Registo de alojamento local: como registar o seu imóvel passo a passo (2026)
O registo de alojamento local é obrigatório antes de receber o primeiro hóspede. Faz-se através de uma comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, dirigida à câmara municipal do concelho do imóvel. Se a câmara não se opuser em 60 dias (90 dias em áreas de contenção), o número gerado passa a ser o seu número de registo.
Neste guia encontra os documentos de que precisa, os passos do registo de alojamento local pela ordem certa e o que mudou em 2026 com o Decreto-Lei n.º 151/2026 e com o regulamento europeu sobre arrendamento de curta duração.
O essencial em 30 segundos
- Sem número de registo, não pode anunciar nem receber hóspedes.
- A câmara municipal tem 60 dias para se opor ao registo, ou 90 dias se o imóvel estiver numa área de contenção.
- O seguro de responsabilidade civil é obrigatório.
- Qualquer alteração de dados, ou o fim da atividade, tem de ser comunicada no prazo de 10 dias.
Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento jurídico.
Quem tem de fazer o registo de alojamento local
Qualquer pessoa ou empresa que explore um alojamento local em Portugal tem de registar cada estabelecimento antes de abrir ao público. O registo é a condição para poder exercer a atividade, segundo o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.
Quem submete o registo é o titular da exploração. Pode ser o proprietário ou, por exemplo, um arrendatário, desde que tenha autorização escrita para usar o imóvel como alojamento local.
O regime aplica-se também aos Açores e à Madeira, com as adaptações próprias da administração regional (artigo 32.º). Se o seu imóvel fica numa região autónoma, confirme os passos junto da câmara e dos serviços regionais de turismo.
A lei prevê quatro modalidades de alojamento local:
- Moradia: um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.
- Apartamento: uma fração autónoma de um edifício, ou parte de um prédio urbano suscetível de utilização independente.
- Estabelecimento de hospedagem: as unidades de alojamento são quartos, numa fração autónoma, num prédio urbano ou em parte dele. Só pode usar a designação “hostel” se tiver mais hóspedes em dormitório do que em quartos.
- Quartos: explorados na residência do titular, que tem de corresponder ao seu domicílio fiscal, até um máximo de três quartos.
Exceto nos quartos e nos hostels, a capacidade máxima é de nove quartos e 27 hóspedes. Dentro desse limite, cada quarto conta para dois hóspedes e, nas moradias e nos apartamentos, podem ficar mais dois na sala (artigo 11.º).
Documentos necessários para registar o alojamento local
A comunicação prévia tem de incluir um conjunto de dados e documentos definidos no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014. Convém reunir tudo antes de começar, porque um pedido mal instruído é um dos fundamentos para a câmara se opor.
| Documento ou informação | Notas |
|---|---|
| Autorização de utilização (ou título de utilização) válida do imóvel | Tem de ser adequada ao uso como alojamento local. A falta de uma autorização adequada é fundamento de oposição. |
| Identificação do titular: nome ou firma, NIF e morada | Indicados no formulário. |
| Documento de identificação do titular | Pessoas singulares: cópia do documento de identificação. Empresas: código de acesso à certidão permanente do registo comercial. |
| Termo de responsabilidade assinado pelo titular | Garante que o edifício ou a fração é idóneo para o alojamento e cumpre as normas legais e regulamentares. Declarações falsas são puníveis nos termos do Código Penal. |
| Caderneta predial urbana | Se o titular for o proprietário. |
| Contrato de arrendamento ou outro título | Se o titular não for o proprietário. Se o contrato não autorizar o alojamento local, junte também o documento com essa autorização. |
| Declaração de início ou alteração de atividade nas Finanças | Com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas, como uma casa ou um quarto mobilado) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). |
| Ata da assembleia de condóminos | Apenas para hostels em prédios em propriedade horizontal onde também haja habitação. |
| Nome, morada, capacidade, data prevista de abertura e modalidade do estabelecimento | Capacidade em quartos, camas e hóspedes. |
| Contacto de emergência | Nome, morada e telefone. |
Não precisa de anexar documentos que a Administração Pública já tenha, se autorizar a câmara a obtê-los através da Plataforma de Interoperabilidade da Administração Pública (artigo 6.º, n.º 8).
Alguns municípios pedem documentos adicionais no seu regulamento (em Lisboa, por exemplo, plantas à escala 1:100 e a apólice do seguro). Confirme no site da câmara antes de submeter.
Como registar o alojamento local, passo a passo
O processo tem sete passos. Os três primeiros fazem-se antes de submeter o pedido e garantem que o entrega completo desde o início.
1. Confirme que o seu concelho aceita novos registos
Antes de investir tempo no pedido, verifique se o imóvel fica numa área de contenção ou num concelho com novos registos suspensos. Em Lisboa e no Porto, por exemplo, existem regras próprias: veja as novas áreas de contenção do AL em Lisboa e as regras da área de contenção do Porto.
Desde 31 de julho de 2026, o Decreto-Lei n.º 151/2026 dá aos municípios com mais de 1.000 registos no fim de 2025 um prazo extra, até 31 de dezembro de 2026, para decidirem sobre o seu regulamento de alojamento local. Permite também prolongar uma suspensão de novos registos ou, se já tiver terminado, voltá-la a decretar, uma única vez, por deliberação da assembleia municipal e no máximo até 31 de dezembro de 2026.
A forma mais segura de saber a situação do seu imóvel é perguntar diretamente à câmara municipal.
Hoje, vários municípios já substituíram as suspensões por regulamentos municipais com áreas de contenção, onde os novos registos são proibidos ou só autorizados em casos excecionais. É o caso de Lisboa e do Porto.
Em Lisboa, a alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local, em vigor desde dezembro de 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025/2), define áreas de contenção absoluta e relativa por freguesia e por bairro. No Porto, nas zonas de contenção, os novos registos só são possíveis por autorização excecional da câmara, pedida através de formulário próprio no Portal do Munícipe.
Nas áreas de contenção, os municípios podem ainda fixar a duração dos novos registos (artigo 15.º-B), pelo que um registo nestas zonas pode não ser definitivo. Em Lisboa, por exemplo, as autorizações excecionais valem cinco anos.
2. Abra ou altere a atividade nas Finanças
O comprovativo de início de atividade na Autoridade Tributária faz parte dos documentos do registo, por isso este passo vem primeiro. Indique o CAE 55201 ou 55204, conforme o tipo de alojamento. Se já tem atividade aberta noutra área, pode bastar uma declaração de alteração.
As obrigações fiscais do alojamento local dependem da sua situação. Antes de abrir a atividade, fale com um contabilista certificado.
3. Contrate o seguro obrigatório
Todos os estabelecimentos precisam de um seguro de responsabilidade civil que cubra danos causados a hóspedes e a terceiros (artigo 13.º-A). Se o imóvel estiver num prédio em propriedade horizontal, o seguro tem também de cobrir danos por incêndio. Sem seguro válido, a câmara pode cancelar o registo.
4. Submeta a comunicação prévia com prazo
O pedido é dirigido ao presidente da câmara municipal e submetido no Balcão Único Eletrónico (o antigo Balcão do Empreendedor), na plataforma ePortugal. Segundo o serviço oficial no gov.pt, também pode fazê-lo presencialmente no balcão do município onde fica o alojamento local. No formulário online, começa por indicar o distrito ou ilha e o concelho do imóvel.
Para fazer o registo de alojamento local online, autentique-se com a Chave Móvel Digital, o Cartão de Cidadão ou, se for o caso, o certificado digital de advogado, solicitador ou notário. Depois, preencha o formulário, anexe os documentos e envie o pedido.
O serviço no Balcão Único é gratuito, mas alguns municípios podem cobrar uma taxa própria. Confirme junto da câmara.
5. Aguarde o prazo de oposição da câmara
A câmara tem 60 dias a contar da submissão para se opor ao registo, ou 90 dias se o imóvel estiver numa área de contenção (artigo 6.º, n.º 9). A oposição só pode ter fundamentos previstos na lei:
- o pedido foi mal instruído;
- está a decorrer um período de interdição resultante de um cancelamento anterior;
- há violação das restrições à instalação em áreas de contenção, ou falta uma autorização de utilização adequada;
- há incumprimento de outras normas legais aplicáveis.
Se a câmara se opuser, não recebe número de registo (artigo 6.º, n.º 10). Pode, no entanto, pedir uma vistoria aos serviços municipais, uma única vez e suportando o custo, para que a decisão seja revista (artigo 6.º, n.º 11).
6. Receba o número de registo e entregue o comprovativo do seguro
Se não houver oposição no prazo, o número gerado pelo Balcão Único passa a ser o seu número de registo. O documento emitido com esse número é o único título válido de abertura ao público (artigo 7.º).
O gov.pt indica que deve entregar o comprovativo do seguro de responsabilidade civil quando o número é atribuído, e sempre que a apólice for renovada ou alterada, antes de iniciar a atividade.
7. Prepare o arranque
Com o número de registo, ainda há algumas obrigações antes do primeiro hóspede:
- afixe a placa identificativa junto à entrada (obrigatória nos apartamentos, estabelecimentos de hospedagem e quartos; nos hostels, no exterior do edifício) (artigo 18.º);
- inclua o número de registo em todos os anúncios, incluindo Airbnb e Booking (artigo 17.º);
- tenha um livro de reclamações (artigo 20.º);
- prepare um livro de informações com as regras da casa, a separação do lixo, o ruído e o contacto do responsável, em português, inglês e pelo menos mais duas línguas (artigo 12.º);
- com capacidade até 10 hóspedes, tenha extintor, manta de incêndio e kit de primeiros socorros acessíveis, e o número 112 afixado em local visível; acima de 10, aplicam-se as regras gerais de segurança contra incêndio (artigo 13.º);
- prepare a comunicação dos dados dos hóspedes estrangeiros, explicada no nosso guia do SIBA e da comunicação de boletins de alojamento.
Em alguns municípios, como Lisboa, aplica-se também uma taxa turística municipal, e o titular tem de cumprir as obrigações associadas. Confirme junto da câmara se se aplica ao seu concelho.
O número de registo de alojamento local: onde consultar e onde mostrar
Qualquer pessoa pode confirmar se um número de registo é válido na pesquisa pública do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), gerida pelo Turismo de Portugal. Vale a pena fazê-lo assim que receber o número, para confirmar que o nome, a morada e a capacidade estão corretos.
O número tem de aparecer em todos os anúncios do estabelecimento (artigo 17.º). Desde 20 de maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 reforça esta exigência através das plataformas: antes de publicarem um anúncio, têm de pedir o número de registo, mostrá-lo de forma visível e verificar regularmente, por amostragem, se os números são válidos.
Quando um número é inválido, a plataforma informa as autoridades e o anfitrião, e as autoridades podem ordenar a remoção do anúncio. Em Portugal, esse número é o número de registo atribuído pelo Balcão Único e inscrito no RNAL (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 128/2014). Para quem já tem o registo em ordem, o regulamento não cria novas obrigações.
Alterar, transmitir ou cancelar o registo de alojamento local
Se mudar algum dado do registo, como a capacidade ou o titular, tem de o atualizar no Balcão Único no prazo de 10 dias. O mesmo prazo aplica-se quando decide deixar de explorar o alojamento local.
Desde o Decreto-Lei n.º 76/2024, o registo deixou de ser pessoal e intransmissível: a venda do imóvel ou a mudança de titular não cancela automaticamente o registo. A alteração do titular deve ser comunicada no Balcão Único no prazo de 10 dias (artigo 6.º, n.º 3).
Nas áreas de contenção, porém, os municípios podem limitar a transmissão dos novos números de registo nas modalidades de moradia e apartamento. Essa limitação nunca se aplica a heranças, à transmissão gratuita para cônjuge, unido de facto, descendentes ou ascendentes, nem a casos de divórcio ou separação (artigo 15.º-B).
Em Lisboa, por exemplo, nas áreas de contenção, a transmissão de um registo de moradia ou apartamento faz caducar o registo, salvo nessas exceções. Para saber que documentos lhe podem ser pedidos numa transmissão, veja o nosso guia do comprovativo de atividade de alojamento local.
A câmara pode cancelar o registo, entre outros motivos, se os dados não corresponderem aos documentos, se não houver seguro válido ou se forem desrespeitados os requisitos dos artigos 11.º a 17.º.
O condomínio também pode opor-se à atividade numa fração, por deliberação de mais de metade da permilagem do prédio, com base em perturbações reiteradas e comprovadas, e pedir ao presidente da câmara que decida sobre o cancelamento.
O que acontece se explorar um alojamento local sem registo
Oferecer, anunciar ou explorar um estabelecimento sem registo, ou com o registo desatualizado, é uma contraordenação económica grave (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 128/2014).
As coimas seguem o Regime Jurídico das Contraordenações Económicas e variam consoante se trate de uma pessoa singular ou de uma empresa, e da dimensão da empresa.
Podem ainda ser aplicadas sanções acessórias, como a suspensão da atividade até dois anos (artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 128/2014).
Na prática, o risco já não é só a coima. Com o regulamento europeu em aplicação, as plataformas não devem aceitar anúncios sem número de registo, e um número inválido pode levar as autoridades a ordenar a remoção do anúncio.
Porque mudaram as regras do registo
O regime do alojamento local mudou várias vezes nos últimos anos, sempre à volta da pressão sobre a habitação nas zonas mais procuradas.
O Decreto-Lei n.º 76/2024 reverteu medidas do Mais Habitação e deu aos municípios mais poder para regular a atividade, como explicámos no artigo sobre a nova legislação do alojamento local de outubro de 2024.
O Decreto-Lei n.º 151/2026 dá aos municípios com mais de 1.000 registos tempo extra para aprovar esses regulamentos, até ao fim de 2026, e o regulamento europeu acrescenta uma camada de transparência através das plataformas.
O resultado, para quem quer registar um imóvel, é que o mesmo pedido pode ter respostas diferentes consoante o concelho.
Como a GuestReady trabalha com proprietários de alojamento local
A GuestReady é uma empresa de gestão de alojamento local presente em várias regiões portuguesas, incluindo Lisboa, o Porto e a Madeira. Como gestora, trata da operação diária do imóvel: anúncios, preços, comunicação com hóspedes, check-in, limpeza e manutenção.
Para os proprietários com quem trabalha, a GuestReady trata do pedido de registo de alojamento local: prepara a checklist e ajuda a reunir os documentos, submete o pedido no Balcão Único e acompanha-o até à atribuição do número de registo. Orienta também o proprietário no seguro, na taxa turística e na preparação para abrir.
Como as regras variam de concelho para concelho, reunimos as particularidades das duas maiores cidades em guias próprios: a licença de alojamento local em Lisboa e as regras da área de contenção do Porto.
Com o registo feito, o que muitos proprietários procuram é uma equipa que acompanhe a operação de perto. Foi o caso do Patrick, que confiou à GuestReady a gestão do seu apartamento no Porto:
«A minha experiência global com a GuestReady tem sido excelente. Sinto que o hóspede está sempre no centro das atenções e que toda a equipa faz tudo o possível para proporcionar uma estadia perfeita e sem preocupações. A atenção aos detalhes, o profissionalismo e a forma como tudo é acompanhado dão-me muita confiança. Não poderia estar mais satisfeito com a decisão de confiar a gestão do meu apartamento à GuestReady. Estou muito grato por todo o trabalho e dedicação da equipa.»
— Patrick, proprietário de um apartamento no Porto (ler o estudo de caso)
Perguntas frequentes sobre o registo de alojamento local
Quanto tempo demora o registo de alojamento local?
A câmara tem 60 dias para se opor ao pedido, ou 90 dias em áreas de contenção. Se não houver oposição nesse prazo, o número gerado na submissão passa a ser o número de registo.
Posso receber hóspedes enquanto espero pelo número de registo?
Não. O documento com o número de registo é o único título válido de abertura ao público, e deve entregar o comprovativo do seguro antes de iniciar a atividade.
Quanto custa registar um alojamento local?
O registo no Balcão Único é gratuito. Alguns municípios podem, no entanto, cobrar uma taxa própria pelo pedido, por isso confirme junto da câmara. Conte também com o custo do seguro de responsabilidade civil obrigatório.
A minha câmara suspendeu novos registos. O que acontece a quem já tem registo?
As suspensões aprovadas ao abrigo do Decreto-Lei n.º 151/2026 não têm efeitos retroativos: os registos feitos validamente antes de a deliberação produzir efeitos mantêm-se. A suspensão aplica-se a novos pedidos e termina, no máximo, a 31 de dezembro de 2026.
Como consulto se um registo de alojamento local é válido?
Na pesquisa pública do RNAL, no site do Turismo de Portugal, pode procurar pelo número de registo, pelo concelho ou pelo nome do estabelecimento.
Como altero ou cancelo o registo de alojamento local?
As duas comunicações fazem-se no Balcão Único Eletrónico, através dos serviços «Alojamento local – alteração de dados» e «Alojamento local – cessação da atividade» do gov.pt. A alteração de dados do registo de alojamento local (por exemplo, a capacidade, o titular ou o contacto de emergência) tem de ser comunicada no prazo de 10 dias, tal como a cessação da atividade (artigo 6.º, n.os 3 e 4).
Se o registo for cancelado, informe também as plataformas de reservas no mesmo prazo (artigo 6.º, n.º 5).
Registo de alojamento local: o essencial antes de avançar
O registo de alojamento local é obrigatório antes do primeiro hóspede, faz-se online no Balcão Único e fica concluído se a câmara não se opuser em 60 dias (90 em áreas de contenção).
Como as regras variam de concelho para concelho, confirme sempre a situação do seu imóvel antes de avançar.
A GuestReady acompanha proprietários em várias regiões do país, da preparação do pedido de registo à gestão diária do alojamento. Se quer avançar com o seu imóvel, fale connosco através do formulário de contacto e a nossa equipa entra em contacto consigo.
Nota: Este artigo explica o regime jurídico do alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação atual) e o processo de registo em termos gerais, apenas para fins informativos, e não constitui aconselhamento jurídico. Os requisitos podem mudar e variar de acordo com as suas circunstâncias específicas. Confirme sempre a sua situação concreta junto de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.
