Como obter Licença de Alojamento Local em Lisboa
O processo para obter uma licença de alojamento local em Lisboa mudou significativamente desde 2024. Os prazos de análise são mais longos, a fiscalidade foi atualizada, a taxa turística duplicou, e há zonas da cidade onde o registo está condicionado ou totalmente interdito ao abrigo do novo Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), em vigor desde dezembro de 2025.
Este artigo cobre o percurso completo: da verificação prévia sobre se o imóvel é elegível, passando pela abertura de atividade nas finanças e pelo registo no Balcão Único Eletrónico, até às obrigações operacionais e fiscais que passam a aplicar-se após a obtenção do número de registo.
Se ainda não verificou se o seu imóvel se encontra numa área de contenção, recomendamos que comece pelo nosso guia sobre as áreas de contenção de alojamento local em Lisboa, que detalha os rácios por freguesia e por bairro, as regras de contenção absoluta e relativa, e as exceções em vigor.
A GuestReady opera em Lisboa com equipas locais que acompanham diariamente a evolução regulamentar do alojamento local na cidade. Para perceber em detalhe o que é um serviço de gestão de alojamento local, explicamos tudo neste guia.
Antes de começar: o seu imóvel pode ser registado como AL?
Antes de iniciar qualquer procedimento administrativo, há três verificações que determinam se o imóvel é sequer elegível para registo. Avançar sem as fazer arrisca um indeferimento e tempo perdido.
1. Licença de utilização
O imóvel precisa de uma autorização de utilização válida para habitação, emitida pela Câmara Municipal de Lisboa. Este documento atesta que a fração cumpre os requisitos legais de habitabilidade, salubridade e segurança contra incêndios.
Para imóveis construídos antes de 1951, existe uma dispensa de licença de utilização, mas o proprietário deve poder comprovar documentalmente a antiguidade do edifício. Em qualquer caso, o imóvel tem de reunir condições efetivas de habitabilidade.
A licença de utilização pode ser solicitada no Gabinete do Munícipe da CML, na Rua Nova do Almada, n.º 2, 3.º piso.
2. Regras de condomínio
Em edifícios de propriedade horizontal, o título constitutivo pode conter cláusulas que restrinjam ou proíbam a atividade de alojamento local. O Supremo Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência que permite aos condóminos opor-se ao AL quando o título constitutivo preveja exclusivamente uso habitacional.
O DL 76/2024 reequilibrou esta relação face ao regime anterior: a decisão final de cancelamento de um registo cabe agora ao Presidente da Câmara, que pode promover mediação entre as partes antes de decidir. Ainda assim, verificar o título constitutivo e a ata da assembleia de condóminos antes de avançar evita litígios dispendiosos.
3. Áreas de contenção
Lisboa opera desde dezembro de 2025 com um sistema de contenção por rácios, monitorizado mensalmente ao nível da freguesia e do bairro. Em zonas de contenção absoluta (rácio ≥10%), novos registos estão interditos salvo exceções de reabilitação urbana. Em zonas de contenção relativa (rácio ≥5% e <10%), dependem de autorização expressa da CML.
Para quem está a considerar investir em Lisboa no mercado de alojamento local, a consulta ao rácio atualizado da freguesia e do bairro onde o imóvel se localiza é um passo obrigatório antes de iniciar o processo de registo.
Para o detalhe completo sobre rácios, classificações e exceções, consulte o nosso artigo sobre as áreas de contenção de alojamento local em Lisboa.
Estime o potencial da sua propriedade
Como obter uma licença de alojamento local em Lisboa
O processo divide-se em três etapas, todas possíveis de completar online.
Passo 1: abertura de atividade nas finanças
Antes de registar o alojamento local, é necessário abrir atividade como prestador de serviços de alojamento junto da Autoridade Tributária. Este passo faz-se no Portal das Finanças e pode ser concluído online em minutos, desde que tenha a documentação pronta.
Vai precisar de:
- Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital
- Número de Identificação Fiscal (NIF)
- Morada do imóvel a registar como AL
- Estimativa do rendimento anual esperado
- Data prevista para início de atividade
No formulário de início de atividade, selecione a Categoria B (rendimentos empresariais) e insira o código CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Ative também as transmissões intracomunitárias (VIES), o que permite que as faturas de comissões das plataformas de reservas venham sem IVA.
Regime simplificado ou contabilidade organizada?
O regime simplificado aplica-se a quem fatura até 200.000€ anuais e é a escolha mais comum para proprietários individuais. O contribuinte trata da sua contabilidade de forma autónoma, sem necessidade de técnico oficial de contas.
O regime de contabilidade organizada é obrigatório acima desse limiar, embora qualquer contribuinte possa optar por ele voluntariamente. Exige a contratação de um contabilista certificado, mas pode ser vantajoso para quem tem despesas operacionais elevadas.
A escolha do regime fiscal tem impacto direto na tributação. Detalhamos os coeficientes e as obrigações fiscais mais adiante neste artigo.
Passo 2: registo no Balcão Único Eletrónico
Com a atividade aberta nas finanças, o passo seguinte é submeter a comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, acessível através do portal ePortugal. Este é o pedido formal de registo de alojamento local, dirigido ao Presidente da Câmara Municipal.
A autenticação exige Cartão de Cidadão com leitor ou Chave Móvel Digital. Caso não disponha de nenhuma destas opções, pode recorrer ao atendimento presencial no Gabinete do Munícipe (Rua Nova do Almada, n.º 2, 3.º piso), de segunda a sexta entre as 9h e as 19h.
Documentação exigida
- Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel
- Caderneta predial urbana (emitida há menos de 6 meses)
- Certidão do registo predial atualizada
- Planta do imóvel com indicação das áreas e capacidade pretendida
- Seguro de responsabilidade civil extracontratual
- Seguro contra incêndio (obrigatório em edifícios de propriedade horizontal)
- Cópia do documento de identificação do titular da exploração
- Declaração de início de atividade nas finanças (CAE 55201 ou 55204)
- Termo de responsabilidade subscrito pelo titular
- Contrato de arrendamento ou comodato, se o titular não for proprietário
- Ata da assembleia de condóminos (obrigatória para hostels, recomendada para as restantes modalidades)
Se o imóvel tiver vários proprietários, é necessário apresentar um contrato de comodato assinado por todas as partes.
Prazos de resposta: o que esperar
Os prazos mudaram. A CML dispõe agora de 60 dias úteis para analisar o pedido e opor-se ao registo. Em áreas de contenção, este prazo estende-se a 90 dias úteis, dado que a análise inclui a verificação dos rácios territoriais da zona.
Se o pedido não for indeferido dentro deste prazo, o número de registo é emitido. Este número é o único título válido para abrir o espaço ao público e é obrigatório em toda a publicidade, documentação comercial e plataformas de reservas.
O que pode levar à rejeição?
Três motivos principais: instrução incorreta do pedido (documentação em falta ou inválida), violação das regras de contenção aplicáveis à zona, ou falta de autorização de utilização adequada. Se o pedido for rejeitado, pode ser submetido novamente após correção dos pontos que motivaram o indeferimento.
Passo 3: requisitos de segurança e vistoria
Após a submissão do registo, a CML tem 30 dias para realizar uma vistoria ao imóvel. A ASAE e o Turismo de Portugal podem também inspecionar o espaço no âmbito de ações de fiscalização. Para evitar um indeferimento nesta fase, o imóvel deve estar preparado antes de submeter o pedido.
Requisitos gerais do imóvel
- Ligação à rede pública de água e esgotos (ou sistema privativo controlado)
- Água corrente quente e fria
- Janela ou sacada com comunicação direta para o exterior
- Mobiliário, equipamento e utensílios adequados à capacidade declarada
- Sistema de vedação de luz exterior em todos os quartos
- Portas com sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes
Sinalética e equipamento obrigatório
- Placa identificativa de AL junto à entrada (obrigatória para apartamentos, quartos e hostels; moradias estão isentas)
- Extintor adequado ao tipo de fogo (Pó Químico ABC 6kg ou Água Aditivada 5kg)
Manta ignífuga junto ao fogão, a uma distância não superior ao comprimento de um braço- Sinalização fotoluminescente do extintor e da manta, colocada a 2 metros de altura
- Número nacional de emergência (112) afixado em local visível
- Livro de reclamações físico e eletrónico, com folha de rosto preenchida e afixada
Caixa de primeiros socorros com conteúdo mínimo definido pela Direção-Geral de Saúde- Avisos de ruído com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído (proibição das 20h às 08h e fins de semana)
Para unidades com capacidade superior a 10 utentes, aplicam-se medidas adicionais de segurança contra incêndios ao abrigo do regime jurídico de SCIE.
Livro de informações
Todos os estabelecimentos de AL devem disponibilizar um livro de informações aos hóspedes, redigido em português, inglês e pelo menos mais duas línguas.
O livro deve incluir as regras de utilização do espaço, procedimentos de recolha de resíduos, funcionamento de eletrodomésticos, regras de ruído e o contacto do responsável pela exploração. Em edifícios de propriedade horizontal, deve incluir também as regras do condomínio relevantes para o alojamento.
Seguros obrigatórios
Dois seguros são exigidos para manter o registo válido.
- O seguro de responsabilidade civil extracontratual, obrigatório para todas as modalidades, cobre danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.
- Em edifícios de propriedade horizontal, é também obrigatório um seguro contra incêndio que garanta danos causados na unidade ou com origem nela.
A falta de comprovativo de qualquer um destes seguros foi o principal motivo de cancelamento de licenças na purga de fevereiro de 2026, onde a CML cancelou 6.765 registos inativos ou irregulares. Para mais informação sobre os documentos de prova exigidos, consulte o nosso guia comprovativo exercício de atividade de alojamento local.
Estime o potencial da sua propriedade
Obrigações operacionais após o registo
A obtenção do número de registo é o início, não o fim, das responsabilidades do titular. A fiscalização em Lisboa intensificou-se em 2026, e o incumprimento de qualquer uma das obrigações seguintes pode resultar em coimas ou no cancelamento do registo.
1. Comunicação de hóspedes à AIMA
O Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) foi extinto em 2023. A comunicação de hóspedes estrangeiros é agora feita através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento (SIBA), sob a coordenação da Unidade de Coordenação e Fronteiras (UCFE), integrada na Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA).
O prazo mantém-se: três dias úteis após o check-in. Para cada reserva, é necessário recolher e comunicar os dados de identificação de todos os hóspedes. O registo no SIBA pode demorar até 48 horas a ficar ativo, pelo que convém tratar desta etapa logo após a obtenção da licença.
2. Taxa municipal turística
A taxa municipal turística de dormida em Lisboa é de 4€ por noite por hóspede com idade superior a 13 anos, até um máximo de 7 noites consecutivas. A partir da 8.ª noite, o hóspede deixa de pagar esta taxa.
O Airbnb cobra e entrega a taxa automaticamente ao abrigo de um protocolo com a CML. Nas restantes plataformas (Booking.com, Vrbo, reservas diretas), a cobrança e entrega são responsabilidade do proprietário, através do portal da autarquia, até ao dia 15 do mês seguinte.
3. Obrigações fiscais
No regime simplificado, o rendimento tributável em sede de IRS é calculado através de um coeficiente que varia consoante a localização do imóvel:
- Fora de áreas de contenção: coeficiente de 0,35. O proprietário é tributado sobre 35% do rendimento, com uma presunção de despesas de 65%.
- Em áreas de contenção: coeficiente de 0,50. A tributação incide sobre 50% do rendimento, reduzindo a presunção de despesas para 50%.
Em ambos os casos, o contribuinte deve comprovar pelo menos 15% do rendimento bruto em despesas efetivas (água, eletricidade, limpeza, gestão) através de faturas comunicadas no e-Fatura. Se não o fizer, a base tributável é agravada.
O AL está sujeito a IVA à taxa reduzida de 6%. Proprietários com faturação anual até 15.000€ podem beneficiar da isenção prevista no Artigo 53.º do CIVA. Se este limiar for ultrapassado em mais de 25% durante o ano, a tributação passa a ser imediata.
As restantes obrigações fiscais regulares incluem a emissão de recibos até 5 dias após o recebimento (ou após o check-in), o envio do SAF-T à AT até ao dia 20 de cada mês, e a entrega da declaração periódica de IVA para quem não esteja isento.
Gerir todas estas obrigações internamente pode ser exigente. Para quem prefere delegar a operação, vale a pena perceber o que é um serviço de gestão de alojamento local e como pode simplificar o dia-a-dia.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a obter uma licença de alojamento local em Lisboa?
- O processo depende de dois fatores: a preparação da documentação e o prazo de análise da CML. A abertura de atividade nas finanças pode ser feita no próprio dia. Após a submissão do registo no Balcão Único Eletrónico, a CML dispõe de 60 dias úteis para se opor (90 dias em áreas de contenção). Se não houver oposição dentro deste prazo, o número de registo é emitido.
Posso registar um AL num imóvel arrendado?
- Sim, desde que o contrato de arrendamento autorize expressamente a prestação de serviços de alojamento. Se o contrato não incluir esta autorização, é necessário obter um documento separado do proprietário. A cópia do contrato e da autorização deve ser submetida no Balcão Único Eletrónico.
Qual é o custo de registar um alojamento local em Lisboa?
- O registo em si não tem custo. Os encargos associados são indiretos: seguro de responsabilidade civil, seguro contra incêndio (em propriedade horizontal), equipamento de segurança obrigatório (extintor, manta ignífuga, sinalização, placa identificativa) e, após o início da atividade, a taxa municipal turística de 4€ por dormida.
A licença de AL é transferível se eu vender o imóvel?
- Depende da localização. Fora das áreas de contenção, a transmissão do registo é permitida. Dentro das áreas de contenção absoluta e relativa de Lisboa, a venda do imóvel determina a caducidade automática do registo nas modalidades de moradia e apartamento. Para o detalhe completo, consulte o nosso artigo sobre as áreas de contenção de alojamento local em Lisboa.
Que equipamento de segurança e sinalética são obrigatórios num alojamento local em Lisboa?
- Todos os estabelecimentos de AL devem ter extintor, manta ignífuga junto ao fogão, sinalização fotoluminescente, caixa de primeiros socorros, livro de reclamações físico e eletrónico, livro de informações em pelo menos quatro línguas, número de emergência 112 afixado, e avisos de ruído com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído.
- Apartamentos, quartos e hostels devem ainda afixar a placa identificativa de AL junto à entrada. Unidades com capacidade superior a 10 utentes estão sujeitas a requisitos adicionais de segurança contra incêndios.
Como pode a GuestReady ajudar-me a começar no alojamento local em Lisboa?
- A GuestReady é uma das melhores empresas de gestão de AL em Lisboa, cobrindo a operação integral da propriedade: gestão de hóspedes 24/7, limpeza com padrão hoteleiro, otimização de anúncios, manutenção coordenada e cumprimento de todas as obrigações operacionais e fiscais.
Legislação de referência
-
- Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro — Altera o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, e revoga medidas no âmbito da habitação.
- Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto — Procede à segunda alteração e republica o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.
- Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril — Procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.
- Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto — Estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.
Este guia tem como objetivo ajudar e orientar o futuro anfitrião a obter uma licença de alojamento local. O cumprimento das normas legais em vigor no que diz respeito à boa manutenção da unidade de alojamento local após a obtenção da licença não está contemplado neste guia.
Gestão profissional de alojamento local em Lisboa
A GuestReady faz gestão de alojamento local em Lisboa com equipas locais dedicadas a cada etapa da operação: desde a otimização de anúncios e fotografia profissional à gestão de hóspedes 24/7, limpeza com padrão hoteleiro e manutenção coordenada entre estadias. Cada proprietário tem acesso a um painel com dados de receita, ocupação e desempenho em tempo real.
Com mais de 2.000 propriedades geridas em Portugal, a equipa de Lisboa conhece o mercado por dentro e acompanha de perto a evolução regulamentar que afeta os proprietários na cidade. Quer saber quanto a sua propriedade pode render?
Preencha o formulário abaixo e a nossa equipa em Lisboa entrará em contacto consigo.
