Dernière mise à jour : avril 28, 2026
Limite Airbnb 90 jours : règles, villes concernées et stratégies pour rester conforme
En France, la location d’une résidence principale en meublé touristique est encadrée par un plafond national de 120 nuits par an. Mais ce seuil évolue : depuis janvier 2025, Paris et Marseille l’ont abaissé à 90 jours, et Lyon, Bordeaux et Nice suivent dès 2026.
Pour les propriétaires qui louent sur Airbnb ou une plateforme équivalente, cela signifie des quotas plus serrés, des sanctions alourdies, une fiscalité moins favorable et une obligation d’enregistrement sur le portail national Declaloc avant le 20 mai 2026.
Ce guide fait le point sur les règles applicables ville par ville, les nouvelles obligations issues de la loi Le Meur (novembre 2024), les changements fiscaux en vigueur depuis 2025, et les stratégies pour maintenir un rendement optimal dans ce cadre plus contraint.
GuestReady gère des propriétés en location courte et moyenne durée dans plusieurs villes françaises : Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Cannes et Strasbourg. Ce guide s’appuie sur cette expérience de terrain pour vous donner des repères concrets et à jour.
Si vous cherchez à déléguer la gestion de votre bien tout en restant conforme, notre service de conciergerie Airbnb en France couvre l’ensemble de ces démarches.
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TL;DR
- Le plafond national reste à 120 nuits/an pour les résidences principales en zones tendues. La loi Le Meur (novembre 2024) permet aux communes de l’abaisser à 90 jours par délibération.
- Paris et Marseille appliquent déjà 90 jours depuis janvier 2025. Lyon, Bordeaux et Nice devraient suivre en 2026.
- Depuis mai 2026, tout meublé touristique doit être enregistré sur le portail national Declaloc. Les annonces non conformes sont supprimées par les plateformes.
- La fiscalité a changé : l’abattement micro-BIC pour les meublés non classés est passé de 50 % à 30 %, avec un plafond abaissé à 15 000 €.
- Face à ces restrictions, la stratégie la plus efficace combine location touristique sur les pics de demande et bail mobilité pour le reste de l’année.
Le cadre national : 120 jours, et pourquoi ça change
Depuis la loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018), toute résidence principale proposée en meublé touristique dans une commune en zone tendue est soumise à un plafond de 120 nuits par an. Ce seuil s’applique toutes plateformes confondues : Airbnb, Booking.com, Abritel, ou réservation directe.
La loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, promulguée en novembre 2024, a modifié l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme pour permettre à toute commune en zone tendue d’abaisser ce plafond à 90 jours par simple délibération motivée. C’est une rupture : jusqu’ici, seul le législateur national pouvait fixer ce seuil.
Pour savoir si votre bien est en zone tendue, le simulateur officiel service-public.fr permet de vérifier en quelques secondes.
Paris : le régime des 90 jours en vigueur depuis janvier 2025
Paris a exercé ce droit en premier. Depuis le 1er janvier 2025, la location touristique d’une résidence principale est limitée à 90 nuits par an. Les plateformes bloquent automatiquement les calendriers une fois ce seuil atteint. Le décompte additionne toutes les nuits sur toutes les plateformes et sur l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre).
Au-delà du plafond, le cadre parisien a été renforcé sur plusieurs points.
Enregistrement et portail Declaloc
- Tout meublé touristique doit disposer d’un numéro d’enregistrement affiché sur chaque annonce. Depuis le 20 mai 2026, ce numéro est délivré exclusivement via le portail national Declaloc. Les annonces sans numéro valide sont supprimées par les plateformes. Le défaut d’enregistrement expose à une amende de 10 000 €, et une fausse déclaration peut coûter jusqu’à 20 000 €.
Sanctions alourdies
- La loi Le Meur a doublé la plupart des amendes et en a modifié la nature. Le défaut d’enregistrement expose à une amende administrative de 10 000 € et une fausse déclaration à 20 000 € — prononcées directement par le maire, sans procédure judiciaire préalable. Le dépassement du plafond de 90 nuits expose quant à lui à une amende civile de 15 000 € (contre 10 000 € auparavant). Cette distinction est importante : les amendes administratives sont beaucoup plus rapides à exécuter.
Exigences énergétiques (DPE)
- Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location courte durée. Les biens classés F devront être rénovés avant le 1er janvier 2028. Toute nouvelle demande de changement d’usage exige un DPE classé au minimum E.
Zones d’interdiction du PLU bioclimatique
- Le Plan Local d’Urbanisme bioclimatique de Paris, définitivement approuvé et pleinement applicable depuis 2025, interdit la création de nouveaux meublés de tourisme professionnels dans les arrondissements 1 à 11 et le secteur de Montmartre (18e). Dans les arrondissements périphériques, la transformation de bureaux en meublés est interdite dans les immeubles comportant déjà des logements.
Copropriétés
- Une assemblée générale peut désormais interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers (contre l’unanimité auparavant). Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme en mars 2026.
Pour un aperçu complet de la réglementation parisienne, ce guide sur la location courte durée à Paris couvre les obligations en détail.
Les autres villes : où en est-on ?
Paris n’est pas seule. Marseille a adopté le plafond de 90 jours début 2025, avec des obligations d’enregistrement similaires et un renforcement des contrôles dans les quartiers du centre-ville et du bord de mer. D’autres métropoles suivent.
| Ville | Plafond actuel | Statut | Spécificité |
|---|---|---|---|
| Paris | 90 jours | En vigueur depuis jan. 2025 | Zones d’interdiction PLUb, compensation résidence secondaire |
| Marseille | 90 jours | En vigueur depuis jan. 2025 | Contrôles renforcés centre-ville et bord de mer |
| Lyon | 90 jours | En vigueur depuis jan. 2026 | Croisement données avec fisc |
| Bordeaux | 90 jours | En vigueur depuis jan. 2026 (délibération juil. 2025) | Registre local des loueurs |
| Nice | 90 jours | En vigueur depuis jan. 2026 | Autorisations résidence secondaire : 3 ans max, non renouvelables |
| Annecy | 90–120 jours | Quotas par zones A/B/C | 2 660 autorisations max sur le territoire |
| Chamonix | 120 jours | En vigueur | 1 autorisation par personne, limitation par foyer fiscal |
D’autres territoires observent de près ces exemples. Le Pays Basque (Biarritz, Saint-Jean-de-Luz), la Côte d’Azur (Cannes, Antibes) et plusieurs stations alpines sont parmi les zones les plus susceptibles d’adopter des restrictions supplémentaires, compte tenu de la pression sur le marché du logement.
Ce qui a changé sur le plan fiscal
Les restrictions réglementaires s’accompagnent d’une réforme fiscale significative. Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme non classés a été modifié.
| Type de location | Abattement micro-BIC | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % (contre 50 % auparavant) | 15 000 € |
| Meublé classé Atout France | 50 % | 77 700 € |
| Location meublée longue durée | 50 % | 77 700 € |
En pratique, ce seuil de 15 000 € est bas : un studio parisien loué 90 nuits à 170 € la nuit génère 15 300 €, ce qui fait mécaniquement basculer le propriétaire au régime réel. Ce régime permet de déduire les charges et l’amortissement, mais impose une comptabilité plus rigoureuse.
Par ailleurs, pour toute cession à partir de 2025, les amortissements déduits pendant la période de location s’ajoutent à la plus-value imposable. C’est un changement majeur pour les investisseurs qui envisagent de revendre leur bien.
Les obligations pratiques à respecter
Que vous soyez à Paris, Marseille ou dans une ville encore au plafond de 120 jours, les obligations de base sont les mêmes.
- Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement. La déclaration en mairie est obligatoire et donne lieu à un numéro d’enregistrement à afficher sur toutes vos annonces. Depuis le 20 mai 2026, ce numéro transite par le portail national Declaloc.
- Compteur de nuitées centralisé. Toutes les plateformes actives (Airbnb, Booking.com, Abritel, direct) doivent être consolidées dans un même décompte. Les plateformes bloquent automatiquement les calendriers au seuil applicable, mais la responsabilité du suivi reste celle du propriétaire.
- Résidence principale. Pour bénéficier des règles de la résidence principale (plafond de 90 ou 120 jours selon la ville), le logement doit être effectivement occupé au moins 8 mois par an. Des justificatifs peuvent être demandés en cas de contrôle.
- DPE à jour. Les logements classés G sont interdits depuis janvier 2025. Les biens classés F ont jusqu’au 1er janvier 2028.
- Règlement de copropriété. Vérifiez que votre règlement de copropriété n’interdit pas les meublés touristiques. Depuis la loi Le Meur, une résolution à deux tiers suffit pour l’interdire.
Stratégie : comment optimiser vos revenus dans ce cadre
Le plafond de 90 jours ne signifie pas la fin de la rentabilité. Il impose une approche plus structurée : concentrer la location touristique sur les périodes de forte demande, et couvrir le reste de l’année avec des formats alternatifs.
Le bail mobilité est l’outil central de cette stratégie. Destiné aux locataires en situation de mobilité (stage, mission professionnelle, études), il dure de 1 à 10 mois et n’entre pas dans le décompte des nuits touristiques s’il est correctement documenté.
Pour les profils corporate, un bail Code civil meublé peut également convenir, sous réserve que le locataire n’établisse pas sa résidence principale dans le bien.
En pratique, le modèle le plus courant à Paris combine environ 90 nuits de location touristique (concentrées sur l’été et les événements) avec 6 à 8 mois de bail mobilité sur le reste de l’année. Cette approche préserve le rendement tout en réduisant l’exposition réglementaire. Le guide sur le logement flexible à Paris détaille les trois contrats et comment les alterner légalement.
Pour calculer la rentabilité de votre bien selon ce type de stratégie mixte, ce guide sur le calcul de rentabilité locative pose les bases.
Comment GuestReady accompagne les propriétaires
GuestReady gère des propriétés en location courte et moyenne durée dans plusieurs villes françaises, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Cannes et Strasbourg. Sur le plan opérationnel, nos équipes terrain prennent en charge la diffusion multi-plateformes, la gestion des voyageurs 24h/24, le ménage, le linge et la coordination maintenance.
Sur la question du plafond de nuitées, nous aidons les propriétaires à suivre leur quota avec précision lorsque plusieurs plateformes sont actives, et à préparer la bascule vers le bail mobilité avant d’atteindre le seuil. Pour les biens positionnés sur le segment corporate, un service dédié de gestion location corporate complète cette offre.
Pour en savoir plus sur notre offre à Paris : conciergerie Airbnb à Paris.
Questions fréquentes
La limite de 90 jours s’applique-t-elle à toutes les villes françaises ?
Non. Le plafond national reste à 120 jours pour les résidences principales dans les communes en zone tendue. Paris et Marseille ont abaissé ce seuil à 90 jours depuis janvier 2025. D’autres villes (Lyon, Bordeaux, Nice) devraient suivre en 2026. Pour savoir si votre commune est en zone tendue, utilisez le simulateur officiel.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ?
Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 € (depuis la loi Le Meur). Les plateformes bloquent automatiquement les calendriers au seuil applicable, mais cela ne dispense pas le propriétaire de son obligation de suivi. Les contrôles s’appuient désormais sur les données transmises automatiquement par les plateformes aux administrations fiscales et locales.
Le bail mobilité permet-il de dépasser le plafond de 90 jours ?
Un bail mobilité correctement qualifié n’est pas une location meublée touristique et n’entre pas dans le décompte des 90 jours. La condition est que la mobilité du locataire soit réelle et justifiée par des pièces conservées au dossier (contrat de mission, convention de stage, lettre de mutation, etc.). Sans ces justificatifs, le risque de requalification augmente.
Qu’est-ce que Declaloc et suis-je concerné ?
Declaloc est le portail national d’enregistrement des meublés touristiques, obligatoire depuis le 20 mai 2026. Tout propriétaire qui loue en meublé touristique doit y déclarer son bien et obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur toutes ses annonces. Les annonces sans numéro valide sont supprimées par les plateformes. Le défaut d’enregistrement expose à une amende de 10 000 €.
La limite s’applique-t-elle à ma résidence secondaire ?
Non. Le plafond de 90 ou 120 jours concerne uniquement les résidences principales. Pour une résidence secondaire, d’autres règles s’appliquent, généralement plus contraignantes : changement d’usage, compensation, autorisations préalables. Ces démarches varient selon la ville et le profil du bien.
Comment optimiser mes revenus avec seulement 90 jours de location touristique ?
La stratégie la plus efficace consiste à concentrer les 90 nuits sur les périodes de forte demande (été, vacances scolaires, grands événements) et à couvrir le reste de l’année avec un bail mobilité. Cette approche permet de maintenir un taux d’occupation élevé tout en restant en conformité. Le guide sur le logement flexible à Paris détaille comment construire ce type de calendrier annuel.
Conformité et rendement : les deux ne s’excluent pas
La réglementation évolue vite et les marges d’erreur se réduisent. Que vous soyez à Paris, Lyon, Bordeaux ou dans une autre ville française, structurer votre stratégie locative en amont est le meilleur moyen d’éviter les sanctions et de préserver votre rendement.
Complétez le formulaire ci-dessous et un membre de l’équipe GuestReady vous contacte pour évaluer votre bien et définir la stratégie la plus adaptée à votre situation.
