Où et comment investir à Bordeaux pour une rentabilité optimale ?
Bordeaux, ville portuaire mythique et capitale de la Nouvelle-Aquitaine, s’impose en 2025 comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de France.
Grâce à un savant mélange de patrimoine historique, d’innovation urbaine et d’attractivité étudiante et économique, la ville reste encore aujourd’hui une ville aux multiples opportunités pour les investisseurs immobiliers !
Dans les cinq dernières années seulement, le marché immobilier bordelais a gagné près de 20 % ! Les raisons ? Sa ligne TGV reliant Paris en 2 h 04, l’essor des pôles universitaires (Bordeaux-Montaigne, Sciences-Po, IPB), et la transformation des friches portuaires en quartiers modernes (Euratlantique, Bassins à Flot). À cela s’ajoute une manne touristique soutenue par l’UNESCO, la Cité du Vin, et une gastronomie qui envie le monde entier !
Vous souhaitez investir à Bordeaux mais ne connaissez pas la ville, les quartiers prisés ni par où commencer ? Vous êtes au bon endroit ! Voici tout ce qu’il faut savoir pour investir à Bordeaux et assurer une rentabilité optimale.
Tout savoir sur le marché immobilier bordelais
La dynamique des prix ces dernières années
Depuis 2020 et contrairement à d’autres grandes métropoles, les prix bordelais ont augmenté d’environ 20 % ! En 2025, le prix moyen oscille entre 5 000 € et 6 000 €/m² intra-muros.
Les quartiers centraux — Triangle d’Or, Saint-Pierre, Chartrons — affichent quant à eux des pouvant atteindre les 7 500 €/m², là où les zones périphériques se situent à 3 500–4 500 €/m².
La demande locative
Bordeaux accueille près de 100 000 étudiants et environ 30 000 salariés expatriés ou en contrats à durée limitée. À cela s’ajoute un afflux touristique de plus de 4 millions de visiteurs par an, un chiffre en hausse constante. Comme dans beaucoup de ville le marché de la location est relativement tendu : le taux de vacance tourne autour de 3 à 5 %, avec des pics à 1–2 % dans les quartiers centraux.
Où investir à Bordeaux?
Bordeaux est une ville à la géographie immobilière contrastée. Entre les quartiers patrimoniaux du centre et les nouvelles zones en développement, de nombreux secteurs sont à analyser et peuvent vous correspondre en fonction du budget, du type de locataire ciblé et du rendement attendu. Voici une sélection des quartiers à fort potentiel en 2025.
Caudéran – Le quartier résidentiel haut de gamme de Bordeaux
Situé à l’ouest de Bordeaux, Caudéran est un quartier résidentiel prisé, souvent qualifié de « Neuilly bordelais ». Ce secteur calme et verdoyant accueille environ 45 000 habitants et conserve une ambiance de village avec ses échoppes traditionnelles et ses maisons en bordure de vignes. Son attractivité repose sur la qualité de vie, les établissements scolaires réputés et sa proximité avec le parc Bordelais.
En 2025, le prix moyen au m² atteint 4 900 €, avec des pics jusqu’à 6 600 € dans les zones les plus prisées. Pour un T2 neuf de 45 m² à 4 695 €/m², le prix d’acquisition est estimé à 211 275 €. En y ajoutant les frais de notaire (0,799 %, soit 1 688 €) et les droits de mutation à 5,81 % (12 275 €), l’investissement total s’élève à 225 238 €.
Avec un loyer moyen de 14 €/m², soit 630 €/mois, le loyer annuel atteint 7 560 €. Le rendement locatif brut est donc d’environ 3,36 %, ce qui reste compétitif pour un quartier résidentiel stable à forte valeur patrimoniale.
Chartrons – Le quartier bourgeois-bohème de Bordeaux
Quartier emblématique de la bourgeoisie bordelaise, les Chartrons sont situés en bordure de la Garonne, à proximité immédiate du centre historique. Connu pour ses antiquaires, ses restaurants de charme et son ambiance culturelle, ce secteur attire cadres supérieurs et jeunes couples.
En 2025, le prix moyen au m² y est de 5 391 €, avec un loyer moyen de 16 €/m². Pour un T2 de 45 m², l’achat revient à 241 270 € en intégrant les frais de notaire (1 938 €) et les DMTO (14 094 €). Loué à 720 €/mois, soit 8 640 € par an, ce bien génère un rendement brut de 3,58 %, avec en plus une forte valorisation potentielle à moyen terme.
La Bastide – Quartier en pleine transformation sur la rive droite
Ancienne zone industrielle, La Bastide est aujourd’hui un secteur en plein renouveau urbain. Grâce au pont Jacques Chaban-Delmas, elle est désormais parfaitement connectée au centre-ville. Le quartier attire une population mixte : jeunes actifs, étudiants et primo-accédants.
Le prix moyen au m² pour un T2 y est de 5 117 €, avec un loyer moyen de 14 €/m². Le coût total d’un T2 de 45 m², frais inclus, avoisine les 245 482 €. Loué à 630 €/mois, le rendement locatif brut s’élève à 3,1 %. Ce secteur est à surveiller, notamment dans le cadre des projets d’urbanisme et d’accessibilité renforcée.
Saint-Augustin – Histoire et prestige au cœur de Bordeaux
Saint-Augustin séduit par son héritage historique et son cadre résidentiel calme. Autrefois quartier de l’aristocratie, il est aujourd’hui prisé pour sa proximité avec les hôpitaux, les établissements scolaires et les transports.
Le prix au m² y est de 5 402 €, avec un loyer moyen de 16 €/m². L’achat d’un T2 revient à 259 155 €, incluant 1 942 € de frais de notaire et 14 123 € de DMTO. Avec un loyer de 720 €/mois (8 640 €/an), la rentabilité brute s’élève à 3,33 %. Le quartier offre un bon compromis entre stabilité patrimoniale et rendement locatif.
Bordeaux-Sud – Quartier étudiant en mutation
Autour de la place de la Victoire et de la gare Saint-Jean, Bordeaux-Sud est un quartier jeune, multiculturel et dynamique. Il bénéficie de la proximité de l’université de Bordeaux et d’un ambitieux projet de pôle d’affaires avec la LGV mettant Paris à 2h.
Le prix au m² pour un T2 y est de 5 517 €, avec un loyer moyen de 18 €/m². Le coût d’acquisition d’un bien de 45 m² est estimé à 265 265 €, tous frais compris. Le loyer annuel de 9 720 € (810 €/mois) offre un rendement brut de 3,66 %. Ce secteur est parfait pour cibler des étudiants ou des actifs en mobilité.
Triangle d’Or – L’adresse prestigieuse de Bordeaux
Le Triangle d’Or, formé par les allées de Tourny, les cours Clémenceau et l’Opéra, est le quartier le plus prestigieux de la ville. Hautement touristique et résidentiel, il attire une clientèle aisée française et étrangère !
Le prix moyen au m² y est de 5 865 €, avec un loyer estimé à 16 €/m². Un T2 coûte environ 281 367 €, avec des frais de notaire de 2 108 € et des DMTO de 15 334 €. Avec un loyer de 720 €/mois (8 640 €/an), le rendement brut reste faible mais stable à 3,1 %. C’est un choix patrimonial plus que spéculatif, axé sur la plus-value à long terme.
Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier à Bordeaux?
Oui. Toutefois, la question est d’autant plus importante que les rendements locatifs annuels brut sont faibles. Lorsque vous avez ces 3% brut, vous êtes encore loin du net-net, qui prend en compte l’ensemble de vos dépenses.
C’est-à-dire que vous ajoutez le coût de votre prêt immobilier, les impôts sur les revenus locatifs, les impôts locaux, les charges de copropriété…
Investir à Bordeaux est toujours intéressant, sous réserve d’investir dans l’immobilier locatif à court et moyen terme. Autrement dit, vous louez vos biens via des plateformes comme Airbnb.
Pour maximiser vos revenus, confiez votre gestion à des professionnels du secteur, comme GuestReady. Pourquoi ? Parce que les séjours touristiques obéissent à la saisonnalité, aux événements organisés par la ville.
Par conséquent, le prix de la nuit augmente et diminue en fonction de ces éléments. C’est pourquoi, il est préférable d’être assisté par des professionnels.
Quel est le rendement locatif à Bordeaux?
Le rendement locatif que nous avons calculé pour les six principaux quartiers du centre-ville permet de déterminer que le rendement locatif pour un T2 est d’environ 3.4%.
Pondéré selon le fait que votre appartement peut être un studio ou un T5, vous pouvez partir du principe qu’un bien à Bordeaux vous rapportera entre 2.9% et 3.9% par an, brut.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Bordeaux?
Lorsque l’on cherche à investir dans une ville, trois questions se posent :
- Quelle est l’évolution démographique ?
- Quels sont les grands projets d’infrastructures ?
- Quelle est l’évolution du marché de l’immobilier ?
1. L’évolution démographique
Elle est très bonne. Investir à Bordeaux, c’est jeter son dévolu sur une ville de 260 000 habitants, qui est le centre d’une agglomération girondine qui connaît une croissance démographique de 1.3% par an.
Selon les projections de l’INSEE, l’agglomération bordelaise devrait atteindre le million d’habitants d’ici peu, notamment grâce aux 2 900 habitants supplémentaires qui emménagent chaque année dans la ville.
2. Les grands projets à Bordeaux
Le dynamisme d’une ville s’inscrit sur le long terme lorsque sa municipalité partage une véritable vision quant au développement de nouvelles infrastructures. A Bordeaux, c’est le cas avec plusieurs projets phares qui se profilent.
a) De l’aéroport en centre-ville, en tramway
Une nouvelle extension de son tramway permet d’arriver en ville directement avec le tram depuis l’aéroport de Bordeaux-Mérignac. Ce ne sont pas moins de 5 kilomètres de ligne qui ont été réalisés, avec un ouvrage d’art pour passer la rocade.
b) Brazza, nouveau quartier
Dans le même temps, un nouveau quartier est littéralement en train de sortir de terre : Brazza. Un quartier qui comptera une surface de plancher de 313 000m² de logements neufs.
c) Sixième pont sur la Garonne
6 kilomètres plus au Sud, c’est la construction du pont Simone Veil qui anime la ville. Sixième franchissement de la Garonne, il permettra de mieux relier les rives droite et gauche de la ville.
Au total, pour ces 3 seuls projets d’envergure, ce ne sont pas moins de 80 millions d’euros qui ont été budgétés par la ville. Voici le signe d’un très bon dynamisme.
3. L’évolution du marché de l’immobilier
Nous avons déjà répondu à cette question dès l’introduction de cet article. Avec ce que nous venons de mettre en évidence, il est possible de faire de la prospective. L’agglomération bordelaise compte chaque année 15 500 nouveaux venus, dont 2 900 dans la seule ville de Bordeaux.
Dans le même temps, son tourisme repart de plus belle après la pandémie, avec 16.4 millions de nuitées par an. La bonne nouvelle, c’est que les chiffres du tourisme ne représentent que 34% de ce qu’ils étaient en 2019, avant la crise sanitaire.
Cela vous donne une idée du potentiel de croissance de Bordeaux. Projeté sur le marché de l’immobilier, cela garantit une chose : l’évolution n’est pas prête de s’arrêter sur les bords de la Garonne.
Les typologies d’investissement à privilégier à Bordeaux
Même si les rendements bruts annuels classiques restent modestes dans les quartiers bordelais les plus prisés, d’autres alternatives existent pour maximiser la rentabilité de votre projet : la location meublée à court ou moyen terme.
En optant pour des durées de séjour flexibles, allant de quelques jours à quelques mois, les investisseurs peuvent significativement augmenter leurs revenus locatifs. Les loyers pratiqués via des plateformes comme Airbnb, Booking ou dans le cadre de baux mobilité sont généralement 2 à 3 fois supérieurs à ceux du marché locatif classique.
Cette approche permet également d’ajuster les prix selon la saisonnalité, les événements locaux (vinexpo, festivals, compétitions sportives), ou les pics de demande liés au tourisme ou aux déplacements professionnels.
C’est pour cela que chez GuestReady, nous vous proposons une gestion locative optimisée et clé en main : création d’annonce attractive, gestion des réservations, accueil des voyageurs, ménage professionnel, maintenance, et tarification dynamique.
Résultat ? Les propriétaires délèguent l’ensemble des contraintes, tout en maximisant leurs revenus et en réduisant la vacance locative. Contactez-nous dès à présent pour échanger sur votre projet immobilier à Bordeaux !
Les différentes stratégies à favoriser selon les profils d’investisseurs
Chaque investisseur a un profil spécifique, en fonction de son budget, de ses objectifs patrimoniaux et de son appétence au risque. Bordeaux, grâce à la diversité de son marché immobilier, permet à chacun de trouver une opportunité adaptée !
a) Les primo-investisseurs (budget < 250 000 €)
Ce profil recherche souvent une première acquisition avec un rendement sécurisé et une gestion simplifiée. Les secteurs comme Bacalan, Mérignac ou certaines zones d’Euratlantique offrent des studios ou T2 à des prix attractifs.
Nos recommandations :
- Privilégiez des biens à faibles charges de copropriété
- Visez la proximité des transports en commun et des campus
- Évitez les zones trop touristiques (forte concurrence Airbnb)
b) Les investisseurs intermédiaires (250 000 à 500 000 €)
Avec une capacité d’investissement plus élevée, il est possible de viser des biens plus spacieux ou des quartiers montants comme les Chartrons, Caudéran, ou des immeubles récents dans les Bassins à Flot.
Nos recommandations :
- Étudiez la division d’un grand logement en deux lots locatifs
- Optimisez le financement avec un prêt longue durée à taux fixe
- Rénovez le bien pour créer encore davantage de valeur (isolation, ameublement, décoration) et pour le louer plus cher
c) Les investisseurs patrimoniaux (> 500 000 €)
Les profils patrimoniaux ou professionnels (SCI, SARL, foncières privées) visent souvent la valorisation à long terme. Ils investissent dans le centre historique, les immeubles de rapport, ou réalisent des opérations de colocation haut de gamme ou de location courte durée optimisée.
Nos recommandations:
- Investir dans des immeubles anciens à rénover
- Diversifier avec plusieurs biens dans des quartiers complémentaires
- Intégrer les contraintes fiscales locales et dispositifs comme Pinel ou déficit foncier
Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Bordeaux ?
À Bordeaux comme ailleurs en France, les revenus locatifs sont imposés de manière homogène. Le taux d’imposition dépend donc du régime fiscal pour lequel vous optez.
Sous 15 000€ brut de revenus fonciers, vous pouvez choisir le régime microfoncier (déclaration 2042, case 4BE). Un abattement de 30% est alors appliqué automatiquement, par l’administration fiscale, sur la somme déclarée.
Autrement, vous pouvez, ou devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel, via la déclaration 2044. Pour faire baisser le montant de vos revenus, vous devrez jouer sur le déficit foncier, sans dépasser 10 700€.
Vous pourrez reporter le déficit foncier sur la case 4BC de la déclaration 2042. Une fois ces montants ajoutés à votre revenu, reportez-vous au tableau suivant pour connaître le taux d’imposition auquel vous serez soumis :
Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier à Bordeaux ?
Oui, 2025 reste un moment opportun pour investir à Bordeaux ! Le marché a récemment connu une stabilisation des prix après plusieurs années de hausse continue, offrant aujourd’hui des opportunités d’achat plus accessibles dans certains quartiers.
Bordeaux continue de bénéficier d’un fort dynamisme économique, universitaire et touristique, renforcé par sa connexion TGV avec Paris et ses grands projets urbains (Euratlantique, Bastide-Niel, etc.). Ces éléments soutiennent la demande locative et garantissent une bonne valorisation patrimoniale à moyen et long terme.
Attendre le « moment parfait » est souvent illusoire. Ce sont les investisseurs qui ont agi avant les hausses majeures qui réalisent les meilleures plus-values. Ainsi, acheter aujourd’hui à Bordeaux, c’est miser sur un marché solide, soutenu par une attractivité durable, et positionner son patrimoine immobilier dans une des villes les plus prometteuses de France.
Investissement court, moyen ou long-terme?
Nous avons vu que le long-terme ne rapportait pas grand-chose en revenu locatif brut annuel. Suivant votre situation, le net-net pourrait même vous emmener vers un investissement qui vous coûte de l’argent plutôt que de vous en rapporter.
Toutefois, le but d’un investissement est de vous rapporter de l’argent. C’est exactement la raison pour laquelle la location à court ou moyen terme est la solution idéale pour remonter le taux de rendement locatif.
Pourquoi ? Parce que vous pourrez facilement doubler voire tripler vos revenus locatifs grâce à des plateformes de location comme Airbnb.
Ce n’est pas tout. En louant votre appartement à des touristes ou à des travailleurs de passage, vous pouvez maximiser vos revenus locatifs en fonction des événements qui ont lieu en ville, et en fonction des saisons.
C’est la raison pour laquelle des entreprises comme GuestReady se sont créées. Expertes dans la gestion locative de biens destinés à la location à court ou moyen terme, la mission de ces experts est d’empêcher la vacance locative tout en multipliant vos revenus.
Invesstissez à Bordeaux avec GuestReady
Bordeaux confirme en 2025 son attractivité pour l’investissement locatif Bordeaux est sans aucun doute l’une des villes les plus dynamiques de France. Peu de métropoles peuvent aujourd’hui se targuer d’attirer 15 500 habitants supplémentaires chaque année, soit la population d’une petite ville.
Ambitieuse et économiquement très bien localisée, Bordeaux est sans aucun doute l’une des villes qui, dans les décennies à venir, sera l’une des plus importantes de France.
Riche d’un patrimoine historique, culturel et gastronomique hors-norme, elle est encore loin d’avoir atteint son plein potentiel. Y investir, c’est faire un pari sur l’avenir, dont le risque est particulièrement limité.
Quel que soit votre profil d’investisseur — débutant, expérimenté ou patrimonial —, Bordeaux offre des opportunités immobilières nombreuses que ce soit en location meublée, nue, à courte ou moyenne durée.
Besoin d’un accompagnement personnalisé ? GuestReady vous aide à estimer votre rendement locatif, à optimiser votre fiscalité et à gérer vos locations meublées ou Airbnb à Bordeaux !
