraordinária para o AL neste artigo, mas antes deixamos algumas perguntas e respostas mais breves para quem se encontra com dúvidas mais urgentes.

Se apenas estiver interessado na fórmula de cálculo, carregue aqui para descer na página.

Se apenas estiver interessado no que talvez diga respeito à inconstitucionalidade da contribuição extraordinária sobre o alojamento local, carregue antes aqui.

Alertamos, porém, que apesar de esta questão estar a ser discutida por vários organismos, por agora, a taxa encontra-se aprovada e o pagamento será devido dentro dos prazos que explicamos neste artigo. Quando ou caso haja alguma alteração, este artigo será devidamente atualizado.

 

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Todos os alojamentos locais ficam obrigados ao pagamento da CEAL?

Apesar do seu nome genérico, a CEAL não será aplicada a todos os alojamentos locais com licença válida, e as exceções baseiam-se na localização do AL, na sua tipologia, e até mesmo no uso que lhe é dado ao longo do ano. Passamos a explicar.

Os alojamentos locais obrigados ao pagamento da CEAL

A contribuição extraordinária do alojamento local (CEAL) aplica-se aos alojamentos locais cuja atividade seja exercida em imóveis de natureza habitacional, em especial frações autónomas ou partes ou divisões de prédios urbanos suscetíveis de utilização independente – especialmente nas zonas do litoral (com algumas excepções), como explicaremos de seguida.

A CEAL vai ainda aplicar-se a todos os AL que preencham os requisitos legais em todo o território português, incluindo nas regiões autónomas dos Açores e da Madeira.

Os imóveis localizados nos territórios do interior (como tal identificados pelo Governo no anexo à Portaria n.º 208/2017) e os de outros territórios em que não haja carência habitacional a definir, anualmente, pelos Municípios, não estarão sujeitos a CEAL.

O pressuposto da aplicação da CEAL é a existência de uma licença de alojamento local válida a 31 de dezembro de cada ano civil para que o imóvel afeto ao AL esteja sujeito ao pagamento desta contribuição no ano seguinte.

Relembramos ainda que, de acordo com as restantes medidas do “Mais Habitação” para o alojamento local, as licenças passarão a caducar automaticamente caso o imóvel não comprove a manutenção da atividade de Alojamento Local. A GuestReady já entrou em contacto com os organismos legislativos e com o Turismo de Portugal e preparou um guia sobre esta questão, que será publicado esta semana.

LEIA MAIS: COMO COMPROVAR A MANUTENÇÃO DA ATIVIDADE DE AL?

Os alojamentos locais isentos do pagamento da CEAL

Alojamentos locais em territórios do interior

O “Mais Habitação” atribuiu várias exceções a um conjunto de localidades inseridas nos territórios do interior, para que possam continuar a ser dinamizadas através da atividade do turismo. Apesar de nem todos os territórios estarem livres de restrições para novas licenças, por outro lado, todos os alojamentos locais inseridos nos territórios do interior estão isentos do pagamento da CEAL.

Alojamentos locais a funcionar em prédios em propriedade total

Encontram-se isentos do pagamento da contribuição extraordinária do alojamento local os ALs com licença que não se encontrem inseridos em prédios urbanos em propriedade horizontal ou em propriedade total com divisões suscetíveis de utilização independente.

Ou seja, as moradias não pagarão CEAL, incluindo as moradias com instalação de estabelecimentos de hospedagem.

Alojamentos locais em modalidade de quarto

As licenças de alojamento local também podem ser atribuídas na modalidade de “quartos.” Estes diferenciam-se dos estabelecimentos de hospedagem, incluindo dos hostel, por estarem registados na residência fiscal do titular da licença de AL e por não poderem exceder os 3 quartos por imóvel.

Estes ALs em modalidade de quarto também se encontram isentos do pagamento da contribuição extraordinária.

Alojamentos locais registados em residência própria e permanente

Os ALs com licença registados no mesmo local da residência própria e permanente do proprietário do imóvel também estão isentos do pagamento da CEAL caso a exploração não ultrapasse os 120 dias por ano.

Alertamos para o facto de ainda não haver informação oficial sobre como será feito o controlo destes limites, mas atualizaremos este artigo no futuro.

Alojamentos locais registados em imóveis destinados a usos não habitacionais

Adicionalmente, os ALs a funcionar em imóveis cujo título constitutivo os não destine a uso habitacional também se encontram isentos do pagamento desta contribuição extraordinária sobre o alojamento loca (nomeadamente serviços, como é, por exemplo, o caso dos imóveis destinados a uso comercial, que o município do Porto permitiu que fossem convertidos em AL no seu regulamento para o alojamento local).

Possíveis isenções

Alojamentos locais em freguesias de pouca pressão habitacional

Quando falamos de isenções com base na localização geográfica, além dos territórios do interior, estão ainda isentas de pagamento da contribuição extraordinária as freguesias que, num dado ano, cumpram em simultâneo todos os requisitos abaixo:

      • Se enquadrem em municípios cuja Carta Municipal de Habitação demonstre o bom equilíbrio da oferta de habitação e alojamento estudantil no município;
      • Se insiram em municípios que não tenham declarado carência habitacional;
      • Não tenham parte do seu território como zona de pressão urbanística.

Note-se que, uma vez que esta definição só decorre depois de decorrido o ano no qual a atividade de AL também terá sido desenvolvida, não é possível saber-se antecipadamente com base nestes critérios se a CEAL terá de ser paga, ou não, por referência a um dado ano.

 

Gestão de arrendamentos a médio prazo e médio prazo flexíveis

O pagamento da CEAL

Várias perguntas existem ainda sobre o cálculo e incidências desta taxa, incluindo a pergunta de se esta contribuição extraordinária será constitucional ou não. Vamos procurar responder ao máximo número de questões possíveis. No caso de não termos conseguido esclarecer alguma dúvida que possa ter, não hesite em contactar a nossa equipa sem qualquer compromisso.

Quem tem de pagar a CEAL?

Todos os alojamentos locais não isentos e com licença válida a 31 de dezembro deste ano começarão a pagar a CEAL anualmente.
O devedor da CEAL será sempre o titular da licença de alojamento local.

Porém, se este não pagar, e se o proprietário do imóvel não for também o titular da licença, será o proprietário a responder subsidiariamente por esta dívida.

Quando e como se paga a CEAL?

A taxa será devida anualmente e, para isso, o Governo terá de disponibilizar um modelo oficial para efeitos de declaração da CEAL, o qual terá de ser preenchido e submetido pelo titular da licença.

O prazo para a entrega dessa declaração à Autoridade Tributária termina no dia 20 de junho do ano seguinte àquele a que respeita a CEAL, e o respetivo valor terá de ser pago até dia 25 de junho.

A CEAL é dedutível?

A contribuição extraordinária sobre o AL não é dedutível. Ou seja, o seu pagamento não é contabilizado para efeitos de determinação do lucro tributável em IRC, mesmo quando contabilizada como gasto do período de tributação.

O que é uma despesa dedutível?

A dedução de uma despesa significa que o valor pago é desconsiderado para o apuramento dos lucros, para que as taxas de IRC/IRS não recaiam sobre esses valores que na verdade foram gastos com despesas, neste caso obrigatórias à atividade.Como é calculada a CEAL?

Qual é a taxa da CEAL?

A CEAL é uma taxa fixa de 15% que se aplica a uma base tributável flexível.

Esta base tributável variará de acordo com a performance dos mercados de alojamento local e de arrendamento tradicional em todo o país, como explicaremos agora.

O cálculo da base tributável da CEAL

A base tributável sobre a qual incidem os 15% de CEAL é calculada através da combinação de três fatores: o coeficiente económico do alojamento local e o coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa do imóvel aplicados à área bruta do alojamento local.

Como calcular a CEAL do seu alojamento local? Multiplique o coeficiente económico do alojamento local pelo coeficiente de pressão urbanística, depois multiplique o resultado pela área bruta privativa do seu alojamento local, e finalmente multiplique tudo pelo valor da taxa da contribuição extraordinária do alojamento local (15%).

 

Estes dois coeficientes que se aplicarão à área bruta do AL de cada titular são apurados com base em fatores flexíveis, sendo estes os rendimentos obtidos em geral nos mercados de arrendamento local e os valores do de arrendamento tradicional em todo o país. Por isso, os valores exatos a utilizar no cálculo serão comunicados anualmente pelo Ministério das Finanças.

O coeficiente económico do alojamento local

O cálculo do coeficiente económico do alojamento local é calculado pela divisão de dois valores:

1. O rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local relativamente ao ano anterior ao que se está a calcular, um valor que será indicado pelo INE (Instituto Nacional de Estatística, I. P.) anualmente.

        1. Atenção! Para o cálculo da taxa devida em 2023, serão utilizados os valores obtidos pelo INE relativamente a 2019.

2. A área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, um valor que está definido por lei nos 52 metros quadrados.

 

O coeficiente de pressão urbanística

O cálculo do coeficiente de pressão urbanística também é obtido pelo cruzamento de dois valores:

1. O do crescimento do valor da renda de referência por m2 na zona do AL entre 2015 e o ano anterior ao que está a ser calculado,

2. a dividir pelo crescimento da renda de referência por m2 também entre 2015 e o ano anterior ao que está a ser calculado, na zona do país onde esta variação for maior.

Para mais detalhes sobre esta questão, o artigo 7.º do anexo ao artigo 22.º da presente legislação apresenta ainda várias alíneas que procuram clarificar o conceito de “zona” e a forma como os cálculos destes valores serão apurados e limitados face às outras condições relacionadas com o ordenamento do território para o apuramento do pagamento da CEAL.

Contudo, como já dissemos, estes valores serão sempre indicados pelo Ministério das Finanças aquando do cálculo da taxa de cada ano. Os coeficientes que serão utilizados no cálculo da base tributável de 2023 serão publicados pelo Governo num prazo de 60 dias desde a entrada em vigor do “Mais Habitação”, pelo que este artigo será atualizado em breve.

Atualização a 10 de janeiro: este coeficiente tem valores distintos para cada zona, e estes valores publicados em portaria oficial a 29 de dezembro, que poderá consultar clicando aqui.

 

Atualização sobre os coeficientes: Portaria n.º 455-E/2023, de 29 de dezembro

Apesar de nesta portaria o artigo 3.º ter como título “coeficiente económico do alojamento local”, este apenas apresenta informação relativa ao coeficiente de pressão urbanística. O coeficiente económico do alojamento local não foi publicado. Apresentamos abaixo os coeficientes utilizados para o cálculo em 2023 de acordo com a interpretação legal dos especialistas da GuestReady.

 

Simulação: o cálculo da CEAL de 2023 para pagamento em 2024

Para apurar a  CEAL que poderá dever de 2023, deverá primeiro considerar ambos os coeficientes explicados acima (o coeficiente económico do alojamento local (ao qual chamaremos “coeficiente económico para simplificar nesta secção) e o coeficiente de pressão urbanística), e multiplicá-los pela área bruta privativa do seu alojamento para calcular a sua base tributável. Para apurar o valor devido, deverá então calcular 15% sobre esta base.

Considerando que o coeficiente económico não foi publicado em portaria oficial, os especialistas da GuestReady apresentam a sua interpretação legal da legislação atualmente em vigor. Mas atenção: lembramos que estes dados são por nós apresentados para que possa simular quanto poderá ter de pagar este ano para ter presente o valor aproximado. É possível que a nossa interpretação da lei ou mesmo matemática não coincida com a fórmula final a ser apresentada pela AT antes do período de pagamento. Assim que essa informação for publicada, atualizaremos este artigo se assim for necessário. Até lá, esperamos conseguir ajudá-lo a ter uma ideia do valor que poderá vir a dever.

 

Como calcular a CEAL do seu alojamento local em 2023 para pagar em 2024? Multiplique 209,875, o valor do coeficiente económico do alojamento local a considerar em 2023, pelo coeficiente de pressão urbanística, que deverá encontrar na Portaria n.º 445-E/2023. Depois multiplique o resultado pela área bruta privativa do seu alojamento local, e finalmente multiplique tudo pelo valor da taxa da contribuição extraordinária do alojamento local (15%, ou seja, 0,15).

 

Coeficiente económico do alojamento local de 2023: tomando por base o rendimento médio por quarto de alojamento local de 2019 (RevPAR 2019 publicado pelo INE), vamos multiplicar este valor (29,90 euros) por um ano fiscal (sempre 365 dias), obtendo assim a média de rendimento anual como requer a lei, “10 913,5”. Em seguida, vamos dividir este valor (10 913,5) pelo tamanho mínimo de um T1 (52m2). Assim, obteremos o valor 209,875 como coeficiente económico do alojamento local de 2023.

Coeficiente de pressão urbanística de 2023: como este coeficiente está pendente da localização do seu imóvel, deverá procurar a “zona” na lista publicada pelo governo a 29 de dezembro na Portaria n.º 455-E/2023 (pode clicar aqui para abrir a página do Diário da República com a publicação desta lista).

Área do AL: deverá consultar este valor na sua caderneta predial.

Taxa da CEAL: a CEAL é uma taxa de 15% que incide sobre a base tributável que calculámos acima. Assim, terminamos este cálculo apurando esses 15% (multiplicando o resultado anterior por 0,15).

 

Pequena simulação:

Consideraremos um imóvel situado no Porto, em Campanhã, com uma área de 75 m2.
De acordo com a Portaria n.º 445-E/2023, o coeficiente de pressão urbanística a considerar será de 0,4854.

Assim, calcularemos: C.E. x C.P.U. x área x 0,15 = 209,875 x 0,4854 x 75 x 0,15 = 1 146,07 euros

 

Gestão de arrendamentos a médio prazo e médio prazo flexíveis

 

A possível inconstitucionalidade da contribuição extraordinária sobre o alojamento local

Vários aspetos desta contribuição extraordinária estão a ser questionados como possivelmente inconstitucionais.

Um deles é o facto de o imposto poder vir a ser devido pelo proprietário da fração afeta à atividade de AL, e não pelo titular do registo de atividade, existindo assim uma responsabilidade subsidiária do proprietário do imóvel quando este for pessoa diferente do titular da licença.

Porém, a maior crítica jurídica levantada relativamente à CEAL prende-se com uma possível violação dos princípios constitucionais da tributação pelo rendimento real e da capacidade contributiva.

Estes princípios são os que estão por trás do uso de taxas progressivas e de percentagens pelo sistema fiscal português, de forma que contribuintes com rendimentos semelhantes paguem valores semelhantes, mas contribuintes com rendimentos diferentes paguem valores diferentes.

Como explicamos, a CEAL não utiliza nos seus cálculos os rendimentos faturados pela atividade de alojamento local.

Em vez disso, a Lei optou pela utilização do coeficiente económico para o alojamento local, utilizando a média auferida pelos alojamentos locais em todo o território nacional (o valor a ser apurado pelo INE a cada ano).

Isto significa que o valor final devido será o mesmo, incluindo em situações em que os rendimentos auferidos sejam muito distintos, porque a base do cálculo é a mesma para todos.

Ou seja, dois alojamentos locais com disponibilidade muito diferente (um disponível para arrendamento durante dois meses, outro disponível o ano todo), e assim com rendimentos muito diferentes, pagarão o mesmo valor de taxa porque, para a CEAL, utiliza-se a média nacional.

A saber-se, na alínea em questão (alínea a) do artigo 6.º do anexo do artigo 22.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, o Mais Habitação), pode ler-se: “O rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., relativamente ao ano anterior ao facto tributário.”

Por este motivo, a taxa desconsidera a real capacidade contributiva individual, e baseia-se num princípio de “presunção de rendimento”, estando os proprietários a ser taxados pelo que presumivelmente terão ganho através dessa generalização dos rendimentos, e não pelo que de facto terão auferido no ano tributário em questão.

No entanto, apesar da sua possível inconstitucionalidade, que terá de ser arguida pelos e nos meios competentes (desde logo em reação à liquidação da CEAL, através de reclamação graciosa e / ou impugnação judicial), a contribuição extraordinária sobre o alojamento local encontra-se aprovada e será devida por referência às licenças de AL válidas a 31 de dezembro de 2023 , com os coeficientes necessários para o cálculo do seu valor a serem comunicados nos próximos dois meses.

 

A melhor solução de gestão de AL

 

Restantes dúvidas a respeito da CEAL

Como explicamos, a CEAL será devida apenas para licenças válidas a 31 de dezembro de 2023, pelo que dispõe de muito tempo para procurar aconselhamento fiscal e legal, até vir a saber quanto o seu AL poderá vir a pagar anualmente.

A GuestReady conta também com uma equipa de especialistas do setor do alojamento local e encontra-se sempre disponível para apoiar os seus proprietários, oferendo aconselhamento e serviços de gestão de propriedades que as procuram rentabilizar, seja em modalidade de AL, seja noutros mercados competitivos.

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