Todas as medidas do Mais Habitação para o Alojamento Local
Tudo sobre o Mais Habitação e o Alojamento Local
Última atualização: Janeiro 2025
Nota: Os municípios estão atualmente a preparar os seus regulamentos locais. Este guia será atualizado à medida que os regulamentos municipais forem publicados.
Nota importante sobre alterações legislativas
O alojamento local em Portugal passou por mudanças significativas recentemente. O pacote “Mais Habitação” (Lei n.º 56/2023) introduziu diversas restrições que foram posteriormente revertidas pelo atual governo.
A legislação vigente devolve aos municípios o poder de decisão sobre o alojamento local nos seus territórios, revertendo a caducidade das licenças, a transmissão de licenças, o poder de veto dos condomínios, e eliminando as penalizações fiscais.
Período de transição: Os municípios estão a analisar os seus territórios e a preparar regulamentos locais que definirão áreas de contenção e de crescimento sustentável. Durante este período, algumas restrições anteriores podem ainda aplicar-se até à publicação dos novos regulamentos municipais.
Ação recomendada: Este é o momento ideal para solicitar licenças, antes que os regulamentos municipais possam introduzir novas restrições, prazos de validade ou limites às transmissões.
O que é o Mais Habitação?
O “Mais Habitação” foi um pacote legislativo (Lei n.º 56/2023 | DR) criado para tentar facilitar o acesso e manutenção de propriedades de primeira habitação. Este conjunto de alterações legislativas foi extenso na medida em que procurou intervir em praticamente todos os aspetos do mercado imobiliário, atuando junto de arrendadores e arrendatários, proprietários e investidores, dos vários mercados de arrendamento, e dos processos e taxas envolvidas na aquisição, manutenção ou transmissão de propriedades.
O governo seguinte publicou o seu próprio programa para a habitação, Construir Portugal, que descreve a revogação ou reversão de todas as medidas impostas pelo Mais Habitação. Muitas destas reversões já estão em efeito.
O Mais Habitação tinha como um dos seus objetivos a disponibilização de mais propriedades a preços acessíveis no mercado de arrendamento a longo prazo, o que se procurou alcançar também através da transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional.
Licenças de alojamento local – Enquadramento atual
Suspensão de novas licenças – Em fase de transição
A suspensão nacional de emissão de novas licenças de alojamento local nas modalidades “apartamento” e “estabelecimento de hospedagem integrado em fração autónoma de edifício” está a ser revertida através da descentralização do poder de decisão para os municípios.
Enquadramento atual: A legislação vigente devolve o poder de decisão sobre novas licenças aos municípios, permitindo-lhes determinar o equilíbrio adequado em cada freguesia ou parte de freguesia. Esta descentralização pretende possibilitar um melhor controlo de todas as zonas urbanas, permitindo uma distribuição mais equitativa dos alojamentos locais.
Áreas de contenção e crescimento sustentável
Os municípios estão a analisar os seus territórios para definir:
- Áreas de contenção: zonas onde o rácio de alojamentos locais e fogos de habitação é muito elevado
- Áreas de crescimento sustentável: zonas onde o setor deverá ser acompanhado para evitar pressão habitacional excessiva
Cada município estabelecerá as suas próprias regras, que podem incluir proibições, emissão de licenças por períodos determinados, ou restrições para certos tipos de edifícios.
Estado atual: Os municípios estão a preparar os seus regulamentos. Este guia será atualizado com informação específica de cada município à medida que as regras locais forem publicadas.
Territórios onde é possível obter licenças
Enquanto os regulamentos municipais estão a ser preparados, é possível obter licenças de AL em:
- Territórios do interior sem carência habitacional declarada
- Regiões autónomas dos Açores e da Madeira
- Imóveis inseridos no Fundo Revive Natureza
- Outras áreas, mediante autorização das câmaras municipais
Verificação necessária: Recomenda-se contactar a câmara municipal local para confirmar a situação atual no seu concelho específico.
Territórios do interior e o alojamento local
Os territórios do interior correspondem aos concelhos e freguesias identificados pelo Governo no anexo à Portaria n.º 208/2017. Estas áreas tradicionalmente não sofrem as mesmas restrições que os grandes centros urbanos.
A lista completa dos territórios do interior inclui:
Alentejo Central
Alandroal, Arraiolos, Borba, Estremoz, Évora, Montemor-o-Novo, Mora, Mourão, Portel, Redondo, Reguengos de Monsaraz, Vendas Novas, Viana do Alentejo e Vila Viçosa na sua totalidade.
Alentejo Litoral
Alcácer do Sal, Grândola, Odemira e Santiago do Cacém na sua totalidade.
Algarve
Alcoutim, Aljezur, Castro Marim, Monchique e Vila do Bispo na sua totalidade. No concelho de Loulé: Alte, Ameixial, Salir, União de freguesias de Querença, Tôr e Benafim. No concelho de Silves: São Marcos da Terra. No concelho de Tavira: Cachopo e Santa Catarina da Fonte do Bispo.
Alto Alentejo
Alter do Chão, Arronches, Avis, Campo Maior, Castelo de Vide, Crato, Elvas, Fronteira, Gavião, Marvão, Monforte, Nisa, Ponte de Sor, Portalegre e Sousel na sua totalidade.
Alto Minho
Arcos de Valdevez, Melgaço, Monção, Paredes de Coura, Ponte da Barca e Vila Nova de Cerveira na sua totalidade. No concelho de Caminha: União das freguesias de Arga (Baixo, Cima e São João), União das freguesias de Gondar e Orbacém, e a freguesia de Dem. No concelho de Ponte de Lima: Anais, Ardegão, Freixo e Mato, Associação de freguesias do Vale do Neiva, Bárrio e Cepões, Beiral do Lima, Boalhosa, Cabaços e Fojo Lobal, Cabração e Moreira do Lima, Calheiros, Estorãos, Friastelas, Gemieira, Gondufe, Labruja, Labrujó, Rendufe e Vilar do Monte, Navió e Vitorino dos Piães, Poiares e Serdedelo. No concelho de Valença: Boivão, Fontoura, União das freguesias de Gondomil e Sanfins e União das freguesias de São Julião e Silva. No concelho de Viana do Castelo: a freguesia da Montaria.
Alto Tâmega
Boticas, Chaves, Montalegre, Ribeira da Pena, Valpaços e Vila Pouca de Aguiar na sua totalidade.
Área Metropolitana do Porto
Arouca na sua totalidade. No concelho de Vale de Cambra: Arões e Junqueira.
Ave
Cabeceiras de Basto, Fafe, Mondim de Basto, Póvoa de Lanhoso e Vieira do Minho na sua totalidade. No concelho de Guimarães: União das freguesias de Arosa e a freguesia de Castelões.
Baixo Alentejo
Aljustrel, Almodôvar, Alvito, Barrancos, Beja, Castro Verde, Cuba, Ferreira do Alentejo, Mértola, Moura, Ourique, Serpa e Vidigueira na sua totalidade.
Beira Baixa
Castelo Branco, Idanha-a-Nova, Oleiros, Penamacor, Proença-a-Nova e Vila Velha de Ródão na sua totalidade.
Beiras e Serra da Estrela
Almeida, Belmonte, Celorico da Beira, Covilhã, Figueira de Castelo Rodrigo, Fornos de Algodres, Fundão, Gouveia, Guarda, Manteigas, Meda, Pinhel, Sabugal, Seia e Trancoso na sua totalidade.
Cávado
Terras de Bouro e Vila Verde na sua totalidade. No concelho de Amares: Bouro (Santa Marta), Goães, União das freguesias de Caldelas, Sequeiros e Paranhos e União das freguesias de Vilela, Seramil e Paredes Secas.
Douro
Alijó, Armamar, Carrazeda de Ansiães, Freixo de Espada à Cinta, Lamego, Mesão Frio, Moimenta da Beira, Murça, Penedono, Peso da Régua, Sabrosa, Santa Marta de Penaguião, São João da Pesqueira, Sernancelhe, Tabuaço, Tarouca, Torre de Moncorvo, Vila Nova de Foz Côa e Vila Real na sua totalidade.
Lezíria do Tejo
Chamusca e Coruche na sua totalidade. No concelho de Santarém: União das freguesias de Casével e Vaqueiros.
Médio Tejo
Abrantes, Constância, Ferreira do Zêzere, Mação, Sardoal, Sertã, Vila de Rei e Vila Nova da Barquinha na sua totalidade. No concelho de Tomar: Olalhas, Sabacheira, União das freguesias de Além da Ribeira e Pedreira, União das freguesias de Casais e Alviobeira e União das freguesias de Serra e Junceira. No concelho de Ourem: Espite, União das freguesias de Freixianda, Ribeira do Fárrio e Formigais, União das freguesias de Matas e Cercal e União das freguesias de Rio de Couros e Casal dos Bernardos.
Região de Aveiro
Sever do Vouga na sua totalidade. No concelho de Águeda: União das freguesias de Belazaima do Chão, Castanheira do Vouga e Agadão e União das freguesias do Préstimo e Macieira de Alcoba.
Região de Coimbra
Arganil, Góis, Lousã, Miranda do Corvo, Mortágua, Oliveira do Hospital, Pampilhosa da Serra, Penacova, Penela, Soure, Tábua e Vila Nova de Poiares na sua totalidade. No concelho de Condeixa-a-Nova: freguesia do Furadouro.
Região de Leiria
Alvaiázere, Ansião, Castanheira de Pêra, Figueiró dos Vinhos e Pedrógão Grande na sua totalidade. No concelho de Pombal: freguesia de Abiul. No concelho de Porto de Mós: freguesia de São Bento.
Região de Viseu – Dão – Lafões
Aguiar da Beira, Carregal do Sal, Castro Daire, Mangualde, Nelas, Oliveira de Frades, Penalva do Castelo, Santa Comba Dão, São Pedro do Sul, Sátão, Tondela, Vila Nova de Paiva e Vouzela na sua totalidade. No concelho de Viseu: Calde, Cavernães, Cota, Ribafeita, São Pedro de France e União das freguesias de Barreiros e Cepões.
Tâmega e Sousa
Baião, Celorico de Basto, Cinfães e Resende na sua totalidade. No concelho de Amarante: Ansiães, Candemil, Gouveia (São Simão), Jazente, Rebordelo, Salvador do Monte, União das freguesias de Aboadela, Sanche e Várzea, União das freguesias de Bustelo, Carneiro e Carvalho de Rei, União das freguesias de Olo e Canadelo, e Vila Chã do Marão. No concelho de Castelo de Paiva: freguesia de Real. No concelho de Marco de Canavezes: Várzea, Aliviada e Folhada.
Terras de Trás-os-Montes
Alfândega da Fé, Bragança, Macedo de Cavaleiros, Miranda do Douro, Mirandela, Mogadouro, Vila Flor, Vimioso e Vinhais na sua totalidade.
Esta lista pode sempre ser consultada diretamente na publicação integral do Diário da República, estando discriminada no anexo do artigo 2.º da Portaria n.º 208/2017.
Condições para a emissão de novas licenças de alojamento local
Para realizar um pedido de licença de alojamento local, continua a ser necessário realizar uma comunicação prévia endereçada à câmara municipal através do balcão único eletrónico.
No entanto, caso a propriedade em questão seja uma fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, de acordo com o respetivo título, a habitação, é necessário agora acrescentar ao pedido de licença uma ata de assembleia de condomínio autorizando a instalação e o uso da fração como alojamento local (alterações aos artigos 5.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014).
Nota: Esta obrigatoriedade do condomínio será revertida a partir de novembro. Consulte a secção “Condomínios e o Alojamento Local” para mais detalhes.
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Caducidade e validade das licenças
Enquadramento legal atual
A legislação vigente eliminou as condições de caducidade impostas pelo Mais Habitação:
Licenças válidas indefinidamente – Não existe prazo de validade obrigatório a nível nacional
Transmissões permitidas – As licenças voltaram a ser transmissíveis
Sem limitações por capital social – Transmissões de capital social já não causam caducidade automática
Importante: Os regulamentos municipais que estão a ser preparados poderão estabelecer novas regras relacionadas com validade ou transmissibilidade de licenças. Consulte a câmara municipal do seu concelho para informação atualizada sobre regulamentos locais.
Comprovativo do exercício da atividade
Os titulares de registo de alojamento local devem provar o exercício da atividade de exploração do AL. Esta prova poderá ser realizada através de apresentação de uma declaração contributiva através do balcão único eletrónico.
A declaração contributiva poderá ser uma das seguintes opções:
- Última declaração de rendimentos para efeitos de IRS ou IRC
- Última declaração periódica de IVA com referência à atividade de exploração de alojamento local
Caso se trate de atividade registada este ano, deverá ser apresentada a declaração de IVA ou, não dispondo desta, a declaração de início de atividade obtida nas Finanças.
Como enviar: Aceda ao balcão único eletrónico (ePortugal), na página dedicada ao alojamento local, e selecione a opção “Enviar o comprovativo do exercício da atividade de alojamento local”.
Condomínios e o alojamento local
Enquadramento legal vigente
O papel dos condomínios na emissão e manutenção de licenças de alojamento local foi revertido pela legislação atual. Os condomínios perderam o poder de veto sobre licenças que o Mais Habitação lhes havia atribuído.
Nota: Durante o período de transição, algumas câmaras municipais podem ainda estar a processar pedidos sob as regras anteriores. Verifique com a sua câmara municipal o procedimento atual.
Emissão de novas licenças
Segundo a legislação vigente, os condomínios já não têm poder de veto sobre a emissão de novas licenças de alojamento local.
Durante o período de transição, algumas câmaras municipais podem ainda solicitar ata de assembleia de condomínio. Recomenda-se verificar os requisitos específicos junto da câmara municipal local antes de submeter o pedido.
Encontram-se isentos desta obrigatoriedade:
- As propriedades cujo pedido de emissão de licença de alojamento local tenha sido previamente autorizada pelo mesmo condomínio, mesmo que por outros titulares
- As propriedades cujo título de propriedade horizontal autorize desde logo a instalação do AL
Cancelamento de licenças
A legislação vigente remove o poder dos condomínios de cancelar licenças de alojamento local existentes através de voto de dois terços.
Referência histórica: O Mais Habitação havia permitido que dois terços dos condóminos pudessem decidir sobre o cancelamento de licenças. Esta disposição foi revertida pela legislação atual.
Outras obrigações do alojamento local
Independentemente das alterações ao poder de veto dos condomínios, mantêm-se outras obrigações:
Contacto permanente Caso o condomínio o requisite, será necessário providenciar aos restantes condóminos um número de telefone para contacto que esteja disponível 24h. Este número poderá ser o do próprio proprietário da fração afeta ao AL, ou poderá ser o contacto de um gestor, como uma empresa de gestão de alojamento local.
Aviso de ruído Passa a ser obrigatório para todos os alojamentos locais instalados em frações autónomas de edifício constituído em propriedade horizontal a colocação de um aviso que informe os hóspedes do regulamento do ruído.
O horário de descanso durante o qual é obrigatório evitar incomodar os vizinhos é entre as onze da noite e as sete da manhã, de acordo com o Decreto-Lei n.º 9/2007. Os alojamentos locais inseridos em edifícios são obrigados a avisar os hóspedes destas regras de boa convivência, devendo afixar em local visível esta informação.
Tributação do alojamento local
Impostos revogados
As penalizações fiscais para titulares de licenças de alojamento local foram revogadas. Mantemos esta secção por motivos informativos.
O IMI dos estabelecimentos de alojamento local
O Mais Habitação havia alterado o código do Imposto Municipal sobre Imóveis, fixando o coeficiente de vetustez sempre em 1 para imóveis onde estejam a operar estabelecimentos de alojamento local.
Esta penalização foi revogada. O coeficiente de vetustez volta a ser calculado normalmente para todas as propriedades, incluindo as afetas ao alojamento local.
A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)
O Mais Habitação criou a CEAL, uma contribuição extraordinária a incidir principalmente sobre os ALs com licença inseridos em frações autónomas ou partes ou divisões de prédios urbanos susceptíveis de utilização independente de edifícios em contextos urbanos (principalmente apartamentos em prédios nas cidades), em todo o território português, incluindo as regiões autónomas dos Açores e da Madeira.
Esta contribuição foi completamente revogada. Não existe qualquer taxa extraordinária sobre o alojamento local.
Situação fiscal atual
Atualmente, os proprietários de alojamento local:
- Pagam IMI calculado da mesma forma que outras propriedades
- Não pagam qualquer contribuição extraordinária
- Têm tratamento fiscal equiparado às restantes propriedades
Futuras atualizações
Este guia é atualizado regularmente à medida que:
- Os regulamentos municipais são publicados
- Alterações à legislação são aprovadas em Parlamento e publicadas em Diário da República
- Novos procedimentos são estabelecidos pelos organismos competentes
A GuestReady mantém comunicação com os organismos competentes para garantir que este guia reflete sempre a informação mais atual disponível.
Regulamentos municipais: À medida que cada município publicar o seu regulamento local, este guia será atualizado para incluir informação específica sobre áreas de contenção, áreas de crescimento sustentável, e quaisquer restrições ou requisitos locais.
Outras questões sobre o alojamento local
Caso tenha alguma dúvida específica sobre a legislação atual do alojamento local, por favor entre em contacto connosco para que o possamos ajudar.
Caso se pergunte de que forma poderá continuar a rentabilizar a sua propriedade, a nossa equipa também o pode esclarecer. A GuestReady oferece todo o apoio aos seus proprietários para que tomem as decisões que mais os beneficiam, e tem um leque de serviços de gestão de alojamentos que procuram encontrar as soluções mais rentáveis para cada proprietário e propriedade.
