Última atualização: Abril 22, 2026
Como obter a Licença de Alojamento Local no Porto
A licença de alojamento local no Porto é obrigatória para qualquer proprietário que pretenda receber hóspedes por períodos inferiores a 30 dias mediante pagamento. Sem este registo, não é possível publicar o imóvel nas principais plataformas de reservas, e o exercício da atividade sem licença constitui uma infração legal sujeita a coimas.
O quadro regulatório mudou consideravelmente desde 2023. O Decreto-Lei n.º 76/2024 reverteu grande parte das medidas restritivas do pacote Mais Habitação, devolveu aos municípios a autonomia para gerir o alojamento local através de regulamentos próprios, e introduziu alterações relevantes em matéria de prazos administrativos, fiscalidade e transmissibilidade das licenças.
O Porto opera hoje ao abrigo do Regulamento Municipal n.º 495-A/2023, que define, freguesia a freguesia, onde é possível registar novos alojamentos.
Este guia percorre os três passos necessários para obter o registo, as verificações que devem ser feitas antes de avançar, e as obrigações que se mantêm após a obtenção do número de licença.
Se ainda não sabe se o seu imóvel se encontra numa zona onde o registo é permitido, comece pelo nosso artigo sobre as áreas de contenção do alojamento local no Porto, que detalha os rácios de pressão por freguesia e as condições em vigor. Para proprietários que prefiram delegar a operação desde o início, fazemos gestão de alojamento local no Porto com equipas locais em todas as fases do processo.
TL;DR
- A licença de alojamento local no Porto é obrigatória para qualquer estadia remunerada inferior a 30 dias.
- O Porto divide o território em áreas de crescimento sustentável e áreas de contenção, com base em rácios de pressão por freguesia. Verificar a zona do imóvel é o primeiro passo antes de qualquer pedido.
- O processo tem três etapas: abertura de atividade nas finanças, registo no Balcão Único Eletrónico, e cumprimento dos requisitos de segurança.
- Após a submissão, a Câmara tem 60 dias úteis para se opor (90 em áreas de contenção). Sem oposição, o número de registo é emitido automaticamente.
- O Decreto-Lei n.º 76/2024 reverteu as principais restrições do Mais Habitação: licenças com duração indefinida, CEAL revogada, e transmissibilidade permitida fora das áreas de contenção.
Antes de começar: O seu imóvel pode ser registado como AL?
Há condições que determinam, ainda antes de qualquer pedido formal, se o imóvel é elegível para registo. Ignorá-las pode resultar num indeferimento imediato.
1. Licença de utilização
O imóvel tem de dispor de uma licença de utilização válida para fins habitacionais, emitida pela Câmara Municipal do Porto. Este documento comprova que o edifício ou fração cumpre os requisitos legais de habitabilidade e segurança exigidos para receber pessoas.
Os imóveis construídos antes de 1951 estão dispensados desta licença, mas o proprietário deve conseguir comprovar a antiguidade do edifício com documentação adequada. A ausência de licença de utilização é um dos principais motivos de rejeição do pedido de registo.
2. Título constitutivo do condomínio
Em edifícios de propriedade horizontal, o título constitutivo pode proibir ou restringir o exercício de atividades comerciais, incluindo o alojamento local.
Com o Decreto-Lei n.º 76/2024, a autorização prévia da assembleia de condóminos deixou de ser obrigatória para a maioria das modalidades de AL, mantendo-se apenas como requisito para a instalação de hostels.
Para as restantes modalidades, os condóminos podem opor-se à atividade a posteriori, por deliberação fundamentada que represente mais de metade da permilagem do edifício. Verificar o título constitutivo antes de avançar é uma cautela que pode evitar litígios dispendiosos após o registo.
3. Zonas de contenção
O Porto divide o território em áreas de crescimento sustentável, onde o rácio de pressão do alojamento local face ao total de habitações permanentes é inferior a 15%, e áreas de contenção, onde esse rácio é igual ou superior a 15%.
Nas zonas históricas, como Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia, os rácios são muito elevados e os novos registos estão fortemente condicionados. Freguesias como Cedofeita, Bonfim, Foz do Douro ou Campanhã apresentam rácios baixos e permitem novos registos.
Consulte os rácios atualizados no nosso artigo dedicado às áreas de contenção do alojamento local no Porto antes de iniciar o processo.
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O que é o alojamento local?
Em Portugal, o alojamento local designa os estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário remunerado e que não reúnem os requisitos para ser classificados como empreendimentos turísticos, categoria que inclui hotéis, aparthotéis, aldeamentos turísticos e resorts.
Para ser classificado como alojamento local, um estabelecimento não pode ter mais de nove quartos nem acomodar mais de 27 hóspedes em simultâneo. A lotação base é calculada multiplicando o número de quartos por dois.
A este valor podem acrescer mais dois utentes na sala, em apartamentos e moradias que disponham dessa divisão, e camas suplementares até 50% do número de camas fixas.
O limite absoluto de 27 utentes é intransponível, independentemente da configuração do imóvel. Hostels e a modalidade de quartos são exceções a este limite. Cada edifício pode ter no máximo nove unidades de alojamento local, ou até 75% do total das suas frações, afetas a esta atividade.
Modalidades de alojamento local
Moradia
- Edifício autónomo de caráter unifamiliar utilizado na sua totalidade para alojamento local.
Apartamento
- Fração autónoma de um edifício, com utilização independente, afeta ao alojamento local.
Estabelecimento de hospedagem
- Unidades de alojamento constituídas por quartos integrados numa fração autónoma. Pode adotar a designação de hostel quando a unidade predominante for um dormitório partilhado, cumpridos os requisitos específicos previstos na lei.
Quartos
- Arrendamento de quartos individuais feito na residência fiscal do titular, com um máximo de três quartos disponíveis. Quando o número de quartos ultrapassa três, ou quando a morada do imóvel não coincide com a residência fiscal do proprietário, a atividade deve ser exercida na modalidade de estabelecimento de hospedagem.
Como obter a licença de alojamento local no Porto
O processo de registo divide-se em três etapas sequenciais. As duas primeiras podem ser concluídas inteiramente online.
Passo 1: abertura de atividade nas finanças
O primeiro passo é registar a atividade de prestação de serviços de alojamento junto da Autoridade Tributária, através do Portal das Finanças. Este registo é necessário antes de submeter o pedido de licença e pode ser feito online com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital. Quem não disponha de acesso digital pode fazê-lo presencialmente num balcão das Finanças.
Para completar o registo, tenha disponível:
- Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital
- Número de Identificação Fiscal (NIF)
- Morada do imóvel, se diferente da morada fiscal
- Estimativa do rendimento anual esperado
- Data prevista de início de atividade
No formulário, selecione Categoria B como tipo de sujeito passivo e insira o código CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Ative também as transmissões intracomunitárias (VIES) para que as faturas de comissões das plataformas de reservas sejam emitidas sem IVA.
Regime simplificado ou contabilidade organizada?
O regime simplificado aplica-se a proprietários com faturação anual até 200.000 euros e é a escolha mais comum entre proprietários individuais de alojamento local. Dispensa a contratação de técnico oficial de contas, sendo o contribuinte responsável pela sua própria contabilidade.
O regime de contabilidade organizada é obrigatório acima desse limiar. Exige contabilista certificado, mas pode ser vantajoso para quem tem despesas operacionais elevadas que justifiquem deduções mais precisas. Qualquer contribuinte pode optar por este regime voluntariamente.
No regime simplificado, o imposto é calculado sobre uma percentagem do rendimento bruto, determinada por um coeficiente que varia consoante a localização do imóvel:
- Fora de áreas de contenção: coeficiente de 0,35. O proprietário paga imposto sobre 35% do rendimento bruto, sendo os restantes 65% considerados gastos presumidos da atividade.
- Em áreas de contenção: coeficiente de 0,50. O imposto incide sobre 50% do rendimento bruto.
Em ambos os casos, o contribuinte deve comprovar pelo menos 15% do rendimento bruto em despesas efetivas através do portal e-Fatura. O incumprimento desta condição agrava a base tributável.
Passo 2: registo no Balcão Único Eletrónico
Com a atividade aberta nas finanças, o pedido de registo de alojamento local é submetido através do Balcão Único Eletrónico, no portal ePortugal. Trata-se de uma comunicação prévia com prazo, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal do Porto.
A autenticação no portal exige Cartão de Cidadão com leitor ou Chave Móvel Digital. Quem não disponha destes meios pode recorrer ao atendimento presencial no Gabinete do Munícipe da Câmara Municipal do Porto, mediante marcação prévia, de segunda a sexta entre as 9h00 e as 12h00 e as 14h30 e as 16h30.
Documentação necessária
- Autorização de utilização do imóvel (dispensada para edifícios anteriores a 1951)
- Caderneta predial urbana emitida há menos de seis meses
- Declaração de início de atividade nas finanças com CAE 55201 ou 55204
- Seguro de responsabilidade civil extracontratual válido
- Documento de identificação do titular da exploração
- Termo de responsabilidade subscrito pelo titular
- Contrato de arrendamento ou comodato, se o titular da exploração não for o proprietário do imóvel
- Contrato de comodato assinado por todas as partes, em caso de copropriedade
- Ata da assembleia de condóminos com autorização expressa, no caso de hostels
O tamanho total dos ficheiros submetidos não pode exceder 2 MB.
Prazos e resposta da câmara municipal
Após a submissão, a Câmara Municipal do Porto dispõe de 60 dias úteis para analisar o pedido e eventualmente opor-se ao registo. Em imóveis situados em áreas de contenção, este prazo estende-se a 90 dias úteis, uma vez que a análise inclui a verificação dos rácios de pressão territoriais.
Estes prazos são consideravelmente mais longos do que os que vigoravam antes de 2024 e devem ser considerados no planeamento da abertura ao público.
Se não houver oposição dentro do prazo aplicável, o número de registo é emitido automaticamente. Este número é o único título válido para abrir o espaço ao público e tem de constar em toda a publicidade, documentação comercial e anúncios nas plataformas de reservas.
Motivos de rejeição
Os pedidos são mais frequentemente rejeitados por instrução incorreta do formulário, documentação em falta ou fora do prazo de validade, imóvel localizado em área de contenção sem que se verifique qualquer exceção aplicável, ou ausência de autorização de utilização.
Em caso de rejeição, o pedido pode ser submetido novamente após correção. A plataforma pode não especificar os pontos concretos que motivaram o indeferimento.
Passo 3: requisitos de segurança e vistoria
O imóvel deve cumprir os requisitos de segurança desde o primeiro dia de atividade. É importante distinguir dois momentos distintos nesta fase: se a Câmara Municipal não se opuser ao registo dentro do prazo de 60 dias úteis (ou 90 dias em áreas de contenção), o número de registo é emitido por silêncio positivo e o proprietário pode abrir o espaço ao público.
A vistoria de verificação ocorre dentro desse mesmo intervalo ou após a emissão do número, podendo a câmara inspecionar o imóvel a qualquer momento nesse período. A ASAE e o Turismo de Portugal podem também vistoriar o espaço no âmbito de ações de fiscalização autónomas. Estar preparado antes de submeter o pedido evita contratempos após a abertura.
Condições gerais do imóvel
- Ligação à rede pública de abastecimento de água e esgotos, ou sistema privativo devidamente controlado
- Água corrente quente e fria em todas as instalações sanitárias
- Abertura com comunicação direta para o exterior em todos os espaços de alojamento, assegurando ventilação e arejamento adequados
- Mobiliário, equipamento e utensílios em bom estado e adequados à capacidade declarada
- Sistema de vedação de luz exterior nos quartos
- Portas com fechadura ou sistema equivalente que assegure a privacidade dos hóspedes
- Instalações sanitárias com sistema de encerramento que garanta privacidade
- Condições permanentes de higiene e limpeza
Equipamento e sinalética obrigatórios
- Extintor de incêndio de Pó Químico ABC (6 kg) ou Água Aditivada (5 kg), com sinalização fotoluminescente afixada a 2 metros de altura
- Manta ignífuga instalada na cozinha, a uma distância do fogão não superior ao comprimento de um braço, com sinalização fotoluminescente a 2 metros de altura
- Caixa de primeiros socorros com o conteúdo mínimo definido pela Direção-Geral de Saúde, assinalada com cruz branca sobre fundo verde
- Número nacional de emergência (112) afixado em local visível
- Livro de reclamações físico e eletrónico, com folha de rosto preenchida e afixada
- Placa identificativa de AL junto à entrada, obrigatória para apartamentos, quartos e hostels
Para unidades com capacidade superior a 10 utentes, aplicam-se requisitos adicionais de segurança contra incêndios ao abrigo do regime jurídico de SCIE.
Placa identificativa
A placa deve ser em acrílico cristal transparente, com dimensões de 200 mm × 200 mm e espessura de 10 mm. As letras “AL” devem figurar em fonte Arial 200, de cor azul escura (pantone 280). A placa é afixada junto à entrada a 50 mm da parede, com parafusos de aço inoxidável em cada canto. As moradias estão dispensadas desta obrigação.
Livro de informações
Todos os alojamentos locais devem disponibilizar um livro de informações aos hóspedes em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras.
O livro deve cobrir as regras de utilização do espaço, separação de resíduos, funcionamento dos eletrodomésticos, regras de ruído e o contacto do responsável pela exploração.
Em edifícios de propriedade horizontal, deve também incluir as regras do condomínio relevantes para os hóspedes.
Seguro obrigatório
É obrigatório manter um seguro de responsabilidade civil extracontratual válido em nome do titular da exploração, cobrindo danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. A ausência de comprovativo de seguro válido pode determinar o cancelamento imediato do registo.
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Obrigações operacionais após o registo
O número de registo marca o início da atividade, não o fim das responsabilidades. O incumprimento das obrigações abaixo pode resultar em coimas ou no cancelamento do registo.
1. Comunicação de hóspedes à AIMA
Com a extinção do SEF em outubro de 2023, a comunicação das estadias de hóspedes estrangeiros passou a ser feita através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento (SIBA), gerido pela Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA). O portal de acesso mantém-se em siba.sef.pt por razões de continuidade técnica.
A comunicação deve ser feita no prazo de três dias úteis após o check-in de cada hóspede estrangeiro. O registo inicial no SIBA pode demorar até 48 horas a ficar ativo, pelo que convém tratar desta etapa assim que o número de licença for emitido. O incumprimento desta obrigação pode resultar em coimas de até 3.750 euros por hóspede não reportado.
2. Taxa municipal turística
O alojamento local é obrigado a cobrar a taxa municipal turística aos hóspedes e a entregá-la ao município. No Porto, desde 1 de dezembro de 2024, o valor é de 3,00 euros por dormida por pessoa com mais de 13 anos, até um máximo de sete noites consecutivas por estadia. A Câmara Municipal iniciou em 2025 o processo de revisão deste valor para 4,00 euros em 2026.
As isenções aplicam-se a menores de 13 anos, a pessoas com deficiência igual ou superior a 60%, e a hóspedes em estadia motivada por ato médico e dois acompanhantes.
O Airbnb cobra e entrega esta taxa automaticamente ao abrigo de protocolo com a Câmara Municipal do Porto. Em todas as outras plataformas, incluindo o Booking.com, e nas reservas diretas, a responsabilidade de cobrança e entrega é do proprietário, através do portal taxaturistica.cm-porto.pt.
Taxa turística em Vila Nova de Gaia
Em Gaia, o Airbnb não tem parceria com a câmara municipal, pelo que o proprietário é responsável pela cobrança e entrega da taxa em todas as plataformas. O valor atual é de 3,00 euros por dormida. Consulte os detalhes e condições de isenção no site da Câmara Municipal de Gaia.
3. Obrigações fiscais
A tabela abaixo resume os principais impostos e encargos aplicáveis ao alojamento local no Porto em 2026.
| Imposto / Encargo | Regime | Taxa / Coeficiente | Nota |
|---|---|---|---|
| IRS (regime simplificado) | Categoria B — fora de área de contenção | Coeficiente 0,35 | Tributa 35% do rendimento bruto; 65% considerados gastos presumidos |
| IRS (regime simplificado) | Categoria B — em área de contenção | Coeficiente 0,50 | Tributa 50% do rendimento bruto; 50% considerados gastos presumidos |
| IVA | Isenção (Art.º 53.º do CIVA) | 0% | Aplicável até 15.000€ de faturação anual |
| IVA | Regime normal | 6% (taxa reduzida) | Aplicável à prestação de serviços de alojamento |
| IMI | Taxas municipais | 0,3% a 0,45% | Coeficiente de vetustez volta a ser variável após revogação do Mais Habitação pelo DL 76/2024 |
| CEAL | Contribuição extraordinária | Revogada | Revogada com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023 pelo DL 57/2024 |
| Taxa turística (Porto) | Municipal | 3,00€ por dormida | Por pessoa com mais de 13 anos, máx. 7 noites; revisão para 4,00€ em curso para 2026 |
| Taxa turística (Gaia) | Municipal | 3,00€ por dormida | Verificar condições de isenção e prazos de entrega no site da Câmara Municipal de Gaia |
Os valores e regimes indicados estão sujeitos a alterações legislativas. Verifique sempre os valores em vigor junto da Autoridade Tributária, da Câmara Municipal do Porto ou de um contabilista certificado antes de tomar decisões com base nesta informação.
No regime simplificado, as obrigações fiscais regulares incluem:
- Emissão de recibo para cada reserva até cinco dias após o recebimento do pagamento ou após o check-in.
- Envio do ficheiro SAF-T à Autoridade Tributária até ao dia 20 de cada mês, com os recibos emitidos no mês anterior, quando os recibos não sejam emitidos diretamente no Portal das Finanças.
- Entrega da declaração periódica de IVA, para quem não esteja enquadrado na isenção do Art.º 53.º do CIVA.
- Entrega do Modelo 30 até ao segundo mês seguinte ao pagamento de comissões a entidades não residentes, como o Airbnb ou o Booking.com. Na ausência do Modelo RFI-21 dessas entidades, o proprietário deve proceder a retenção na fonte de 25%.
Para quem prefere delegar a gestão operacional e fiscal, vale a pena perceber o que é um serviço de gestão de alojamento local e de que forma pode simplificar o dia a dia do proprietário.
4. Certificado energético
Nas áreas de crescimento sustentável do Porto e no âmbito das novas vistorias municipais, pode ser exigido que o imóvel disponha de um Certificado Energético com classe igual ou superior a D para obter ou renovar o registo.
Este requisito enquadra-se nos objetivos de sustentabilidade ambiental da União Europeia e tem particular impacto em edifícios antigos com fraco desempenho térmico.
Proprietários que adquiram imóveis com classe E ou F devem avaliar se obras de isolamento térmico ou de melhoria energética são necessárias antes de avançar com o pedido de licença. Consulte o Certificado Energético do imóvel junto da ADENE (Agência para a Energia) ou solicite uma avaliação a um perito qualificado.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a obter uma licença de alojamento local no Porto?
- A abertura de atividade nas finanças pode ser concluída no próprio dia. Após a submissão do registo no Balcão Único Eletrónico, a Câmara Municipal do Porto tem 60 dias úteis para se opor ao pedido em zonas sem restrições, e 90 dias úteis em áreas de contenção. Se não houver oposição dentro do prazo aplicável, o número de registo é emitido automaticamente.
Posso registar um alojamento local num imóvel arrendado no Porto?
- Sim, desde que o contrato de arrendamento autorize expressamente a prestação de serviços de alojamento temporário. Se essa autorização não constar do contrato, é necessário um documento separado do proprietário do imóvel. Ambos devem ser submetidos no Balcão Único Eletrónico como parte da instrução do pedido.
A licença de alojamento local é transferível se eu vender o imóvel?
- O Decreto-Lei n.º 76/2024 permite a transmissão do registo com a venda do imóvel em zonas sem contenção. Em áreas de contenção, a transmissibilidade está condicionada pelas regras do regulamento municipal. Para o detalhe completo por freguesia, consulte o nosso artigo sobre as áreas de contenção do alojamento local no Porto.
Que equipamento de segurança é obrigatório num alojamento local no Porto?
- Todos os estabelecimentos de AL devem ter extintor de incêndio com sinalética adequada, manta ignífuga junto ao fogão, caixa de primeiros socorros, livro de reclamações físico e eletrónico, livro de informações em pelo menos quatro línguas, e o número de emergência 112 afixado em local visível. Apartamentos, quartos e hostels devem ter a placa identificativa de AL junto à entrada. Para unidades com mais de 10 utentes, aplicam-se requisitos adicionais de SCIE.
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Legislação de referência
- Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro — Revoga medidas do Mais Habitação e devolve autonomia regulatória aos municípios em matéria de alojamento local.
- Decreto-Lei n.º 57/2024 — Revoga a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.
- Regulamento Municipal n.º 495-A/2023 — Regulamento para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local do Porto, em vigor desde maio de 2023.
- Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitação) — Parcialmente revogada pelo DL 76/2024.
- Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto — Segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014.
- Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto — Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.
Este guia tem como objetivo orientar o proprietário no processo de obtenção da licença de alojamento local no Porto.
O cumprimento integral das normas legais após a obtenção da licença, bem como situações específicas de cada imóvel ou titular, requerem aconselhamento jurídico ou contabilístico especializado.
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