Investir au Pays Basque en 2025 : comprendre les nouvelles règles Airbnb et optimiser votre stratégie
C’est une surprise pour personne, la réglementation en vigueur dans la plupart des villes en matière de location courte durée ne cesse d’évoluer. Comment ? Avec des contraintes de plus en plus fortes pour les investisseurs immobiliers.
Le Pays-Basque, avec son attractivité touristique à l’année n’est bien évidemment pas épargné et a vu ces derniers mois et années de nombreuses règlementations voir le jour. Cette nouvelle dynamique affecte naturellement la stratégie des investisseurs immobiliers. Il ne s’agit plus uniquement de rendement rapide mais de conformité, d’optimisation et de vision long terme !
Vous souhaitez investir au Pays Basque, voici tout ce qu’il faut savoir pour comprendre les nouvelles règles et ajuster au mieux sa stratégie immobilière !
Le Pays Basque et la location touristique : une régulation stricte et contrôlée
Le Pays Basque, région emblématique du Sud-Ouest de la France, attire chaque année des millions de visiteurs séduits par ses plages, son patrimoine, sa gastronomie et son identité culturelle forte. De Biarritz à Bayonne, Anglet ou encore Saint-Jean-de-Luz, la région regorge de lieux uniques à visiter. Dans ce contexte, le Pays-Basque a connu un développement massif des locations de courte durée avec des plateformes comme Airbnb, Booking ou bien Abritel.
Preuve par l’exemple entre 2015 et 2023, le nombre de logements loués en courte durée a plus que doublé, atteignant un pic de 17 000 annonces sur l’ensemble de la région ! De même à Biarritz, on recensait environ 2 500 annonces actives sur Airbnb fin 2023. Cette explosion de l’offre touristique a ainsi fortement contribué à réduire la part de logements disponibles pour les résidents permanents (moyenne et longue durée), à faire grimper les loyers, et à modifier la dynamique des centres-villes (commerçants, habitants, collectivités…).
Ainsi, les élus de la Communauté d’agglomération Pays Basque (CAPB) ont décidé de réguler plus strictement le marché avec un objectif central : préserver l’équilibre entre l’attractivité touristique de la région et le droit au logement pour les habitants à l’année. Après plusieurs années de concertation, un nouveau dispositif législatif a été validé fin 2024 et est entré en vigueur en mars 2025 ! Ce dernier comprend des règles strictes sur l’usage des logements en location saisonnière, des mesures de compensation, des zones d’interdiction, et des sanctions renforcées voire contraigantes.
Les nouvelles règles Airbnb au Pays Basque : ce que dit la loi
Si la règlementation locale avait déjà évolué en 2023, le cadre légal 2025 apporte encore plus d’éléments sur les règles Airbnb. Pour les trois cas à savoir la résidence principale, la résidence secondaire, et l’investissement locatif touristique, plusieurs éléments ont évolué. Voici tout ce qu’il faut savoir :
La résidence principale : autorisée sous conditions
La location d’une résidence principale sur Airbnb reste bien entendue autorisée, à condition de respecter la limite nationale des 120 nuits par an ! Chaque logement doit ainsi être déclaré en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit ensuite être visible sur toute annonce en ligne et visible pour tout le monde.
Notez que certaines communes, comme Saint-Jean-de-Luz ou Bidart, ont abaissé ce seuil à 90 voire 60 nuits, par arrêté municipal, en raison de la forte tension sur le logement longue durée. En cas de non respects et de contrôles, vous pouvez vous exposer à des amendes allant jusqu’à 5 000 € pour défaut de déclaration !
La résidence secondaire : soumise à autorisation et compensation !
Là où les restrictions sont les plus fortes, c’est bien évidemment sur la résidence secondaire. Pour louer en courte durée, il vous faudra notamment :
- Demander un changement d’usage en mairie.
- Fournir une compensation : restituer à la commune un logement de surface équivalente à l’usage d’habitation permanente (longue durée), c’est à dire acheter à la fois une résidence secondaire pour de la courte durée, et une autre en secondaire pour faire de la longue durée et ainsi compenser les problèmes de location..Cette mesure vise à ne pas aggraver la pénurie de logements pour les habitants permanents.
Dans certaines communes ou quartiers classés « zones très tendues » (centre-ville de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz intra-muros), la compensation est doublée, voire impossible. Le changement d’usage peut également être refusé (ex: transformer un local commercial en appartement).
En quoi consiste le principe de compensation?
- En tant que propriétaire, vous êtes censé respecter la nouvelle loi stipulant que pour chaque bien en location touristique de courte durée, un logement destiné à la location permanente à l’année doit être créé.
- Le logement de compensation doit répondre à certaines exigences, notamment se trouver dans la même commune que le logement saisonnier et avoir une surface au moins équivalente.
- La compensation peut se faire de deux façons: en transformant une surface d’usage commercial en une surface d’habitation ou en achetant un titre de commercialité devant le notaire.
- Les locaux commerciaux de rez-de-chaussée sont exclus, pour protéger le marché des commerces de proximité
Quelles sont les exceptions pour continuer la location saisonnière au Pays Basque?
- Si votre résidence principale est uniquement mise en location 120 jours par an ou moins.
- Si vous louez votre logement à des étudiants pendant 9 mois ou plus.
- Si vous louez une partie de votre logement comme meublé de tourisme mais il s’insère dans votre résidence principale.
- Si votre logement a déjà fait l’objet d’un changement d’usage, vous pouvez bénéficier de l’autorisation d’usage saisonnier jusqu’à expiration de votre agrément. À l’issue de cette période, une nouvelle demande devra être soumise.
Qu’est-ce que le changement d’usage?
Il s’agit de transformer un local d’habitation en un local qui aura un autre usage, notamment commercial (bureau, hotel, Airbnb, commerce). Cela crée un logement commercial en supprimant un logement traditionnel.
Pour respecter le nouveau règlement de location saisonnière et pour que l’autorisation de changement d’usage soit possible dans ces 24 communes du Pays Basque, il faudra donc compenser cette perte par un gain.
Quel formulaire remplir pour un changement d’usage?
La demande d’autorisation temporaire de changement d’usage doit être déposée auprès du service indiqué dans le formulaire prévu à cet effet. Il faut remplir un formulaire par chaque adresse de changement d’usage.
Quels sont les éléments à fournir pour la demande d’un changement d’usage?
Pour notifier la mairie ou le service responsable de la CAPB, vous devez réunir les données suivantes:
- Identification du loueur/propriétaire
- Addresse détaillée du logement objet du changement d’usage
- Classification du logement par nombre de pièces, nombre de lits et surface totale
- Indication du type d’usage: résidence principale ou secondaire
- Indication des périodes de location prévues dans l’année
Simultanément, vous devez présenter les données correspondantes pour le bien de compensation qui vous permettra d’obtenir l’autorisation de changement d’usage.
Des sanctions fortement renforcées !
La CAPB, avec le soutien de la DGFIP, a mis en place une cellule de contrôle des meublés touristiques. Les plateformes ont par ailleurs l’obligation de transmettre les données de location. En cas d’infraction vous risquez ainsi :
- 5 000 € d’amende pour défaut de déclaration.
- 50 000 € d’amende pour absence de changement d’usage.
- 1 000 €/jour d’amende pour chaque jour d’irrégularité.
Les impacts sur les investisseurs immobiliers au Pays-Basque
Avec la nouvelle réglementation mise en place et en tant qu’investisseur immobilier, la vigilence est de mise ! Le modèle classique d’achat d’un studio en résidence secondaire pour le louer toute l’année en Airbnb devient difficile, voire complètement irréalisable dans certains cas.
Premier impact : une réduction de la rentabilité brute
Le premier élément à avoir en tête est bien sûr la rentabilité brute. Si cette dernière sur des biens loués en courte durée était de 6 à 7 % à Biarritz en 2022, elle chute désormais entre 3,5 et 4,5 %, une fois la compensation et les limitations prises en compte. Pour les résidences secondaires, les démarches peuvent représenter un surcoût de 15 à 20 % sur le prix total d’investissement.
Des zones limitées
Dans plusieurs quartiers très tendus (centre de Bayonne, Saint-Jean-de-Luz), il est devenu quasiment impossible de faire de la location saisonnière sans dérogation.
Des opportunités oui, mais de manière agile !
En tant qu’investisseur et pour viser le meilleur rendement et la meilleure rentabilité possible, vous pouvez par exemple opter pour :
- des résidences principales avec une partie indépendante à louer,
- des logements en location moyenne durée ou longue durée,
- la colocation dans les villes universitaires (Bayonne, Anglet),
- l’immobilier neuf via le dispositif Pinel en zone B1,
- des stratégies mixtes (Airbnb 120 nuits + bail mobilité le reste de l’année).
Vous l’aurez compris, ces évolutions ne veulent pas dire qu’une bonne rentabilité est impossible : elle impose simplement de mieux cibler ses biens, de structurer ses projets fiscalement, et de se professionnaliser.
Tour d’horizon sur les meilleures alternatives à la location touristique traditionnelle
Avec les nouvelles restrictions sur la location courte durée, de nombreuses alternatives apparaissent comme des opportunités à part entière pour les investisseurs avertis.
La location moyenne durée (1 à 10 mois)
C’est aujourd’hui la stratégie la plus simple et la plus efficace ! Le bail mobilité, introduit en 2018, permet en effet de louer un logement meublé pour une durée allant de 1 à 10 mois à des personnes en mobilité : étudiants, stagiaires, cadres en mission, etc.
Ses avantages :
- Aucun changement d’usage requis.
- Aucune compensation n’est imposée.
- Fiscalité avantageuse (LMNP, micro-BIC).
- Rendement net souvent supérieur à la location classique.
À Bayonne, un T2 meublé se loue par exemple entre 850 € et 1 100 €/mois en moyenne durée, soit une rentabilité comparable à celle de l’Airbnb – sans les contraintes.
La colocation meublée
Très populaire auprès des jeunes actifs, des étudiants ou des saisonniers, la colocation permet de découper un grand appartement en plusieurs chambres indépendantes, et ainsi d’optimiser le rendement.
À Anglet ou Bayonne :
- Un T4 de 85 m² peut générer entre 1 800 € et 2 200 € par mois.
- Soit 20 à 30 % de plus qu’une location nue classique.
- Les charges sont souvent mutualisées entre les locataires.
La location longue durée optimisée
Troisièmement, investir dans un logement bien placé, avec un bon DPE (A ou B), proche des transports ou des pôles d’emploi, reste une valeur sûre. La location nue ou meublée longue durée vous offre par exemple :
- Une stabilité des revenus.
- Moins de turn-over et de vacances locatives.
- Une fiscalité plus lisible dans le temps.
C’est donc une alternative idéale pour les investisseurs prudents ou cherchant à valoriser un bien sur le long terme sans gérer la logistique quotidienne !
Le modèle hybride
Enfin, certaines résidences principales peuvent combiner Airbnb pour le temps maximum légal (120 jours) et location meublée moyenne durée le reste de l’année. Cette flexibilité permet d’atteindre une rentabilité attractive, tout en restant dans le cadre légal.
Où investir au Pays Basque en 2025 : les villes et quartiers à privilégier
Biarritz
- Prix moyen : 7 800 €/m².
- Secteurs à cibler : Beaurivage, Saint-Charles, Aguilera.
- Stratégie recommandée : une résidence principale avec studio indépendant ou location meublée 9 mois.
- Potentiel locatif : fort, mais attention à la saturation Airbnb. Privilégiez la colocation ou la mobilité professionnelle.
Bayonne
- Prix moyen : 5 300 €/m².
- Quartiers intéressants : Saint-Esprit, Marracq, Allées Marines.
- Points forts : ville universitaire, bassin d’emploi dynamique.
- Rentabilité : de 4 % à 5,5 % en bail mobilité ou colocation.
- Profil idéal : investisseurs débutants ou budget moyen.
Anglet
- Prix moyen : 6 000 €/m².
- Zones dynamiques : Quintaou, Cinq-Cantons, Chiberta.
- Marché équilibré entre familles, étudiants et tourisme professionnel.
- Solution recommandée : location longue ou colocation meublée.
Saint-Jean-de-Luz
- Prix moyen : 7 200 €/m².
- Quartiers porteurs : Urdazuri, Errepira, Sainte-Barbe.
- Très prisé, peu de marge sur le prix d’achat. Valorisation patrimoniale élevée.
- Cible : une résidence principale haut de gamme ou location meublée en bail mobilité.
Bidart, Guéthary, Hendaye
- Petite surface, fort attrait touristique.
- Attention : une réglementation très restrictive pour les résidences secondaires.
- Stratégie : une résidence principale avec location ponctuelle.
Quelles sont les règles spécifiques à chaque zone tendue de l’agglomération ?
- Zone 1 – zone de forte tension qui inclut Biarritz, Anglet, Bidart, Guéthary, Ciboure, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye:le nombre d’autorisations est limité à 1 par personne.
- Zone 2 – zone de tension modérée qui inclut Ascain, Ahetze, Arbonne, Arcangues, Bassussarry et Bayonne: le nombre d’autorisations est limité à 2 par personne.
- Zone 3 – zone de faible tension qui inclut Jatxou, St-Pierre-d’Irube, Mouguerre, Lahonce, Villefranque, Urcuit, Ustaritz, Larressore, Biriatou et Boucau: le nombre d’autorisations n’est pas limité.
Dans les deux ans qui suivent, l’objectif passe par observer l’impact sur le marché du logement et faire le point sur les actuels 16 000 meublés touristiques enregistrés dans cette région.
Maximiser la rentabilité de son projet, sans enfreindre la loi et avec le bon accompagnement
Naviguer dans le nouveau paysage réglementaire du Pays Basque nécessite un accompagnement professionnel et cela de manière locale. La complexité des démarches, des règles communales et des mécanismes fiscaux peut vite devenir un frein à l’investissement. C’est pourquoi la conciergerie Airbnb GuestReady vous proposent un accompagnement global clé en main avec un suivi personnalisé !
Chez GuestReady, nous proposons :
- Un audit de rentabilité : avec des simulations personnalisées par type de bail.
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