Investissement locatif : comment calculer sa rentabilité locative ?

Comme tout investissement de manière générale; l’investissement locatif a un objectif primordial : la rentabilité ! Malgré tout et lorsqu’on commence, on peut très vite perdre pied et confondre des notions clés comme la rentabilité brute et nette, les différents modes de location pour optimiser sa rentabilité, voire ne pas avoir la bonne approche et les bonnes méthodes de calculs.

Dans ce contexte et avant de vous lancer à l’aveugle dans l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement pour de la courte, moyenne ou longue durée, prenez le temps de bien comprendre la rentabilité locative de votre projet, et d’avoir l’ensemble des éléments à disposition pour le faire.

De plus, calculer sa rentabilité locative est aussi utile pour comparer plusieurs biens et projets similaires entre eux, choisir le bon mode de location (courte ou longue durée), et anticiper l’impact de la fiscalité sur vos gains futurs.

Vous vous sentez perdus ? Pas de panique, voici tout ce qu’il faut savoir pour enfin calculer avec précision et pertinence la rentabilité locative.

Quelques rappels sur les différents modes d’investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires.

Vous pouvez le louer de trois façons principales :

• La location courte durée, comme celle proposée sur Airbnb ou Booking, dont l’objectif est d’offrir théoriquement un rendement très attractif. En effet, en facturant à la nuitée, les revenus peuvent être bien plus élevés qu’en location traditionnelle (étudiant, jeune travailleur, couple…). Malgré tout, cette stratégie demande une gestion quotidienne rigoureuse : check-in/out, ménage, réponses aux voyageurs, entretien, réparation des dégradations fréquentes, etc.
• La location moyenne durée (1 à 10 mois) via des baux mobilité. Cette dernière cible des profils spécifiques (étudiants, salariés en mission, expatriés) et permet une certaine flexibilité en tant que propriétaire pour générer davantage de revenus en période estivale. Elle présente un bon compromis entre revenus et stabilité.
• La location longue durée reste la solution la plus simple à gérer. Le bail classique de 1 à 3 ans vous génère un revenu régulier et sécurise l’occupation du bien, bien qu’elle offre généralement une rentabilité moindre.

En résumé, le choix du type de location dépend de votre disponibilité, de vos objectifs de rentabilité et de la localisation de votre bien !

Q’est-ce que la rentabilité locative ?

Avant de rentrer plus en détail sur la méthode de calcul, revenons rapidement sur les fondamentaux et les bases : la définition de la rentabilité locative.

Tout d’abord, l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer, cela afin de générer des revenus complémentaires ou construire un patrimoine. C’est par ailleurs l’une des stratégies d’investissement préférées des Français après l’assurance vie ! Toutefois, il existe plusieurs formes de location, chacune ayant un impact direct sur la rentabilité du bien et sur le projet au global.

Deuxièmement, si la rentabilité locative et le rendement locatif sont deux notions proches, ces dernières ne sont absolument pas à confondre. Eh oui ! La rentabilité locative englobe l’ensemble des gains liés à votre investissement, à la fois les revenus générés par la location et la plus-value potentielle lors de la revente du bien. Elle prend donc en compte la valorisation du patrimoine immobilier sur le long terme.

À l’inverse, le rendement locatif se concentre uniquement sur les revenus locatifs perçus chaque année par rapport au coût d’achat du bien. Il s’agit là d’un indicateur utile pour comparer différents biens ou modes de location (Airbnb, bail classique, colocation…). 

Vous pouvez en effet avoir un projet avec un faible rendement locatif mais une forte rentabilité locative (et inversement) ! 

• Les principaux facteurs qui influencent directement la rentabilité locative

L’emplacement

C’est sans doute le critère le plus déterminant et valable n’importe où ! Un bien situé dans un quartier central, bien desservi par les transports en commun, proche des commerces, écoles ou lieux touristiques, attirera davantage de locataires, cela tant pour de la courte durée que la longue durée. De plus, la demande y est plus forte, ce qui réduit la vacance locative et permet de pratiquer des loyers plus élevés. À l’inverse, un bien excentré, mal connecté ou dans une zone peu attractive, même vendu à un prix compétitif, risque de rester vacant plus souvent, ce qui impacte directement votre rendement.

La typologie du bien

Les petites surfaces comme les studios ou les T2 sont souvent les plus rentables. Leur prix d’achat est plus abordable, et la demande locative est forte, notamment chez les étudiants, jeunes actifs ou voyageurs. De plus, leur rotation plus fréquente permet d’ajuster plus facilement les loyers à la hausse chaque année selon la loi en vigueur. Pour en savoir plus, rendez vous ici pour mieux déterminer le type de locataires ou de voyageurs que vous souhaitez héberger. 

L’état du logement et ses équipements

Enfin cela va de soi, un logement rénové, bien décoré et équipé (cuisine moderne, Wi-Fi, lave-linge, lit confortable…) se loue plus vite et plus cher. Il génère également de meilleurs avis (notamment en courte durée), ce qui favorise une meilleure occupation sur l’année et donc une rentabilité supérieure.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Comme évoqué, la rentabilité locative mesure le rendement financier d’un investissement immobilier. Elle indique le rapport entre les loyers perçus et le coût total de l’achat du bien. C’est un indicateur clé à connaître avant tout achat. Il permet d’estimer si un bien immobilier sera rentable dans le temps ou non.

Avant toute chose, notez qu’il existe trois niveaux de rentabilité à connaître impérativement :

• La rentabilité brute : elle correspond au ratio entre les revenus locatifs annuels et le prix d’acquisition du bien. C’est un indicateur rapide, mais toutefois incomplet.
• La rentabilité nette : celle-ci prend en compte les charges inhérentes au bien comme les taxes foncières, les charges de copropriété non récupérables ou encore les assurances.
• La rentabilité nette-nette : c’est la plus précise. Elle intègre en effet les frais de gestion, la fiscalité applicable au propriétaire (IR, prélèvements sociaux) et les éventuels intérêts d’emprunt.

Son calcul

Évaluer la rentabilité locative d’un bien ne se limite pas à une règle de trois. Il s’agit d’une analyse plus complète, qui prend en compte comme évoqué les revenus perçus, les charges supportées et la fiscalité applicable. Voyons ensemble les méthodes de calcul pour les trois niveaux de rentabilité :

1. La rentabilité brute

C’est le calcul le plus simple et le plus rapide. Il permet d’avoir un premier aperçu du potentiel du bien, sans tenir compte des frais annexes.

La formule :
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel / Coût total d’acquisition) × 100

Exemple :

• Loyer mensuel : 1 000 €
• Soit loyer annuel : 12 000 €
• Coût d’acquisition total (prix d’achat + notaire + travaux) : 250 000 €
  → Rentabilité brute = (12 000 / 250 000) × 100 = 4,8 %

2. La rentabilité nette

La rentabilité nette affine le calcul en soustrayant les charges non récupérables telles que :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Assurance PNO (propriétaire non occupant)
• Frais de gestion locative ou d’entretien

Exemple :

• Charges : 3 000 €/an
  → Rentabilité nette = (12 000 – 3 000) / 250 000 × 100 = 3,6 %

3. La rentabilité nette-nette (ou après impôts)

C’est le calcul le plus réaliste, car il intègre votre régime fiscal (micro-BIC, LMNP au réel, réel foncier) ainsi que les intérêts d’emprunt et prélèvements sociaux.

Un investisseur en LMNP au réel peut amortir son bien, ses meubles, et ainsi réduire considérablement son revenu imposable, voire le neutraliser pendant plusieurs années.

Astuce : pour affiner vos calculs, utilisez des simulateurs fiscaux et comparez les régimes selon votre profil.  Si vous souhaitez savoir combien vous pourriez gagner sur une plateforme de location comme Airbnb ou Booking.com, il vous suffit de vous rendre sur notre calculateur de revenu locatif.

Gagner un revenu locatif en toute simplicité

Vous vous interrogez peut-être sur le meilleur choix à faire entre location courte et longue durée pour rentabiliser votre investissement ? 

En réalité, la location saisonnière offre un potentiel de revenus nettement supérieur. Pourquoi ? Parce que le tarif est fixé à la nuitée et peut être ajusté selon la saison, les événements locaux ou la demande. Un appartement en courte durée peut ainsi générer 30 à 60 % de revenus supplémentaires par rapport à une location longue durée classique.

Malgré tout, cette rentabilité plus forte induit aussi de fortes contraintes : la gestion quotidienne est bien plus exigeante. Il faut s’occuper des réservations, gérer les arrivées et départs, assurer le ménage entre chaque séjour, répondre aux voyageurs en temps réel, actualiser l’annonce et ajuster les prix pour rester compétitif. Cela demande du temps, de la rigueur… et souvent beaucoup d’énergie.

C’est précisément là que GuestReady intervient. Notre service de conciergerie prend en charge 100 % de la gestion de votre location courte durée : accueil des voyageurs, ménage, communication, tarification dynamique. 

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