Investir dans l’immobilier en France en 2025 : les meilleures villes pour un placement rentable

Les critères essentiels pour classer les meilleures villes en France

Pour établir ce classement, nous avons analysé plus de 30 grandes et moyennes villes françaises à partir de données actualisées en 2025. Les critères retenus sont les suivants :

• Le prix moyen au m² : rapport qualité/prix sur le marché de la vente
• Le rendement locatif brut moyen : rentabilité sur longue, moyenne ou courte durée
• Le dynamisme démographique : évolution de la population et structure (étudiants, familles, retraités)
• Le marché locatif : tension locative, demande étudiante, vacance
• L’attractivité économique : bassin d’emploi, entreprises, start-up
• Les infrastructures et transports : TGV, métro, tramway, proximité aéroports
• La qualité de vie : services publics, culture, espaces verts, climat

Le top 8 des meilleures villes où investir en 2025 (ordre non significatif)

Lyon

• Prix moyen/m² : 5 500 €
• Rendement brut : 4,1 à 5,2 %

Deuxième métropole française, Lyon, la ville des lumières bénéficie d’une économie solide (biotechnologies, chimie, numérique, agroalimentaire…) et d’une situation géographique stratégique. Son réseau de transports (métro, tram, TGV) la rend accessible depuis Paris, Genève, Milan ou Marseille.

Acheter un appartement dans le centre de Lyon vous coûtera en moyenne 5 274 €/m², avec un minimum de 4 312 €/m² dans le 9ème arrondissement, et un maximum de 6 256 €/m2 dans le deuxième arrondissement (oui, Lyon est, comme Paris et Marseille, une ville découpée en arrondissements).

Les quartiers les plus attractifs : Part-Dieu (bureaux, coliving), Croix-Rousse (résidentiel chic), Gerland (étudiants). Avec près de 160 000 étudiants, la demande locative est très forte et vous n’aurez aucun mal à facilement louer votre bien, tant en longue durée qu’en courte avec des touristes à l’année.

📍Astuce longue durée : les petites surfaces rénovées proches des campus ou du métro offrent le meilleur compromis prix/rentabilité même si le turnover peut être légèrement plus important.

Toulouse

• Prix moyen/m² : 3 800 €
• Rendement brut : 4,5 à 6 %

La ville rose offre un rendement locatif annuel moyen situé entre 5% et 6% brut. Investir à Toulouse est donc, en termes de rentabilité locative, comparable aux villes de Lyon et Marseille. Toutefois, là où Toulouse sort son épingle du jeu, c’est en matière de prix du m².

Ville étudiante et dynamique, Toulouse est le cœur de l’aéronautique européen (Airbus, CNES) et reste très attractive pour les jeunes actifs et familles en conjuguant un climat agréable, des universités de renom, une culture sportive forte et des infrastructures modernes.

Pour les quartiers prisés, privilégiez ceux de Saint-Cyprien, Les Minimes ou encore Rangueil. De plus, notez que la ligne de métro automatique en construction renforce le potentiel locatif tout comme la future ligne à grande vitesse qui reliera Paris à Toulouse.

🛫L’astuce loation : privilégiez les colocations étudiantes ou des baux mobilité pour optimiser votre rendement à Toulouse.

Bordeaux

• Prix moyen/m² : 5 200 €
• Rendement brut : 3,8 à 4,6 %

Bordeaux est la ville de la plus-value immobilière. Avec une progression du prix au mètre carré de 73.97% en dix ans, elle est le paradis des investisseurs et assure un rendement brut d’environ 4%.

Très prisée pour son cadre de vie, Bordeaux connaît en effet un engorgement du marché avec une flambée des prix depuis 10 ans (on l’appelle même le Paris du sud tant de parisiens sont venus y vivre). Malgré tout, des zones comme Bordeaux-Lac, Nansouty ou Bègles restent encore aujourd’hui accessibles.

La ville attire cadres, jeunes diplômés et télétravailleurs. Le tourisme y est aussi très développé, ce qui rend la location saisonnière rentable (dans les limites réglementaires).

Nantes

• Prix moyen/m² : 4 000 €
• Rendement brut : 4,2 à 5,5 %

Située entre la Bretagne, dont elle était historiquement la capitale, et la Vendée, Nante est le chef-lieu de la région des Pays de la Loire. Forte de plus de 300 000 habitants, la ville brille par son dynamisme économique.

Sixième destination touristique de France, Nantes fait partie des principales destinations du tourisme de masse de l’hexagone. Entre le château des Ducs de Bretagne, son centre-ville magnifique, et les territoires qui entourent la ville, acheter une maison à Nantes est un investissement avisé.

Le rendement locatif brut y frôle les 5%, et le prix moyen du mètre carré est inférieur à 5000€, avec un minimum de 3 843 €/m² dans le quartier Géraudière, et un maximum de 5 354 €/m² à la Cité des Congrès.

Les quartiers porteurs : Île de Nantes, Hauts-Pavés ou encore Doulon. 

Rennes

• Prix moyen/m² : 3 700 €
• Rendement brut : 4,4 à 5,8 %

Souvent négligée, Rennes est également une ville très intéressante pour un investissement immobilier. 

Avec un prix moyen d’environ 4 400 €/m², Rennes séduit de plus en plus d’investisseurs grâce à son excellent rapport entre accessibilité et rentabilité. La capitale bretonne connaît une croissance démographique continue, notamment en raison de ses plus de 100 000 étudiants et de son attractivité pour les jeunes actifs. Les loyers avoisinent 19 €/m², assurant un bon rendement locatif, notamment sur les petites surfaces en centre-ville, dans les quartiers Villejean, Beauregard ou Thabor. La ligne B du métro et le projet EuroRennes renforcent la desserte et la valorisation des zones proches de la gare. 

Les secteurs à cibler : Villejean (étudiants), Sainte-Thérèse ou le sud de la gare

Montpellier

• Prix moyen/m² : 3 600 €
• Rendement brut : 4,6 à 6,1 %

Métropole méditerranéenne, Montpellier est jeune, solaire et en pleine croissance ! Elle attire une population estudiantine et un fort flux migratoire venant du nord de la France. Côté tourisme, Montpellier est également une ville idéale pour de la courte durée comme elle compte plus d’1.5 million de nuitées par an. Un chiffre en constante augmentation !

Le prix moyen au mètre carré à Montpellier est en moyenne à peine supérieur à 4 000 €/m², alors que les prix de l’immobilier ont augmenté de 35% en 5 ans. Ainsi, un logement à la Mosson coûtera seulement 2 366 €/m², quand il ne s’élève qu’à 5 081 €/m² aux Beaux-Arts. Montpellier se développe, et les prix montent. Comme dans d’autres villes de France, il est temps d’y faire des investissements.

Les quartiers stratégiques : Port Marianne, Antigone ou Figuerolles 

Lille

• Prix moyen/m² : 3 500 €
• Rendement brut : 4,5 à 6 %

Lille est aujourd’hui l’une des villes les plus intéressantes pour investir dans le Nord de la France !

Les prix immobiliers moyens tournent autour de 3 500 €/m², mais varient fortement selon les quartiers : Fives et Moulins offrent des opportunités autour de 2 500 €, tandis que le Vieux-Lille dépasse les 4 700 €/m². 

Ville universitaire dynamique, avec plus de 120 000 étudiants, Lille séduit par son marché locatif actif, idéal pour les studios et les colocations. Les rendements bruts peuvent atteindre 6 % dans les secteurs les plus demandés. 

Grâce à sa proximité avec Paris, Bruxelles et Londres, la métropole bénéficie d’une excellente connectivité. Les quartiers comme Wazemmes, République ou Euralille offrent un fort potentiel de valorisation. 

Les quartiers porteurs : Wazemmes, Vieux-Lille ou encore Fives. 

Strasbourg

• Prix moyen/m² : 3 700 €
• Rendement brut : 4 à 5,5 %

Strasbourg, avec son prix moyen autour de 3 700 €/m², se positionne comme l’une des villes les plus prometteuses pour l’investissement locatif. Ville universitaire accueillant près de 60 000 étudiants, ainsi que siège de nombreuses institutions européennes, elle combine une demande locative stable et variée : étudiants, fonctionnaires, expatriés et jeunes familles. 

Les loyers oscillent entre 16 € et 20 €/m² pour les petites surfaces, offrant un rendement brut séduisant de 4 % à 5,5 %, particulièrement en colocation et location meublée. 

Avec son dynamisme économique lié à la fonction européenne, ses grands projets urbains (réhabilitation de friches) et une qualité de vie élevée, Strasbourg incarne une rare combinaison d’accessibilité, de diversité de locataires et de perspectives de valorisation patrimoniale. 

Les quartiers attractifs : Krutenau, Neudorf, Esplanade. Bonne rentabilité sur les petites surfaces.

🇪🇺Notre astuce : la clientèle internationale (fonctionnaires, stagiaires, expats) est un levier pour des baux de moyenne durée bien valorisés sur la ville de Strasbourg !

Le résumé des meilleures villes pour investir dans l’immobilier en France

Ville	Prix/m²	Rendement brut	Profil idéal
Lyon	5 500 €	4,5 %	Investissement patrimonial
Toulouse	3 800 €	5,5 %	Rendement locatif
Bordeaux	5 200 €	4 %	Prestige + long terme
Nantes	4 000 €	5 %	Mix rendement/patrimoine
Rennes	3 700 €	5,5 %	Jeunes actifs
Montpellier	3 600 €	6 %	Location meublée étudiante
Lille	3 500 €	5,5 %	Colocations, courte durée
Strasbourg	3 700 €	5 %	Locataire international

L’achat d’une propriété en France est-il un bon investissement?

En matière immobilière, lorsque l’on s’interroge sur la qualité d’un investissement, deux questions essentielles se posent:

• quel est le régime du droit de propriété?
• existe-t-il un risque lié aux catastrophes naturelles?

En ce qui concerne le droit de propriété, la France, au contraire de l’Angleterre ou encore de certains Etats asiatiques, ne pratique pas la technique dite des baux emphytéotiques, ou “Leasehold”. Ainsi, une fois votre bien acheté et enregistré à votre nom auprès d’un notaire, non seulement serez-vous propriétaire de votre bien pour une durée illimitée, mais vos enfants en hériteront.

En France, le droit de propriété est considéré comme “inviolable et sacré”, selon les termes même de l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC) de 1789, qui fait partie du bloc de constitutionnalité. Autrement dit, ce droit a valeur constitutionnelle. Il est d’ailleurs renforcé par l’article 1er de Convention Européenne des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales (CEDH), à laquelle la France est partie.

Pour ce qui est des risques naturels, avant tout achat d’un bien immobilier en France, un document appelé ERP, pour “état des risques et pollutions” vous est remis. Il recense l’ensemble des risques connus qui sont susceptibles d’affecter le bien sur la zone dans laquelle il se trouve. On compte ainsi:

• le risque sismique,
• l’exposition au radon,
• la pollution du sol,
• les risques technologiques ou miniers,
• les risques naturels (inondations, tempêtes, avalanches, etc.).

L’investissement immobilier en France est donc particulièrement encadré et protégé par des dispositions constitutionnelles qui assurent une jouissance paisible des biens achetés. Une fois que l’on est sûr de cela, il convient de s’intéresser à ce que cela peut rapporter à long terme.

Quelles stratégies d’investissement favoriser ?

Sans surprise, chaque investisseur a un objectif différent, un budget spécifique et une tolérance au risque qui lui est propre. Voici trois profils types pour vous aider à adapter votre stratégie d’investissement immobilier en fonction de vos besoins en 2025.

a) Le jeune investisseur débutant (budget < 200 000 €)

Ce profil cherche généralement à acquérir un premier bien locatif tout en sécurisant un patrimoine immobilier. Avec un budget limité, l’idéal est de se tourner vers des villes où le ticket d’entrée est abordable tout en offrant une forte tension locative.

Les villes recommandées : Lille, Rennes, Montpellier, Toulouse.

La stratégie adaptée (non exhaustive) :

• Investir dans un studio ou T1 à proximité des universités ou pôles étudiants.
• Opter pour la location meublée (LMNP) pour bénéficier d’un régime fiscal favorable.
• Prioriser un quartier bien desservi en transports.

💡Notre astuce : la colocation permet de booster la rentabilité même sur des surfaces réduites !

b) Le couple ou foyer avec projet patrimonial (budget 200 000 à 400 000 €)

Ce profil souhaite un placement pérenne, souvent en parallèle de l’achat d’une résidence principale ou en vue d’un complément de retraite. La stratégie consiste à chercher un bon équilibre entre rentabilité et valorisation du bien dans le temps.

Les villes recommandées : Lyon, Bordeaux, Nantes.

La stratégie adaptée (non exhaustive) :

• Cibler des biens de 2 à 3 pièces dans des quartiers en mutation.
• Exploiter la location longue durée pour plus de stabilité.
• Éviter les copropriétés trop chargées en frais ou mal entretenues.

🏠Notre astuce : l’Île de Nantes ou Gerland à Lyon sont des secteurs en pleine transformation avec fort potentiel.

c) L’investisseur expérimenté ou haut de gamme (budget > 400 000 €)

Avec un capital important, ce profil cherche à optimiser fiscalement et générer des revenus confortables. Il peut viser des biens de prestige, des opérations de défiscalisation ou des projets en colocation/coliving.

Les villes recommandées : Strasbourg (bureaux internationaux), Bordeaux (hôtel particulier), Lyon (immeubles anciens).

La stratégie adaptée (non exhaustive) :

• Diversifier entre location classique et moyenne durée (bail mobilité).
• Intégrer rénovation, ameublement et digitalisation de la gestion.
• Explorer les quartiers premiums ou les immeubles entiers divisés.

📊Notre astuce : l’achat via une SCI à l’IS permet de piloter plus finement l’imposition.

 

Pourquoi acheter une propriété en France?

La France connaît une évolution positive du marché de l’immobilier. Elle a été épargnée par les mouvements spéculatifs qui ont frappé l’Espagne en 1999, ou encore par la titrisation des prêts hypothécaires qui a frappé les Etats-Unis en 2008.

Toutefois, si elle a été épargnée par ces graves crises du fait que le pays n’a jamais eu recours aux mêmes causes, il se forme régulièrement une bulle immobilière dans le pays. Comment? Tout simplement lorsque les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les revenus des ménages.

Cette augmentation artificielle des prix est une tendance naturelle de tout marché. Ces augmentations et ces contractions sont normales.

Toutefois, le prix des biens peut également être affecté par des interventions extérieures, comme une nouvelle législation. C’est exactement ce qui s’est passé avec la loi du 22 août 2021, dite loi climat et résilience, qui interdit toute location d’un logement dont le diagnostic de performance énergétique se trouve en F, ou en G.

Résultat, une chute de prix en cours de 15% sur les logements anciens. Des logements qui ne pourront justement plus être mis à la location, cela dès le 1er janvier 2023. Par conséquent, avant d’acheter un bien, il convient de bien se renseigner sur les tendances législatives. Pour ce qui est du neuf, rien de négatif n’est à prévoir, bien au contraire.

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en France?

Oui. En tant qu’étranger, il faut savoir que l’application du droit est strictement identique pour l’ensemble des justiciables. Quelle que soit la nationalité des parties à un litige, le droit est appliqué de la même façon par le juge.

L’Etat français étant un Etat unitaire, c’est-à-dire centralisé, l’application du droit est uniforme sur l’ensemble du territoire. Chaque juridiction interprète la règle de droit en fonction de la jurisprudence de la Cour de Cassation, plus haute juridiction française.

Par conséquent, les étrangers peuvent non seulement acheter des biens en France, mais également être protégés dans leurs droits, exactement de la même façon que les citoyens français.

Financement et fiscalité de l’immobilier locatif en France en 2025

a) Le financement : quelles sont les tendances du moment pour obtenir son crédit ?

Les taux d’intérêt se stabilisent autour de 3,2 % pour 20 ans, avec une exigence d’apport personnel de 10 à 20 %. De manière générale, les banques favorisent les projets à forte rentabilité ou portés par des profils stables (couples en CDI, investisseurs aguerris…).

🔍 Notre conseil : préparez un dossier solide avec simulation de rentabilité, plan de financement, relevés bancaires et justificatifs de revenus.

b) Les principaux dispositifs fiscaux à connaître en France avant d’investir

C’est bien connue, le paysage fiscal en France est un vrai casse-tête ! 

Les régimes d’imposition français sont complexes, et souffrent de nombreuses exceptions. Il convient de bien analyser les différents régimes avant d’opter pour l’un ou pour l’autre. Les éléments suivants ne sont que très généraux. Ils vous permettent de connaître les mots-clefs vous permettant de consulter ces régimes en détail sur le site suivant: https://www.impots.gouv.fr/.

Deux grands régimes d’imposition s’appliquent sur les revenus locatifs en France. Ils se distinguent par le biais du type de bien mis en location, entre:

• revenus locatifs issus de biens meublés,
• revenus locatifs issus de biens non meublés.

Concernant les revenus locatifs de biens meublés – à prioriser pour les locations à court terme – ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous 23,000€ de bénéfice locatif annuel (par membre du foyer fiscal), vous pouvez rester loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au-delà de ce chiffre, vous devenez un professionnel (LMP) et avez droit à un abattement de 50% à 71%.

Deux types d’imposition sont possibles. En LMNP, vous pouvez opter pour deux types d’imposition:

• le micro-BIC,
• le régime réel.

Le premier permet de bénéficier d’un abattement de 50%, mais les prélèvements sociaux, soit 17.2%, doivent être payés à l’administration fiscale. Le régime réel peut être intéressant, mais nécessite un expert-comptable pour la réalisation de votre déclaration. Ce coût est donc également à prendre en considération.

A l’inverse, si vos revenus locatifs sont issus de biens non meublés, ils sont considérés comme des revenus fonciers. Vous pouvez alors opter pour deux régimes d’imposition différents:

• le régime micro-foncier,
• le régime réel.

Dans les deux cas, les prélèvements sociaux sur vos bénéfices s’élèvent à 17.2%, auxquels s’ajoute le prélèvement sur vos revenus qui est d’au moins 11%, pouvant atteindre un prélèvement maximal de 45%.

Notez également que avec l’adoption du projet de loi finance de 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la revente, pour un bien LMNP, est effective ! Cela peut fortement impacter la plus-value totale récupérée au moment de la vente. Cette loi a pour but de motiver davantage la détention de biens sur le long terme (via des abattements par tranches d’années) plutôt que sur le court terme.

💼 L’astuce fiscalité : en 2025, les locations de courte durée sont davantage surveillées et imposées. Pour Airbnb, préférez les résidences secondaires ou zones non tendues.

 

c) Les frais annexes à anticiper en France

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien.
• Les charges de copropriété (qui dépendent des communs, de leur état…)
• La taxe foncière (en hausse dans certaines villes).
• L’assurance propriétaire non-occupant si vous louez l’appartement en longue durée)

Est-ce le bon moment pour acheter une propriété en France en 2025 ?

La question du timing est récurrente chez les investisseurs immobiliers. En 2025, entre les taux d’intérêt toujours fluctuants, la pression réglementaire sur la location courte durée et l’ajustement des prix dans certaines villes, beaucoup se demandent s’il est encore judicieux d’acheter. La réponse ? Cela dépend de votre horizon d’investissement. Nous ne pouvons que vous conseiller d’analyser le taux d’occupation des différentes villes que vous ciblez, pour vous faire une idée du potentiel de votre futur investissement.

L’immobilier reste un placement long terme par excellence !

Un investissement immobilier s’apprécie sur le temps long, généralement entre 15 et 30 ans. Si vous investissez aujourd’hui avec pour objectif de louer votre bien pendant deux décennies ou plus, le moment précis de l’achat importe relativement peu. Même si vous entrez sur le marché à un moment de légère surévaluation, les cycles économiques, l’inflation, la valorisation foncière et la hausse des loyers tendent à compenser ces fluctuations sur le long terme.

En 2025, les prix de l’immobilier en France ont connu une modération dans plusieurs grandes villes – Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes – après une décennie de croissance rapide. Cette correction offre désormais des opportunités d’achat plus intéressantes, en particulier pour les investisseurs à la recherche d’une rentabilité stable et d’un capital à préserver.

Comparaison avec les marchés financiers

L’immobilier fonctionne comme un indice boursier : le timing parfait n’existe pas, sauf pour les spéculateurs. Si vous aviez investi dans l’immobilier résidentiel en 2008, en plein cœur de la crise des subprimes, vous auriez tout de même enregistré une plus-value significative en 2023. À titre de comparaison, l’indice S&P 500 ou le CAC 40 ont connu une progression spectaculaire sur la même période, malgré les crises intermédiaires (COVID-19, guerre en Ukraine, inflation).

C’est cette logique qui prévaut également pour l’immobilier : c’est la durée qui sécurise votre rendement et votre capital, pas le jour de la signature chez le notaire.

A long, moyen, ou à court terme?

Pour ce qui est du long terme, nous venons d’indiquer que nous ne pouvons pas être perdants. Pour ce qui est du moyen et du court terme, cela se discute. A moyen terme, si le risque de perte reste faible, celui de ne rien gagner est plus élevé.

A court terme, le risque de perte peut être élevé, cela pour plusieurs raisons:

• le type de bien,
• la tendance du marché.

Par type de bien, il faut entendre l’âge du bien et sa qualité. En effet, plus le bien est vieux, plus il demande de travaux, et donc de dépenses. Ces dépenses ne seront pas amorties à court terme, ni par des loyers, ni par une plus-value à la vente.

La tendance du marché peut également être baissière, ou bien le devenir à la suite d’ une fermeture d’usine ou un autre événement particulier. Les investissements à court terme demandent donc une étude très précise du lieu dans lequel vous souhaitez acheter. Il convient d’analyser le tissu économique local, afin de connaître les grands employeurs locaux, leur santé financière, ainsi que la tendance de leur marché.

Vous ne pouvez pas investir à court terme dans une ville comme Clermont-Ferrand, et ne pas vous intéresser à la santé financière de l’usine Michelin, premier employeur de toute la région Auvergne avec 14 200 employés. Pour maximiser vos revenus, il faut s’orienter vers une location à court terme, dans une région touristique, moins soumise aux aléas de l’économie industrielle locale. Pour pouvoir acheter où bon vous semble, il est possible de confier la gestion de vos biens à une société comme GuestReady, spécialisée dans les locations Airbnb.

 

Les mots de la fin

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier en France reste une valeur refuge si l’on cible les bonnes villes qui ont une dynamique positive. La diversification régionale, l’adaptation au type de locataire et une bonne maîtrise des outils fiscaux sont les clés d’un investissement immobilier réussi ! 

Que vous soyez primo-investisseur ou expérimenté, bien s’entourer (notaire, courtier, gestionnaire locatif) est indispensable ! 

GuestReady vous accompagne de l’estimation du rendement jusqu’à la gestion quotidienne, en passant par la mise en conformité réglementaire.

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