Como obter a Licença de Alojamento Local no Porto

O Guia Essencial


Última atualização: 24 de maio de 2024

Este guia está em processo de atualização para também refletir as alterações que o Mais Habitação trouxe ao panorama do alojamento local em Lisboa. Para ler mais sobre estas alterações legislativas, poderá consultar o nosso guia completo sobre o Mais Habitação e o Alojamento Local, ou o mais recente sobre a possível revogação do Mais Habitação para o AL.


A GuestReady preparou um guia essencial com os três passos necessários para obter a sua licença de Alojamento local, junto das respostas às perguntas mais frequentes.

Descubra tudo sobre os diferentes tipos de propriedade para AL, as restrições relativamente às licenças, a abertura de atividade e o pedido do número único do AL online, as obrigações fiscais dos proprietários e gestores de AL, os requisitos das vistorias, o registo dos hóspedes e comunicação ao SEF e a cobrança e pagamento das taxas turísticas, e ainda mais.

A licença de Alojamento Local para receber hóspedes por menos de 30 dias em sua casa (mediante pagamento) é obrigatória e indispensável.

O anfitrião que não cumpra com esta regra não só está a infringir a lei, como pode, inclusive, não conseguir anunciar a sua propriedade online. O Airbnb, por exemplo, tem trabalhado com o nosso Governo e com os de outros países para garantir que os anfitriões não possam anunciar as suas propriedades se não cumprirem com a legislação local.

Existem situações em que poderá, legalmente, receber hóspedes sem licença, quer através de reservas a médio e longo prazo, quer em reservas excecionais de curto prazo. Este guia oferece uma breve descrição dessas opções, mas o objetivo é ajudá-lo a obter a licença de alojamento local.

Os três passos para obter a licença de Alojamento Local são:

  1. Abrir atividade nas Finanças

Tenha todas as informações sobre a sua propriedade e todos os documentos à mão para completar este passo com facilidade. Deverá ter acesso à sua conta do Portal das Finanças, através do seu NIF e palavra-passe, OU através do uso da Chave Móvel Digital. Caso não tenha como aceder à sua conta das Finanças no Portal das Finanças, deverá abrir atividade no seu balcão das Finanças.

  1. Registar o Alojamento Local no Balcão Único Eletrónico

Para este passo, também precisará de vários documentos do proprietário e da propriedade.
Para poder validar o seu pedido, será necessário ter o Cartão de Cidadão e um leitor de cartões OU a Chave Móvel Digital ativa para fazer a autenticação. Caso não tenha como validar a sua identidade online, terá de completar o seu registo na sua Câmara Municipal.

  1. Seguir os Requisitos Gerais e de Segurança

Descubra como preparar tudo para quando a sua propriedade for alvo da vistoria da Câmara Municipal. Além desta vistoria, obrigatória, poderá ainda receber uma visita da ASAE ou do Turismo de Portugal.

Assim que o seu Alojamento Local estiver operacional, terá ainda de cumprir com algumas obrigações regulares como proprietário ou gestor do AL:

  1. Comunicação e Pagamento da Taxa Municipal Turística
  2. Comunicação dos Hóspedes ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)
  3. Submissão do Modelo 21-RFI e do Modelo 30 nas Finanças

 

Se estiver no Regime de Contabilidade Organizada, e uma vez que terá de contratar um técnico oficial de contas (contabilista), sugerimos que se aconselhe junto do seu especialista sobre os procedimentos mais adequados para a sua situação.

Se tiver perguntas relacionadas com o processo de registo, com as suas obrigações legais como anfitrião, ou sobre a elegibilidade da sua propriedade para a tornar num Alojamento Local, não hesite em entrar em contacto com a GuestReady pelo +351 308 801 468 ou enviando um e-mail para porto@guestready.com.

O que é o Alojamento Local? {#alojamento-local-definido}

Sabe qual é a definição de Alojamento Local (AL) e o que o diferencia de outro tipo de empreendimento turístico?

Os estabelecimentos de alojamento local são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração e desde que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos[^1].
[^1]: Empreendimentos turísticos podem ser: “Estabelecimentos hoteleiros, Aldeamentos turísticos, Apartamentos turísticos, Conjuntos turísticos (resorts), Empreendimentos de turismo de habitação, Empreendimentos de turismo no espaço rural, Parques de campismo e de caravanismo”. Saiba mais aqui.

A definição legal pode ser um pouco vaga, no entanto torna-se mais fácil quando analisamos os critérios necessários para se considerar uma propriedade como Alojamento Local:

  • Cada edifício deverá ter no máximo 9 apartamentos ou 75% do total das suas frações dedicadas ao Alojamento Local;
  • A ocupação máxima por quarto é de 2 adultos, com permissão para duas camas extra adequadas para crianças (até aos 12 anos de idade);
  • Se o alojamento for um apartamento ou moradia, poderá também receber mais 2 adultos na sala de estar;
  • O alojamento não poderá acomodar mais de 30 hóspedes simultaneamente.

Exceções:

  1. Os hostels não têm limite de capacidade para o número total de pessoas que acomodam;
  2. Na modalidade de arrendamento de “quartos”, o máximo número de quartos que podem ser arrendados serão três, se a residência fiscal do anfitrião for a mesma do Alojamento Local.

Quais os tipos de propriedades que podem ser um Alojamento Local? {#tipos-de-propriedades}

Existem várias propriedades que são elegíveis enquanto Alojamento Local:

Estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.
Estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de um edifício e suscetível de utilização independente.
Estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de um edifício e suscetível de utilização independente. Estes poderão utilizar a denominação de “hostel” quando a unidade de alojamento predominante for um dormitório e não quartos de uso privado (entre outros critérios específicos).
O arrendamento de “quartos” é uma exploração de alojamento local feito na residência do titular (ou seja, no seu próprio domicílio fiscal), permitido quando a unidade de alojamento for o quarto e, em número total, estes não sejam superiores a três.
Quando o arrendamento é feito por quartos individuais, mas no total há mais do que três, ou quando a morada da propriedade não corresponde à residência fiscal do proprietário, a exploração deverá ser feita na modalidade de “estabelecimento de hospedagem”.

A equipa da GuestReady está preparada para o ajudar a melhor aproveitar a sua propriedade de forma legal e responsável, para que possa compreender qual o tipo de alojamento mais adequado às características e às suas expectativas de rendimento. Poderá simular o seu rendimento utilizando a nossa calculadora (não será contactado pela nossa equipa sem que o solicite).

O Alojamento Local no Porto {#alojamento-local-porto}

As câmaras municipais têm hoje autonomia para implementarem áreas de contenção ao nível das freguesias, quer na sua totalidade quer parcialmente, condicionando a instalação de novos alojamentos locais. Estas restrições são criadas tendo em consideração limites percentuais da diferença entre o número de imóveis afetos à residência permanente (30 dias ou mais) e do número de imóveis afetos ao alojamento temporário (menos de 30 dias) (Lei nº62/2018).

A Câmara Municipal do Porto começou em 2019 o desenvolvimento de um Regulamento Municipal para o Alojamento Local, que recentemente retormou, com o objetivo de desenvolvimento da atividade, mas zelando pelos melhores interesses de hóspedes, de proprietários e da própria cidade.

Com as primeiras iniciativas, foram estipulados os requisitos gerais e de segurança do setor, foi criada a figura do Mediador do Alojamento Local[^7], foram coordenadas relações entre as plataformas e os municípios para garantir o cumprimento da legislação local, e foram ainda estipuladas as restrições relativamente às licenças, agora registadas no RNAL.

As Restrições do Alojamento Local no Porto {#restricoes-alojamento-local-porto}

Estas medidas relacionadas com as restrições visavam proporcionar um equilíbrio da oferta de Alojamento Local na cidade do Porto, tendo as diferentes freguesias sido categorizadas em Zonas Turísticas de Exploração Sustentável e Zonas Turísticas Condicionadas ainda em 2019,

E estas Zonas Turísticas Condicionadas foram subdivididas em três Áreas de Contenção.

Estas áreas de contenção, que descrevemos abaixo, ficariam estipuladas até à aplicação de um novo Regulamento do Alojamento Local, que começou a ser trabalhado ainda nesse ano, mas depois o seu desenvolvimento foi suspenso durante a pandemia, sendo retomado em 2022.

As Restrições do Alojamento Local em 2019 {#restrições-al-2019}

 

Quais eram as áreas de contenção no Porto? (2019) {#area-de-contencao}

Área de Contenção CondicionadaCom uma pressão de AL de 50%
O Executivo votou para uma suspensão da emissão de licenças para novos registos de AL por um período de seis meses, que era prorrogável por igual período, ou até à entrada em vigor de um novo Regulamento. Assim que a ordem de suspensão fosse levantada as novas licenças de Alojamento Local teriam uma validade de dois anos.

Áreas de Contenção PreventivaPressão de 37,5-50%
As licenças de Alojamento Local atribuídas na zona teriam um período de validade de quatro anos.

Áreas de Contenção TransigentePressão de 25-37,5%
As licenças de Alojamento Local atribuídas nestas áreas teriam um período de validade superior a seis anos.

Áreas de Contenção do Porto. Fonte: ALEP, 31 Maio 2019, Situação do Regulamento Municipal para o Alojamento Local. Slideshare.

Exceções

Contudo, ainda seriam emitidas licenças de alojamento local excecionalmente nas seguintes situações:

– Fossem emitidas para a totalidade de edifícios, frações autónomas ou partes de prédios urbanos que tivessem sido declarados totalmente devolutos por um período de três anos ou mais;
– Fossem emitidas para edifícios que tivessem sido reabilitados nos dois anos anteriores, com uma subida de pelo menos dois níveis na escala de conservação;
– Fossem emitidas para edifícios que tivessem alterado recentemente o respetivo uso de logística ou indústria para habitação e serviços
– Fossem emitidas para novos edifícios construídos na sequência da demolição de edifícios em péssimo estado de conservação ou em comprovado risco de derrocada.

Esta permissão também era ainda concedida quando a modalidade de exploração do alojamento fosse a de “quartos”. Estas normas, contudo, não se aplicavam a frações ou partes de edifícios sobre os quais tivessem vigorado contratos de arrendamento para habitação há menos de três anos.

 

As Restrições do Alojamento Local em 2020 {#restrições-al-2020}

No ano seguinte, em 2020, durante a pandemia, as restrições de licenças de Alojamento Local foram suspensas, assim como foi interrompida a elaboração deste novo regulamento municipal para a atividade.

As Restrições do Alojamento Local em 2022 {#restrições-al-2022}

A 10 de outubro de 2022 a emissão de novas licenças de Alojamento Local foi suspensa no centro histórico do Porto e na freguesia do Bonfim. Esta medida estaria em vigor por 6 meses, sendo renovável por igual período ou até publicação de nova legislação.

A Câmara Municipal recomeçou então a trabalhar no novo Regulamento do Alojamento Local para a cidade do Porto, e aguardava para isso o resultado dos estudos que comprovassem o atual nível de pressão do AL em cada freguesia para a tomada de uma decisão.

O Novo Regulamento do Alojamento Local do Porto – 2023 {#restrições-al-2023}

Novas medidas foram aprovadas dia 13 de fevereiro de 2023 pela Câmara Municipal do Porto, com o objetivo de “valorizar projetos que acrescentem valor à cidade, do ponto de vista da sua reabilitação e regeneração urbana”. O município compromete-se ainda a rever este novo regulamento, pelo menos, de dois em dois anos.

Estas novas medidas continuam a basear-se no nível de “pressão” do Alojamento Local face ao total de residências disponíveis para habitação permanente ao nível de cada freguesia.

Assim, são consideradas “áreas de crescimento sustentável” todas as freguesias com um rácio de pressão inferior a 15%, e são consideradas “àreas de contenção” as freguesias com uma pressão igual ou superior a 15%.

As novas áreas de contenção são toda a zona histórica do Porto (freguesias da Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia.

A única exceção da zona história é Cedofeita, considerada agora área de crescimento sustentável, juntamente com a freguesia do Bonfim, duas freguesias com licenças restringidas em outubro de 2022.

Além de Cedofeita e do Bonfim, as restantes freguesias do Porto não têm quaisquer restrições para as licenças de Alojamento Local (Aldoar, Campanhã, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Paranhos, Nevogilde e Ramalde.)

Exceções para a emissão de licenças de Alojamento Local no centro histórico {#excecoes-2023}

É excecionalmente permitida a instalação de novos alojamentos locais apenas se implicarem operações urbanísticas relativas a novos edifícios ou a edifícios objeto de obras de conservação considerados pelo Município como “de especial interesse para a cidade”.

O regulamento prevê também a permissão do licenciamento de ALs junto de operações urbanísticas promotoras do comércio de rua que ocupem, pelo menos 60% do piso térreo do edifício e que 20% da restante área seja “afeta a habitação acessível por um prazo não inferior a 25 anos”.

Uma terceira exceção para o Alojamento Local inclui ainda os projetos que recuperem edifícios considerados devolutos há pelo menos três anos.

O Alojamento Local em Gaia em 2023 [#alojamento-local-em-gaia}

Em janeiro de 2023 a Câmara de Gaia suspendeu de forma imediata e por um período de seis meses a emissão de novas licenças para Alojamento Local.

Receber Hóspedes Sem Licença {#alojamento-sem-licenca}

Caso pretenda arrendar a sua propriedade não tendo uma licença, mas sem recorrer ao arrendamento tradicional, existem várias alternativas.

Uma delas é o arrendamento a médio ou a longo prazo, recebendo apenas estadias de no mínimo 30 dias.

Outra opção é o arrendamento a curto prazo para fins especiais transitórios, ou seja, celebrando contratos de duração inferior a 30 dias apenas para eventos como as Jornadas da Juventude ou o WebSummit.

Arrendamento a Médio e Longo Prazo {#medio-prazo}

Uma das opções é colocar a sua propriedade disponível para arrendamento para estadias superiores a 30 dias. Isto significa que a sua propriedade poderá ser listada em sites como o Airbnb, destinados a todo o tipo de alojamento, desde que nas definições do seu anúncio estipule esse limite mínimo por estadia.

Outra opção é a escolha de criação de anúncio em plataformas específicas para estadias médias e longas, como o Spotahome ou a Flatio (assegurando, mesmo assim, que também estipula o limite mínimo de noites nas definições do seu anúncio).

Tal como com as estadias de curta duração, poderá escolher os períodos em que a sua propriedade não se encontra disponível para arrendamento, para poder usar a sua propriedade, receber familiares, fazer obras de remodelação, ou reduzir os custos com os serviços, como os do aquecimento no inverno.

Posso receber nómadas digitais? {#nómadas-digitais}

Os nómadas digitais são normalmente viajantes que optam por viajar e trabalhar (remotamente), pelo que o seu objetivo é muitas vezes uma estadia estável de algumas semanas ou alguns meses.

É possível receber nómadas digitais sem ter uma licença para alojamento local desde que estes arrendem a sua propriedade por mais do que 30 dias.

Arrendamento a Curto Prazo para Fins Transitórios {#arrendamento-fins-transitorios}

Este tipo de arrendamento excecional obriga a que o senhorio realize um contrato de arrendamento tradicional com os seus inquilinos, e que cumpra com todas as obrigações legais e fiscais a que um contrato de arrendamento o obriga.

Neste contrato é necessário indicar ainda qual o motivo temporário que justifica a sua curta duração.

Obrigações dos Senhorios {#obrigacoes-sem-licenca}

Para estes tipos de arrendamento, é necessário cumprir com com todas as obrigações tradicionais enquanto senhorio (redação de contrato, pagamento do respetivo imposto de selo de 10%, declaração de rendimentos prediais e pagamento dos impostos devidos).

 

Este guia foi elaborado com o arrendamento a curto prazo em mente, para o qual é obrigatório por lei uma licença de Alojamento Local.

Para questões relacionadas com as exceções permitidas ao arrendamento sem licença, a nossa equipa poderá aconselhá-lo sobre as opções que se adequem melhor à sua situação e sobre as obrigações legais que manterá enquanto proprietário, para que possa decidir como otimizar a rentabilidade da sua propriedade.

Contacte-nos pelo telefone +351 308 801 468 ou enviando um e-mail para porto@guestready.com.

Como obter a Licença de Alojamento Local em 3 passos {#registo-alojamento-local}

1º Passo – Abertura de Atividade nas Finanças {#passo-1-registo-financas}

Para poder começar a ganhar dinheiro com o seu imóvel deve dar início à sua atividade profissional no portal finanças. Para isso, deverá ter os seguintes documentos e dados:

  • Cartão de Cidadão
  • Número de Identificação Fiscal (NIF)
  • Uma estimativa do rendimento esperado
  • A data prevista para início de atividade
  • A morada da propriedade (se for diferente da sua morada fiscal)

Definir o seu regime fiscal enquanto proprietário de Alojamento Local {#definir-regime-fiscal}

Existem dois tipos de regimes fiscais aceites em Portugal para se registar como proprietário ou gestor de um Alojamento Local:

 

Regime Simplificado: o empresário em nome individual trata da sua contabilidade autonomamente, sendo uma opção possível quando não se ultrapassam os 200.000 euros de faturação anuais.

Regime de Contabilidade Organizada:exige a contratação de um técnico oficial de contas (contabilista) para validar e rever toda a sua atividade. Este regime é obrigatório mandatório para atividades que gerem mais de 200.000 euros em faturação anual, mas qualquer contribuinte pode optar por este regime se for essa a sua preferência.

 

Recordamos que a informação deste guia foi compilada com o regime simplificado em mente.

Assim, no regime simplificado o imposto é registado como categoria B, havendo uma taxação de 35% do rendimento à taxa em vigor em cada ano. Os restantes 65% não estão sujeitos a tributação uma vez que são considerados como custos operacionais.

Ou seja;

Se a sua propriedade faturar, por exemplo, 1000€ num ano fiscal, o proprietário só irá pagar imposto sobre €350 (35%) à taxa válida nesse ano[^2].
[^2]:Consulte as tabelas de retenção e IRS de cada ano diretamente no Portal das Finanças, aqui.

Como Fazer o Registo de Abertura de Atividade nas Finanças {#abrir-atividade}

 

1) Entre no Portal das Finanças → Inicie sessão → Os seus serviços → Serviços: Entregar

 

2) Declarações: Atividade

 

3) Atividade: Início de Atividade → Entrega de Declaração de Início de Atividade → Vai abrir numa nova janela o formulário onde preenche a restante informação.

 

4) No formulário de declaração de início de atividade, aconselhamos que o preencha da seguinte forma:

  • Tipo de Sujeito Passivo como Cat. B – Rendimentos. Empresariais;
  • No Código CAE/CIRS colocar 55201 (Alojamento Mobilado para Turistas) ou 55204 (Outros locais de Alojamento de Curta Duração).
  • Em Atividade Exercida colocar a Data de início de atividade; e colocar um visto onde diz Transmissões Intracomunitárias (ver imagem)

Nota: Ao colocar o visto ✓ nas Transmissões intracomunitárias, correspondente ao VAT Information Exchange System (VIES), – quando fizer o perfil na plataformas de reservas deve comunicar às mesmas que ativou o VIES e as faturas com as comissão das mesmas devem vir sem IVA

 

  • No IVA, em Volume de Negócios, colocar o valor esperado de faturação (mensal), no Anexo E colocar um visto em “Não“. Por baixo, onde diz IR → no Valor Anual de Rendimentos Estimados (IRS) → colocar o valor esperado de faturação anual (será igual ao valor mensal vezes o número de meses que faltam até ao final do ano)
  • No separador Operações/ Op. Iva / Reembolso, na primeira caixa Tipo de Operações, colocar um visto ✓ em Tr. de bens e/ou prestações de serviços que conferem direito à dedução OU, em Tr. de bens e/ou prestações de serviços que não conferem direito à dedução (artº 9º do CIVA), dependendo se está ou não isento.
  • Ainda no mesmo separador, na caixa Prestação/Aquisição de Serviços Intracomunitários – IVA → Colocar um visto ✓ onde diz Efetua ou adquire prestações de serviços intracomunitários.

 

  • No IBAN para Efeito de Reembolsos de IVA e IR tem naturalmente de escrever o seu IBAN e SWIFT/BIC.
  • No separador Contabilidade, na primeira caixa colocar um visto onde informa que Não Possui Contabilidade Organizada.
  • Por último, no separador Opções IR/ Repr. terá de escrever a morada do Alojamento Local caso esta seja diferente do Domicílio Fiscal.

 

Utilize as setas azuis acima para ver as imagens com todos os passos no site das finanças e nos formulários para o início de atividade.

Bom trabalho! Tendo atividade aberta nas finanças, poderá avançar para o segundo passo e fazer o registo da sua licença de Alojamento Local no Balcão Único Eletrónico.

2º Passo – Registar o Alojamento Local no Balcão Único Eletrónico {#passo-2-registo-balcao-unico-eletronico}

Como Fazer o Registo do Alojamento Local {#como-registar}

Para registar o seu Alojamento Local, deverá comunicá-lo à Câmara Municipal através de uma comunicação prévia dirigida ao Presidente. Este pedido pode ser feito online através do Balcão Único Eletrónico, no site do ePortugal.

Para aceder a este serviço, deverá ter um Cartão de Cidadão e o respetivo leitor, ou a sua Chave Móvel Digital ativa. Caso não disponha destes dispositivos ou alternativas, poderá realizar o pedido presencialmente no Gabinete do Munícipe da Câmara Municipal do Porto.

Num prazo de 10 dias úteis (20 no caso dos hostels), caso o seu pedido seja aprovado, ser-lhe-á atribuído um número de registo de alojamento local .

O número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido para abertura ao público. A indicação do número de registo é obrigatória na publicidade, documentação comercial e merchandising dos estabelecimentos, estando as plataformas eletrónicas que disponibilizam, divulguem ou comercializem alojamento também obrigadas a exibir este número.

Informações e documentos necessários

 

  • Caderneta Predial do imóvel;
  • Declaração de Início de Atividade do titular de exploração (ENI) ou código válido da CRC da empresa (no caso de Empresa), com CAE válido para AL (55201 e 55204);
  • Documento de Identificação do titular de exploração;
  • Comprovativo do Seguro Multirriscos com Responsabilidade Civil do imóvel;
  • Nº de Alvará de Utilização do prédio / Licença de Habitabilidade (obs.: para edifícios anteriores a 1951, este elemento não é obrigatório);
  • Caso não seja o titular da exploração a tratar do registo AL, será necessária uma Procuração;
  • Caso o titular do registo de AL não seja o mesmo constatado na caderneta predial, será necessário um Contrato Comodato;

Por favor note: O tamanho de todos os arquivos (formulário e anexos) não poderá exceder os 2MB.

Sabia que as lojas do cidadão e muitos municípios disponibilizam atendimento mediado, para apoio à realização do registo?

 

Descarregue aqui uma checklist mais detalhada e confira na seguinte secção a informação pormenorizada de cada um destes documentos:

 

  • Alvará de Utilização do prédio / Licença de Habitabilidade;

Uma licença de utilização trata-se de um documento legal emitido pela câmara municipal da área da situação do imóvel que define o tipo de utilização permitida para determinado edifício ou fração: habitação, ou fins não habitacionais (comércio, serviços ou indústria). Este documento atesta que o imóvel ou fração cumpre todos os requisitos legais (segurança contra riscos de incêndio, salubridade, habitabilidade, por exemplo), para ser utilizado, quer seja para fins habitacionais como para outros, ligados a qualquer ramo de atividade.

Para obter este documento, deve dirigir-se à Câmara Municipal onde se situa o imóvel

  • A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal;

O titular da exploração do estabelecimento é a pessoa, singular ou coletiva, a quem cabe o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento temporário, assegurando a idoneidade do edifício ou fração autónoma para esse efeito, promovendo o respeito pelas normas legais e regulamentares aplicáveis à atividade, e que responde, independentemente de culpa, pelos danos causados aos destinatários dos serviços ou a terceiros decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento em desrespeito dessas regras.

Note que o titular da exploração é também solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício.

O titular da exploração pode não ser proprietário do imóvel devendo, nesse caso, juntar no processo do ePortugal um contrato de arrendamento ou a outro título que o habilite à prestação de serviços de alojamento.

  • O endereço do titular da exploração do estabelecimento;
  • Nome adotado pelo estabelecimento e o seu endereço;
  • Modalidade do estabelecimento de alojamento local;

A modalidade é o tipo de propriedade onde vai decorrer a atividade de Alojamento Local (Moradia, Apartamento, Estabelecimento de Hospedagem ou Quartos)

  • Capacidade (quartos, camas, utentes) do estabelecimento;

Para uniformização da informação, a contagem das camas (fixas ou convertíveis) e dos utentes nos estabelecimentos de alojamento local, nomeadamente nos hostel com beliches, deve ser efetuada do seguinte modo:

1 cama singular = 1 cama = 1 utente
1 cama de casal = 1 cama = 2 utentes
1 beliche individual = 2 camas = 2 utentes
1 beliche duplo = 2 camas = 4 utentes

  • A data pretendida de abertura ao público;
  • Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência;
  • Seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento[^4]
  • Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva.
  • Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
  • Cópia da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso do requerente ser proprietário do imóvel;

Atenção: Quando for apresentar a caderneta predial a mesma deve ter sido obtida nas finanças há menos de 6 meses. No caso de haver múltiplos proprietários do imóvel terá de apresentar um comodato assinado entre todas as partes,

  • Cópia do contrato de arrendamento ou de outro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade e, caso o contrato de arrendamento não inclua a autorização prévia para a prestação de serviços de alojamento, cópia do documento que contenha esta autorização;
  • Cópia da declaração de início ou alteração de atividade nas Finanças do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondem à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo DL n.º 381/2007, de 14 de novembro apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.
  • Ata da assembleia de condóminos na qual conste a autorização para instalação, no caso dos «hostels».

 

Descarregue aqui o nosso guia visual passo a passo para todo o processo do site do ePortugal.

Caso haja lugar ao pagamento das taxas da licença de Alojamento Local, após o envio do formulário, receberá a informação com as referências e prazos para o realizar.

Após finalizar o processo e o pagamento, receberá uma mensagem de e-mail, no endereço que indicou no formulário, com a confirmação da submissão do pedido.

De futuro, todas as notificações referentes à licença ou ao pedido de licença serão enviadas também por e-mail, como informação sobre uma possível pendência do processo, a emissão da licença (entre 10 a 20 dias úteis), e até o agendamento de vistorias.

A submissão da declaração prévia no Balcão Único Eletrónico no site do ePortugal pode ser efetuada por uma terceira pessoa, desde que mandatada pelo titular da exploração para o efeito, nomeadamente, com poderes para assinar em nome daquele as declarações prestadas e o termo de responsabilidade. A cópia da procuração atribuindo estes poderes ao declarante deve ser inserida no Balcão Único Eletrónico ou indicado o código de consulta no caso de procuração online.

Ajuda! Não consigo submeter o meu pedido online {#ajuda-a-submeter-registo}

Quando, por motivos de indisponibilidade das plataformas eletrónicas, não seja possível prosseguir com o registo online, pode fazer o registo recorrendo a outros suportes digitais, ou com recurso a papel, sendo concedido um número de registo provisório pela Câmara Municipal. Assim que as plataformas estejam ativas novamente, Câmara Municipal procede, no prazo de 5 dias, à inserção dos dados no Balcão Único Eletrónico e atribui um número de registo definitivo. Se a comunicação prévia for apresentada na Câmara Municipal em papel, deve ser inserida no Balcão Único Eletrónico uma cópia do termos de responsabilidade subscrito pelo titular da exploração e o original conservado na Câmara Municipal em arquivo.

Gabinete do Munícipe da Câmara Municipal do Porto {#gabinete-do-municipe-da-camara-municipal-do-porto}

O Município do Porto assegura Atendimento Mediado relativamente aos pedidos/comunicações referentes à área do concelho do Porto, no seguinte horário: 2.ª a 6.ª feira, das 9h00 às 12h00 e das 14h30 às 16h30, mediante marcação prévia.

Gabinete do Munícipe, Sala 8

Gabinete do Munícipe da Câmara Municipal do Porto | www.cm-porto.pt

Praça do General Humberto Delgado, n.º 266
4000-286 Porto

Serviço de Atendimento Telefónico: +351 220 100 220 (2ª a 6ª feira das 9h00 às 19h00)

Serviço de Atendimento Online: Balcão Virtual

Serviço de Atendimento Presencial: pendente de marcação telefónica

Receber a resposta da Câmara Municipal e Abertura ao Público {#resposta-camara-abertura-ao-publico}

Depois de concluídos o primeiro e segundo passo (registo nas finanças e registo de alojamento) a Câmara Municipal tem um prazo de 10/20 dias úteis para analisar o pedido, e aprová-lo ou rejeitá-lo. A resposta será recebida por e-mail para o endereço que indicou quando fez o pedido. Quando tiver na sua posse o número da licença de AL, o proprietário já pode abrir o espaço ao público automaticamente. É no entanto imprescindível garantir que cumpre os requisitos gerais e de segurança desde o primeiro dia.

Consulte aqui se o seu pedido de alojamento local foi aprovado, ou não: Registo Nacional Alojamento Local (RNAL)

O que faço se o meu pedido for rejeitado {#rejeicao-candidatura-o-que-fazer}

A oposição ao registo pode ser feita num prazo de 10 dias úteis (ou também 20 dias úteis no caso dos hostels), após a submissão da comunicação prévia com prazo, pelos seguintes motivos:

  • Incorreta instrução do pedido;
  • Violação de restrições definidas, caso se trate de uma área de contenção previamente identificada pela câmara, ou de proibição temporária de registo;
  • Falta de autorização de utilização adequada do edifício.

Se o seu pedido não for aprovado na primeiro registo, pode enviar novamente uma solicitação depois de fazer os ajustes necessários que levaram à rejeição de sua inscrição. Nota: A plataforma pode não denunciar quais as informações em falta ou incorretas que conduziram à rejeição do pedido, pelo que poderá ter de fazer várias tentativas de pedido de registo até que este seja aprovado.

 

Parabéns, completou a segunda etapa! Agora deve seguir o terceiro e último passo para obter a sua licença, garantindo que atende aos requisitos gerais e de segurança necessários à receção dos seus primeiros hóspedes.

A equipa da GuestReady está disponível para o ajudar a preparar o seu Alojamento Local de forma a cumprir com todas as regras e requisitos de segurança, desde a compra à instalação do seu Kit do Alojamento Local. Contacte-nos.

3º Passo – Requisitos Gerais e de Segurança {#passo-3-requisitos-gerais-seguranca}

Descarregue aqui uma pequena checklist com o resumo de todos os itens.

Requisitos gerais {#requisitos-gerais}

Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer aos seguintes requisitos:

 

  • Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos, facilmente encontrados num Kit de Alojamento Local, tais como caixa de primeiros socorros, extintor de incêndio, manta de incêndio, placa de identificação e livro de reclamações;
  • Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;
  • Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
  • Estar dotados de água corrente quente e fria;
  • Todas as propriedades devem ter uma janela ou abertura com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
  • Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
  • Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
  • Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.
  • As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade;
  • E os estabelecimentos de alojamento local devem reunir sempre condições de higiene e limpeza.

 

 

Nota: Os hostels têm requisitos específicos diferenciados.

Requisitos de Segurança {#requisitos-seguranca}

Todos os ALs deverão obrigatoriamente apresentar a seguinte informação aos seus hóspedes:

  • Número Nacional de Emergência (112)
  • Livro de Informações

Em todos os estabelecimentos de alojamento local é obrigatória a existência de um livro de informações a disponibilizar aos hóspedes em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras, sobre o funcionamento do estabelecimento e as suas regras de utilização internas, incluindo, nomeadamente, regras sobre:

- Recolha e seleção de resíduos urbanos;
- Funcionamento dos eletrodomésticos;
- Ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança;
- Contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento;
- No caso de o estabelecimento estar inserido em edifício de utilização coletiva, deve ainda ser dada informação sobre o regulamento com as práticas e regras do condomínio relevantes para a utilização do alojamento e das partes comuns.
  • Livro de Reclamações (fisico e eletrónico), afixada a folha de rostoÉ obrigatório a todos os fornecedores de bens ou prestadores de serviços que tenham contacto com o público em geral a disponibilização de um livro de reclamações físico e eletrónico. A folha de rosto, que é vendida em conjunto com cada Livro de Reclamações, deve encontrar-se afixada no apartamento, em local bem visível, preenchida com os seguintes dados:ENTIDADE COMPETENTE:
    ASAEMORADA:
    Rua Rodrigo da Fonseca nº73,
    1269-274 Lisboa
    Onde Comprar: Imprensa Nacional Casa da Moeda 

     

 

Os seguintes artigos e a respetiva sinalização também são obrigatórios para todos os estabelecimentos de Alojamento Local: [^8]

  • Extintor e respetiva indicação


Nota: A única placa fotoluminescente de sinalização de extintor obrigatória é a que na imagem está colocada a 2 metros de altura. A placa de tipo de agente extintor, colocada a 1,40m não é obrigatória.

 

  • Manta de incêndio e respetiva indicação

Nota: A manta apaga-fogos deve ser colocada a uma distância do fogão não superior ao comprimento de um braço esticado. O sinal fotoluminescente deve ser colocado a 2 metros de altura, junto à manta.

 

Para cumprir com as regras de segurança anti-incêndios no edifício, terá de garantir que os seguintes itens estão presentes na sua propriedade:

  • O produto extintor a utilizar depende do “tipo de fogo”, podendo o Pó Químico ABC (6kg) ou a Água Aditivada (5 Kg) ser uma boa opção.
  • A manta deve ser dimensionada de acordo com o dispositivo de queima sobre o qual se pretenda atuar.
  • A ANPC recomenda ainda que, em termos de prevenção, é importante que sejam afixadas nos estabelecimentos medidas de prevenção e instruções de segurança.

 

  • Caixa de Primeiros SocorrosDe acordo com as indicações da Direção Geral de Saúde, o conteúdo mínimo de uma mala/caixa de primeiros socorros, assinalada com dístico adequado: cruz branca sobre fundo verde, e que deverá consistir em:
    • Compressas de diferentes dimensões;
    • Pensos rápidos;
    • Rolo adesivo;
    • Ligadura não elástica;
    • Solução anti-séptica (unidose);
    • Álcool etílico 70% (unidose);
    • Soro fisiológico; (unidose);
    • Tesoura de pontas rombas;
    • Pinça;
    • Luvas descartáveis em latex.
    • Inventário do conteúdo.

 

Sinalização da Caixa de Primeiros Socorros

O sinal de cruz branca sobre fundo verde pode estar colocado diretamente na caixa de primeiros socorros, caso a mesma esteja visível.

Pode comprar aqui a Caixa Primeiros Socorros

 

A Lei do Tabaco de 2008 obriga a todos os espaços que prestem serviços que não cumpram as condições técnicas de extração de fumos tenham afixado o dístico de proibição de fumar.

Há estabelecimentos, preparados para o efeito, que vendem bebidas alcoólicas. Contudo não é habitual os estabelecimentos de Alojamento Local adotarem este serviço. Sempre que exista a venda de álcool é obrigatória também a afixação de toda a documentação e avisos associados à venda de bebidas alcoólicas.

Comprar aqui

No prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia, a câmara municipal realiza uma vistoria com o intuito de verificar o cumprimento dos requisitos previstos, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhes assistem.

Os estabelecimentos de alojamento local podem ainda ser vistoriados pela Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e pela câmara municipal competente, no âmbito de ações de fiscalização, para verificação do cumprimento da lei[^5]. O Turismo de Portugal I.P. pode também vistoriar os estabelecimentos de alojamento local, a pedido da ASAE, tendo por fim verificar a atualização da listagem de estabelecimentos de alojamento local para efeitos de inscrição nas plataformas eletrónicas de reservas.

A publicidade, documentação comercial e merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar o respetivo nome ou logótipo e número de registo. Os estabelecimentos devem identificar-se como estabelecimentos de alojamento local, não sendo permitido utilizar a qualificação ou tipologia de empreendimento turístico, nem de qualquer sistema de classificação – o que não significa que os estabelecimentos de alojamento local não usem qualificações ou qualificativos para efeitos comerciais ou de divulgação junto do público, nomeadamente os que sejam atribuídos por entidades privadas.[^6]

 

  • Centros de ArbitragemHoje a afixação da informação sobre os centros de arbitragem é facultativa. Não é obrigatória a adesão plena a qualquer centro de arbitragem de conflitos de consumo, estabelecendo apenas um dever de informação sobre as entidades existentesCaso pretenda aderir a um Centro de Arbitragem, a Entidade de Resolução Alternativa de Litígios de Consumo (Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo) que deve indicar aos seus hóspedes é a mesma do local do estabelecimento de Alojamento Local, e determina o centro de arbitragem competente.Centro de Informação de Consumo e Arbitragem do PortoRua Damião de Góis, 31, Loja 6, 4050-225, Porto
    +351 22 550 83 49 / +351 22 502 97 91
    +351 22 502 61 09
    cicap@cicap.pt
    Horário: Segunda a sexta – 10h00 às 18h00Caso o AL esteja numa zona com mais de um centro de Arbitragem, pode escolher o que está mais perto, ou anunciar em simultâneo vários centros de Arbitragem.
  • Insinuar que a sua propriedade tem características que não possui, nem sugerir que esta se integra num dos tipos de empreendimentos turísticos distintos e legalmente previstos;
  • Promover a sua propriedade utilizando qualquer referência que possa causar qualquer tipo de ambivalência com o sistema de classificação legal utilizado para os empreendimentos turísticos no que se refere à respetiva tipologia, grupo e categoria;
  • Só podem usar a denominação de hostel os estabelecimentos de hospedagem que reúnam os requisitos previstos para o efeito.
  • As modalidades de Alojamento Local «estabelecimentos de hospedagem» e os «quartos» podem usar comercialmente a designação de «bed & breakfast» ou «guest house».

Placa identificativa

Todos os estabelecimentos de AL têm de ter exposta uma placa identificativa.

Modelo e características das placas identificativas:

Material acrílico cristal transparente, extrudido e polido, com 10 mm de espessura, com as seguintes características:

 

  • Dimensão de 200 mm × 200 mm;
  • Tipo de letra Arial 200, de cor azul escura (pantone 280);
  • Aplicação com a distância de 50 mm da parede (através de parafusos de aço inox em cada canto: com 8 mm de diâmetro e 90 mm de comprimento).

 

Modelo da Placa Identificativa

A L

(Alojamento Local)

Desde que obedeça ao modelo e características referidas a placa pode ser adquirida junto de qualquer empresa fornecedora.

 

Local onde deve ser afixada:

No «hostel» é obrigatória a afixação no exterior do edifício, junto à entrada principal, de uma placa identificativa.

Nos «estabelecimentos de hospedagem», «apartamentos» e «quartos» é obrigatória a afixação junto à entrada do estabelecimento de uma placa identificativa.

 

Ótimo, completou o terceiro passo do processo! Agora basta ler as considerações finais para estar familiarizado com as obrigações regulares pelas quais está responsável.

Algumas considerações finais {#consideracoes-finais}

Obrigações regulares {#obrigacoes-regulares}

É importante ter conhecimento de quais as obrigações regulares que terá de cumprir agora que iniciou a sua atividade de exploração de um alojamento local:

Taxa Municipal Turística {#taxa-municipal-turistica}

A Taxa Municipal Turística (TMT) foi criada com o objetivo de minimizar os efeitos causados pelo crescimento do turismo e deve ser cobrada pelos empreendimentos turísticos e unidades de alojamento local aos respetivos hóspedes. Esta taxa não está sujeita a IVA e a sua cobrança é obrigatória por parte do estabelecimento de Alojamento Local, sendo da responsabilidade do proprietário/gestor conhecer os valores e as condições tanto para essa cobrança como para as situações de isenção. Esta informação pode ser verificada no site disponibilizado por cada município.

A Taxa Turística no Porto {#taxa-turistica-porto}

A taxa turística no Porto tem o valor de dois euros e em geral é paga por hóspedes a partir dos treze anos, por noite, até sete noites.

O Airbnb faz a cobrança automaticamente no Porto, num protocolo que tem com a Câmara Municipal. No entanto, outras plataformas exigem que o proprietário cobre e declare manualmente estas taxas, fazendo a sua liquidação mensal ou trimestralmente, através de [um site criado pela Câmara Municipal do Porto](https://taxaturistica.cm-porto.pt/).

A Taxa Turística em Gaia {#taxa-turistica-gaia}

O Airbnb ainda não tem uma parceria com a Câmara de Gaia, onde a taxa turística também é apenas cobrada a adultos, por um máximo de sete noites, sendo o seu valor de 1 euro em época baixa e 2 euros em época alta (aproximadamente durante a primavera e verão). Assim, nesta plataforma e em todas as outras, o proprietário terá de avisar e cobrar a taxa turística diretamente aos seus hóspedes.

Pode consultar o site da Taxa Turística de Gaia aqui.

Comunicação ao SEF {#comunicacao-sef}

O Serviço Estrangeiros e Fronteiras (SEF) obriga todos os estabelecimentos que prestem serviços de acomodação mediante remuneração a cidadãos estrangeiros a realizar a comunicação da sua estadia.

O prazo para essa comunicação é de três dias úteis, por meio de boletim de alojamento, dispondo de diferentes opções para o fazer diretamente no portal do SEF.

Como fazer o registo no SEF

Aconselhamos a fazer o registo na sequência dos passos anteriores uma vez que pode demorar 48h para completar os passos. O registo é feito no SIBA, e deverá criar uma conta de registo do seu AL. Para isso, deverá inscrever-se, inserir o seu e-mail, preencher o formulário com as suas informações e aguardar 48h para receber por e-mail a chave de ativação associada ao código do seu estabelecimento

Para cada reserva, é necessário obter as informações de identificação de cada hóspede para realizar essa comunicação ao SEF.

O site do SEF oferece um guia em PDF com todos os passos para o registo e comunicação de todas as estadias.

A GuestReady realiza a cobrança de taxas turísticas e a comunicação ao SEF das estadias que gere.

Obrigações Fiscais {#obrigacoes-fiscais}

Uma vez que tem atividade aberta nas Finanças tem de cumprir com certas obrigações fiscais regulares. Estando enquadrado no regime simplificado, ou seja, no qual o empresário em nome individual trata da sua contabilidade de forma autónoma, tem de:

  • Emitir o recibo de cada reserva até 5 dias após o recebimento do seu valor, ou até 5 dias após o check-in;
  • Se não passar cada fatura diretamente no Portal das Finanças, terá de enviar o SAF-T às finanças até ao dia 20 de cada mês, com os recibos emitidos no mês anterior;
  • Deve ainda entregar a declaração periódica do IVA (se não for isento). Caso esteja isento, deve verificar se tem faturas com reverse charge (anuladas), e devolver o respetivo IVA no mês seguinte;
  • Por fim, deve entregar o Modelo 30 (rendimentos pagos ou colocados à disposição de Sujeitos Passivos não residentes), até ao segundo mês após o pagamento do rendimento (de Comissões ou Prestações de Serviço). Salienta-se que se não tiver em seu poder o Modelo RFI21 das entidades às quais que efetua pagamentos, deverá fazer retenção na fonte de 25%, pagando os impostos dos rendimentos em Portugal.

Outra das vantagens de ter a GuestReady como sua parceira na gestão do seu apartamento é saber que há alguém que faz isto por si e poder estar descansado.

Nota Final: Este guia tem como objetivo ajudar e guiar o futuro anfitrião a obter uma licença de alojamento local. O cumprimento das normas legais em vigor no que diz respeito à boa manutenção da unidade e da legalidade do alojamento local depois da obtenção da licença não estão contemplados neste guia.

Para as situações em que o proprietário está dispensado de ter uma licença para receber hóspedes na sua propriedade, poderá reler esta secção ou contactar a nossa equipa pelo telefone +351 308 801 468 ou pelo e-mail porto@guestready.com.

[^4]: Artigo 13.º-A da Lei n.º 71/2018, de 31 de Dezembro
[^5]: Decreto-Lei nº 128/2014, de 29 de agosto
[^6]:Orientação Técnica n.o 1/DVO/2014 – Alojamento Local: publicidade
[^7]: Ricardo Valente, responsável pelo Pelouro da Economia, Turismo e Comércio, afirmou tratar-se de uma medida “inédita a nível mundial”.
[^8]: Estabelecimentos com uma capacidade superior a 10 pessoas terão de adotar medidas de segurança contra incêndios adicionais, explicados em decreto-lei específico.

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