Última atualização: Março 17, 2026
Áreas de contenção de alojamento local em Lisboa: o que mudou em 2026
O quadro regulamentar do alojamento local em Lisboa mudou por completo entre o final de 2024 e o início de 2026. O pacote Mais Habitação foi revogado, a Câmara Municipal aprovou um novo regulamento com regras de contenção baseadas em rácios atualizados, e quase 7.000 licenças de Alojamento Local (AL) em Lisboa inativas foram canceladas num processo de saneamento administrativo sem precedentes.
Para quem já explora um alojamento local na cidade ou para quem está a avaliar uma entrada neste mercado, as áreas de contenção de alojamento local em Lisboa funcionam agora de forma muito diferente do que funcionavam há dois anos. Os limiares mudaram, a lógica de classificação é mais granular, e existem exceções que antes não existiam.
Este artigo explica o enquadramento em vigor: onde se pode e não se pode registar AL em Lisboa, em que condições, e o que muda para quem já tem uma licença ativa.
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O que mudou desde 2024: do Mais Habitação ao novo regulamento municipal
Em novembro de 2024, o Decreto-Lei n.º 76/2024 revogou as medidas mais restritivas do pacote Mais Habitação (Lei 56/2023), que tinha imposto uma suspensão nacional de novos registos de AL, a obrigatoriedade de renovação quinquenal das licenças, e a proibição generalizada de transmissão de registos.
Com esta reversão, os municípios recuperaram a competência para definir as suas próprias regras. A suspensão nacional deixou de existir, a duração dos registos voltou a ser indeterminada, e a transmissão de licenças passou a ser permitida fora das áreas de contenção municipal. A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), uma taxa de 15% sobre o rendimento, foi igualmente revogada com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.
A Câmara Municipal de Lisboa utilizou este período de transição para preparar e aprovar a segunda alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), publicada no Diário da República a 5 de dezembro de 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025/2) e em vigor desde o dia seguinte. Este regulamento substituiu o regime de suspensões ad-hoc por um sistema de contenção permanente, baseado em rácios estatísticos monitorizados mensalmente.
Outra alteração relevante diz respeito ao papel dos condomínios. O Mais Habitação conferia às assembleias de condóminos um poder quase absoluto para cancelar registos de AL sem fundamentação técnica. O DL 76/2024 reequilibrou esta relação: a decisão final de cancelamento cabe agora ao Presidente da Câmara, que pode promover processos de mediação entre as partes antes de decidir.
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Como funcionam agora as áreas de contenção em Lisboa
O novo regulamento municipal abandonou o modelo anterior, que classificava as freguesias com base num limiar único de 2,5%. Em seu lugar, o RMAL de 2025 introduziu dois níveis de contenção e três escalas de análise que, em conjunto, permitem à autarquia gerir a densidade do alojamento local com uma precisão que não existia antes.
O cálculo parte do rácio entre o número de estabelecimentos de AL registados no RNAL e o número de fogos de habitação permanente registados nos Censos do INE. Este rácio é monitorizado mensalmente pela Divisão de Monitorização da CML, o que significa que a classificação de uma zona pode mudar de um mês para o outro.
A cidade é agora analisada em três escalas distintas: concelho (visão macro, que pode levar a uma contenção absoluta única caso o rácio global de Lisboa atinja 10%), freguesia (a unidade de base para monitorização mensal), e bairro (subseções estatísticas que identificam ruas ou quarteirões com alta densidade de AL, mesmo dentro de freguesias com rácio global baixo).
Contenção absoluta
Aplica-se quando o rácio de AL face à habitação permanente é igual ou superior a 10%. A regra geral nestas zonas é a interdição total de novos registos. Existem exceções muito específicas, ligadas a reabilitação urbana e a projetos de interesse público, detalhadas mais adiante neste artigo.
Contenção relativa
Aplica-se quando o rácio é igual ou superior a 5% e inferior a 10%. Aqui, novos registos são possíveis mas dependem de autorização expressa da CML. O controlo municipal é mais flexível do que na contenção absoluta, embora continue a ser rigoroso. É também nestas zonas que a modalidade de alojamento em “quarto” pode ser autorizada sob condições específicas.
Monitorização por bairro
Este é o ponto que mais frequentemente escapa a quem consulta apenas os dados por freguesia. Uma freguesia como Penha de França ou Campo de Ourique pode apresentar um rácio global abaixo de 5%, mas isso não garante que toda a sua extensão esteja aberta a novos registos.
O RMAL permite que bairros específicos dentro dessas freguesias sejam classificados individualmente como zonas de contenção absoluta ou relativa, bloqueando novos registos nessas áreas mesmo quando a freguesia no seu todo não está em contenção.
Na prática, qualquer decisão de investimento ou de registo deve ser precedida de uma consulta ao rácio atualizado não só da freguesia mas do bairro onde o imóvel se localiza.
Rácios por freguesia: a situação atual em Lisboa
A tabela seguinte reflete os dados de monitorização de novembro de 2025, que serviram de base para a aprovação do novo regulamento. Estes valores são dinâmicos: a CML atualiza os rácios mensalmente, pelo que a classificação de qualquer freguesia pode ser alterada entre publicações.
Para quem está a considerar investir em Lisboa no mercado de alojamento local, a consulta aos dados mais recentes no portal da Câmara Municipal é um passo obrigatório.
| Freguesia | Rácio AL/habitação | Classificação |
|---|---|---|
| Santa Maria Maior | 66,9% | Contenção absoluta |
| Misericórdia | 43,8% | Contenção absoluta |
| Santo António | 25,1% | Contenção absoluta |
| São Vicente | 16,1% | Contenção absoluta |
| Arroios | 13,5% | Contenção absoluta |
| Estrela | 10,8% | Contenção absoluta |
| Avenidas Novas | 6,6% | Contenção relativa |
| Alcântara | ~5,0% | Contenção absoluta (via bairros) |
| Campo de Ourique | 4,1% | Monitorização (bairros em contenção) |
| Penha de França | 3,9% | Monitorização (bairros em contenção) |
| Belém | 4,0% | Monitorização (bairros em contenção) |
| Ajuda | 3,0% | Monitorização (bairros em contenção) |
Fonte: Dados de monitorização da CML, novembro de 2025.
O caso de Alcântara merece atenção particular. Apesar de um rácio global próximo de 5%, a classificação como contenção absoluta resulta da análise por bairro: zonas específicas da freguesia, nomeadamente junto à linha do rio e à área das Docas, ultrapassam individualmente o limiar de 10%.
As quatro freguesias na base da tabela (Campo de Ourique, Penha de França, Belém e Ajuda) estão formalmente abaixo dos limiares de contenção ao nível da freguesia, mas contêm bairros individualmente classificados como zonas de contenção. É sobre esses bairros que incide a secção seguinte.
Bairros em contenção: a camada que muitos investidores não conhecem
O RMAL de 2025 identificou 9 bairros em contenção absoluta e 13 em contenção relativa. Esta camada de análise é a grande novidade do regulamento e a que mais impacto prático tem para quem procura oportunidades fora das freguesias centrais.
Os bairros em contenção absoluta são:
| Bairro | Freguesia | Observações |
|---|---|---|
| Bom Sucesso | Belém | Rácio AL/habitação ≥10% |
| São Bento | Misericórdia/Estrela | Zona de alta densidade histórica |
| Núcleo Histórico da Ajuda | Ajuda | Freguesia com rácio baixo, bairro denso |
| Zona Sul/Docas | Alcântara | Pressão turística junto à linha do rio |
| São Sebastião da Pedreira | Avenidas Novas | Centralidade de negócios e turismo |
| Picoas | Avenidas Novas | Eixo da Avenida da República |
| Cabo Ruivo | Parque das Nações | Concentração em polos habitacionais novos |
| Sapadores | São Vicente | Envolvente de Santa Apolónia/Graça |
| Arco do Cego | Avenidas Novas | Contenção relativa (rácio entre 5% e 10%) |
Além destes, o regulamento classifica 13 bairros em contenção relativa, distribuídos por freguesias como Areeiro (Bairro dos Aliados), Parque das Nações (Bairro dos Retornados) e Alcântara (Calvário), entre outros.
A leitura que importa reter é simples: consultar apenas o rácio da freguesia não é suficiente. Um imóvel pode estar numa freguesia formalmente aberta ao registo de AL e, ainda assim, localizar-se num bairro onde novos registos estão bloqueados ou condicionados.
A consulta ao Anexo IV do regulamento e aos dados mensais da CML é um passo obrigatório antes de qualquer decisão.
Exceções: quando é possível registar AL numa zona de contenção
O novo regulamento não é uma interdição cega. Ao contrário da suspensão total que vigorava anteriormente, o RMAL de 2025 prevê vias de exceção para novos registos em zonas de contenção, desde que estes sirvam objetivos estratégicos definidos pela autarquia.
1. Reabilitação urbana e projetos de interesse público
A CML pode autorizar novos registos de AL em áreas de contenção absoluta ou relativa quando estejam em causa operações de reabilitação integral de edifícios em ruínas ou totalmente devolutos há mais de três anos.
Projetos multifuncionais que integrem no mesmo edifício usos de habitação, cultura, vertente social ou oferta de rendas acessíveis também podem ser elegíveis, assim como iniciativas que a autarquia considere de interesse público para a revitalização de determinadas áreas da cidade.
2. A modalidade “quarto” em zonas de contenção relativa
Uma das medidas mais distintivas do novo regulamento é a abertura controlada do alojamento local na modalidade de “quarto” em zonas de contenção relativa. O objetivo é permitir que residentes complementem o seu rendimento familiar sem que isso implique a conversão de uma habitação inteira em AL.
Os requisitos são cumulativos: o imóvel tem de ser a residência permanente e o domicílio fiscal do titular há mais de três anos. Em tipologias T2, é permitido no máximo um quarto. Em tipologias superiores a T2, o limite é de dois quartos. A autorização é válida por um ano, renovável enquanto os requisitos de residência se mantiverem.
3. Impedimentos absolutos
Mesmo dentro do regime de exceções, o regulamento estabelece barreiras que não admitem flexibilidade. Não são autorizados novos registos de AL, em nenhuma modalidade, se o imóvel tiver tido um contrato de arrendamento habitacional nos últimos cinco anos, ou se tiver sido adquirido em hasta pública realizada pelo Município ou por empresas do setor empresarial local após a entrada em vigor do regulamento.
A regra dos cinco anos é particularmente relevante para investidores que considerem adquirir apartamentos anteriormente no mercado de arrendamento tradicional para os converter em AL. Quem pretenda obter uma licença de alojamento local em Lisboa nestes imóveis terá de aguardar que o período de cinco anos decorra.
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Transmissibilidade de licenças: o que acontece quando se vende um imóvel com AL
Fora das áreas de contenção, a legislação nacional (DL 76/2024) permite a transmissão de registos de AL quando o imóvel muda de proprietário. Dentro das áreas de contenção de Lisboa, a regra é oposta: a venda de um imóvel com AL nas modalidades de “moradia” ou “apartamento” determina a caducidade automática do registo.
Na prática, quem compra um imóvel com licença de AL em Lisboa ativa numa zona de contenção absoluta não poderá continuar a exploração turística. A licença extingue-se no ato da venda e não será emitida uma nova enquanto o rácio da zona se mantiver acima do limiar.
Existem exceções previstas na legislação nacional para situações de sucessão por morte ou partilha em caso de divórcio, mas a transação comercial pura implica a perda do direito de exploração.
Esta regra tem um impacto direto no valor de mercado dos imóveis em zonas como Alfama, Baixa ou Chiado. O registo de AL, que antes podia representar um prémio significativo no preço de venda, deixa de ser transferível.
O mecanismo de suspensão para arrendamento
Proprietários que pretendam retirar temporariamente o seu imóvel do mercado turístico podem suspender a exploração de AL por um período de até cinco anos, colocando-o no mercado de arrendamento habitacional. A suspensão é feita mediante comunicação à CML acompanhada do contrato de arrendamento.
No final do período, o titular pode pedir o levantamento da suspensão para retomar o AL. O pedido só é deferido se, nessa data, o rácio da zona já não justificar o estado de contenção. Caso a área continue em contenção, o pedido entra numa lista de espera por ordem de entrada, aguardando que o rácio desça.
Este mecanismo permite alternar entre o mercado turístico e o habitacional sem perder definitivamente o lugar na fila de licenciamento, embora o resultado dependa da evolução estatística da cidade.
O cancelamento de 6.765 licenças em fevereiro de 2026
A 1 de fevereiro de 2026, a CML concluiu um processo de saneamento administrativo que resultou no cancelamento de 6.765 registos de AL, cerca de 40% do total da cidade. Os registos ativos em Lisboa passaram de perto de 20.000 para 11.779.
Os cancelamentos incidiram sobre licenças inativas ou irregulares, nomeadamente por falta de seguro de responsabilidade civil obrigatório e ausência de prova de atividade efetiva. As freguesias mais afetadas foram Santa Maria Maior e Misericórdia, com mais de 1.000 cancelamentos cada, e Arroios, com mais de 800.
Um ponto que importa clarificar: este cancelamento massivo não abriu vagas para novas licenças nas zonas de contenção.
Mesmo após a remoção de quase 7.000 registos, os rácios nas freguesias do centro histórico continuam muito acima dos 10%. O que a purga fez foi limpar o mercado de operadores inativos e licenças fictícias, criando um ambiente mais transparente e regulado para os operadores profissionais que mantêm as suas licenças em dia.
Enquadramento fiscal: o que mudou para os proprietários de AL
A reversão do Mais Habitação trouxe um alívio fiscal significativo. A CEAL, que impunha uma taxa de 15% sobre o rendimento do AL, foi revogada com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023 através do Decreto-Lei n.º 57/2024. Os proprietários que tinham sido abrangidos por esta contribuição extraordinária não são obrigados ao seu pagamento.
O coeficiente de vetustez aplicado ao IMI também foi eliminado. Anteriormente, as frações de AL eram impedidas de beneficiar da redução de IMI associada à idade do imóvel, com o coeficiente fixado no valor máximo independentemente da antiguidade do prédio.
Com a revogação desta norma, o IMI das unidades de AL é agora calculado com base na idade real do imóvel, o que representa um desagravamento relevante para edifícios antigos reabilitados.
Perguntas frequentes
Posso registar um novo alojamento local em Lisboa em 2026?
- Depende da localização exata do imóvel. Fora das áreas de contenção, o registo é livre. Em zonas de contenção relativa, depende de autorização da CML. Em zonas de contenção absoluta, está interdito salvo exceções ligadas a reabilitação urbana ou interesse público. A consulta ao rácio atualizado da freguesia e do bairro no portal da CML é um passo obrigatório.
Se comprar um imóvel com licença de AL ativa numa zona de contenção, posso continuar a explorá-lo?
- Não. Nas áreas de contenção absoluta e relativa de Lisboa, a venda do imóvel determina a caducidade automática do registo de AL nas modalidades de moradia e apartamento. Existem exceções para situações de sucessão ou partilha, mas a transação comercial implica a perda da licença.
A CEAL ainda está em vigor?
- Não. A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local foi revogada com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.
O cancelamento de licenças em fevereiro de 2026 abriu vagas para novos registos?
- Não. Apesar do cancelamento de 6.765 registos, os rácios nas freguesias centrais continuam acima dos limiares de contenção. A purga limpou o mercado de licenças inativas, mas não alterou a classificação das zonas.
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