Zones réglementées à Lisbonne : ce qu’il faut savoir pour louer en courte durée

Lisbonne fait face à une transformation profonde de son marché immobilier, sous l’effet combiné de la pression touristique et de la pénurie de logements résidentiels. Afin de répondre à ces enjeux, la municipalité a durci les règles applicables à l’activité de location de courte durée dans les zones les plus sollicitées de la ville. Ce tournant réglementaire marque une étape importante dans la gestion de l’offre locative, avec des conséquences directes pour les propriétaires et les investisseurs.

Depuis la fin de l’année 2024, de nouvelles restrictions encadrent l’attribution des licences de logement local (Alojamento Local – AL), dans le but de limiter leur concentration dans certains quartiers. La ville a également engagé une révision complète de son règlement municipal, avec la volonté de rétablir un équilibre entre usage résidentiel et activité touristique. Cette nouvelle donne appelle à une adaptation des stratégies locatives, notamment par le recours à la location moyenne durée, qui reste une alternative réglementairement accessible.

Dans ce contexte, il est essentiel de comprendre les zones concernées, les modalités de la suspension en vigueur, et les opportunités encore disponibles pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur bien à Lisbonne.

Logement à court terme : un encadrement plus strict en centre-ville

La mairie de Lisbonne a renforcé les mesures visant à réguler l’hébergement touristique de courte durée dans les quartiers les plus saturés de la capitale. Depuis novembre 2024, une suspension des nouvelles licences de logement local (Alojamento Local – AL) est en vigueur dans les paroisses où plus de 2,5 % du parc immobilier est dédié à l’activité touristique. Cette suspension a été prolongée en avril 2025 pour six mois supplémentaires.

Ces restrictions concernent désormais 20 des 24 paroisses de Lisbonne, et s’appliquent notamment dans des zones historiques comme Santa Maria Maior, Misericórdia, São Vicente ou encore Estrela. Dans ces quartiers, il n’est plus possible d’obtenir de nouvelles licences AL, même en cas de changement de propriétaire.

Objectif : un nouvel équilibre urbain

Cette mesure transitoire a pour objectif de permettre à la municipalité de conduire une étude urbaine approfondie. Celle-ci servira de base pour définir un nouveau Règlement Municipal sur l’Hébergement Local (RMAL). Ce futur cadre réglementaire devrait introduire deux types de zones :

• Les zones de confinement absolu, où la délivrance de nouvelles licences serait interdite si le taux d’AL dépasse 5 %.

• Les zones de confinement relatif, où les nouvelles demandes seraient limitées si le taux d’AL est compris entre 2,5 % et 5 %.

Cette approche vise à rééquilibrer l’usage résidentiel et touristique du territoire, tout en préservant la dynamique économique liée au secteur de l’hébergement.

Logement à moyen terme : une alternative réglementairement plus souple

Les biens proposés en location moyenne durée (séjours de plus de 30 jours) ne sont pas soumis à la réglementation sur l’hébergement local. Cette formule, très recherchée par les professionnels en déplacement et les nomades numériques, ne nécessite pas de licence AL.

Les propriétaires souhaitant s’adresser à cette clientèle peuvent publier leurs annonces sur des plateformes spécialisées comme Flatio, Uniplaces ou NomadX. Cela leur permet de générer des revenus locatifs stables tout en restant en conformité avec la législation actuelle.

Paroisses concernées par la suspension

Voici la liste des principales paroisses où la suspension des licences est actuellement appliquée :

• Ajuda (3 %)

• Alcântara (5 %)

• Areeiro (3 %)

• Arroios (14 %)

• Avenidas Novas (7 %)

• Belém (4 %)

• Campo de Ourique (4 %)

• Campolide

• Estrela (11 %)

• Misericórdia (39 %)

• Parque das Nações (4 %)

• Penha de França (4 %)

• Santa Maria Maior (52 %)

• Santo António (26 %)

• São Vicente (16 %)

La carte officielle publiée par la mairie illustre en rouge les nouvelles communes intégrées au dispositif de confinement.

Conséquences pour les propriétaires

Dans les zones concernées, les nouvelles demandes de licence sont refusées. Les propriétaires actuels ne peuvent pas transférer leur licence à un nouvel acquéreur en cas de vente, et les revenus issus de l’activité AL sont soumis à une taxation à hauteur de 50 % de l’assiette fiscale.

Il est donc essentiel, pour tout projet de location touristique à Lisbonne, de vérifier la situation réglementaire de la paroisse concernée et d’envisager des alternatives comme la location moyenne durée.