Investir à Lisbonne en 2025 : Le guide complet pour réussir votre placement immobilier
Lisbonne, capitale portugaise à la fois historique et résolument tournée vers l’avenir, séduit de plus en plus d’investisseurs européens.
Depuis la crise financière des années 2010 qui a lourdement frappé les pays Sud de l’europe (Italie, Grèce, Espagne, Portugal), la ville a connu une véritable renaissance économique, culturelle, touristique et même immobilière.
En 2025 et malgré les récentes hausses des prix de l’immobilier, Lisbonne reste une ville attractive et affiche des rendements locatifs attractifs pour tout type de projet (sans compter son superbe cadre de vie unique !).
Investir à Lisbonne vous intéresse mais vous ne savez pas par où commencer ? Dans cet article, nous vous proposons une analyse détaillée sur les avantages d’un investissement locatif à Lisbonne, les zones les plus porteuses, les types de location les plus rentables et bien sûr les clés pour investir intelligemment !
Pourquoi Lisbonne continue de séduire les investisseurs immobiliers ?
Lisbonne a tout pour plaire : un climat doux, une qualité de vie exceptionnelle, un patrimoine architectural remarquable, une gastronomie à tomber par terre, et un développement économique fort ces dernières années. Classée parmi les villes européennes les plus agréables à vivre, elle attire chaque année des milliers de touristes, mais aussi des étudiants, des professionnels étrangers, et de plus en plus de “digital nomads” qui viennent profiter d’un cadre de vie unique et très abordable.
Avec près de 300 jours de soleil par an (oui oui !), une fiscalité très avantageuse pour les résidents étrangers et une demande locative en hausse constante, Lisbonne coche toutes les cases d’un marché immobilier porteur ! À cela s’ajoute un réseau de transports efficace, une scène tech en plein essor (soutenue par la présence du Web Summit), et un coût de la vie inférieur à d’autres capitales européennes comme Paris, Londres ou Amsterdam par exemple.
En 2025, Lisbonne affiche une stabilité économique enviable, avec une croissance modérée certes, mais régulière. Les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 6 % sur les 12 derniers mois mais restent encore abordables au regard du marché européen.
En bref, investir à Lisbonne reste une excellente idée, à condition d’avoir un projet précis et bien étudié ! Voyons maintenant toutes les étapes à prendre en compte avant d’investir à Lisbonne.
Quel type de location privilégier à Lisbonne ?
L’un des premiers choix à faire avant d’investir à Lisbonne est de définir le type de location qui correspond à vos objectifs : courte durée, moyenne durée ou bien longue durée.
1. La location courte durée (Airbnb, Booking…)
Sans surprise vous vous en doutez, Lisbonne est une destination touristique majeure, accueillant plus de 30 millions de visiteurs par an. La location saisonnière y est donc particulièrement rentable, notamment dans les quartiers du centre historique comme Alfama, Bairro Alto, Baixa ou Chiado.
Notez que les prix à la nuitée peuvent atteindre entre 100 à 200 € selon la saison et la qualité du bien !
Malgré tout et depuis quelques années maintenant (comme dans de nombreuses capitales européennes), la location courte durée est désormais encadrée. Dans ce contexte, notez qu’il est obligatoire d’obtenir une licence appelée « Alojamento Local » pour louer à court terme.
De plus, certaines zones de la ville sont classées « zones de contention« , où les nouvelles autorisations sont suspendues ou très limitée !
2. La location moyenne durée (1 à 11 mois)
Idéale pour les étudiants, les jeunes actifs et les expatriés, la location moyenne durée offre un bon compromis entre rendement et gestion simplifiée. Les loyers mensuels sont généralement supérieurs à ceux de la longue durée et la vacance locative est généralement faible.
3. La location longue durée (12 mois et plus)
La dernière option possible est bien sûr la longue durée. Ce format reste le plus simple à gérer et le plus stable sur le long terme. En terpes de rendements bruts, ces derniers tournent autour de 3,5 à 4,5 % selon le quartier, mais avec peu de risques de vacance locative y compris l’été. À noter toutefois : les baux longs sont soumis à des plafonnements de loyers dans certains cas, surtout s’il s’agit de logements anciens.
Estimez le potentiel de votre bien
Utilisez notre outil d’estimation pour évaluer rapidement le potentiel locatif de votre bien. Il vous suffit de saisir l’adresse et le nombre de chambres pour obtenir une estimation instantanée.
Les quartiers les plus porteurs pour investir à Lisbonne
Lisbonne offre une grande diversité de quartiers, chacun avec son ambiance, ses atouts et sa rentabilité. Voici une sélection des plus stratégiques en 2025 :
Chiado et Príncipe Real
Des quartiers huppés du centre-ville, prisés par les touristes et les expatriés. Le prix moyen y atteint 11 000 à 12 500 €/m², mais le potentiel de valorisation et de rentabilité (surtout en courte durée) reste élevé en 2025.
Bairro Alto et Baixa
Véritables cœurs historiques, très animés, parfaits pour la location courte durée. Les prix oscillent entre 6 800 et 8 500 €/m² ! Attention toutefois aux restrictions administratives.
Alfama et Mouraria
Deux quartiers traditionnels et authentiques, avec un fort potentiel touristique. On y trouve encore des biens à moins de 6 500 €/m², mais nécessitant souvent des rénovations avec un budget travaux à bien prendre en compte.
Parque das Nações
Un quartier moderne et résidentiel, apprécié des familles et des expatriés. Prix entre 7 000 et 10 000 €/m². Parfait pour la moyenne ou longue durée.
Marvila et Beato
Quartiers émergents de l’Est lisboète, en pleine mutation. L’immobilier y est encore abordable (environ 5 000 €/m²), mais la demande explose. Idéal pour investir dans l’ancien avec rénovation.
Vous l’aurez compris, chaque quartier doit être évalué selon votre profil d’investisseur : souhaitez-vous du rendement immédiat, un placement patrimonial ou plutôt une revente avec plus-value ? C’est à vous seul de décider !
GuestReady peut vous aider à bien cibler votre investissement. Découvrez combien vous pouvez gagner avec votre logement à Lisbonne.
Quelle rentabilité locative envisager à Lisbonne ?
Comme rapidement évoqué, la rentabilité locative à Lisbonne dépend de plusieurs facteurs : le quartier, le type de bien, le niveau de rénovation, et surtout le mode de location. Voici quelques exemples pour vous projeter au mieux :
Une location courte durée dans le Bairro Alto
- Prix d’achat : 320 000 €
- Loyer mensuel moyen (courte durée) : 3 000 €
- Rentabilité brute annuelle : ≈ 11,25 %
Une location moyenne durée à Parque das Nações
- Prix d’achat : 450 000 €
- Loyer mensuel : 2 000 €
- Rentabilité brute : ≈ 5,3 %
Une location longue durée à Beato
- Prix d’achat : 260 000 €
- Loyer mensuel : 950 €
- Rentabilité brute : ≈ 4,3 %
Gardez en tête que ces chiffres sont des moyennes à un instant donné. Les frais de gestion, charges, fiscalité et éventuels travaux doivent être intégrés pour connaître votre rentabilité nette réelle.
Estimez le potentiel de votre bien
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Taxes et coûts
Les non-résidents sont uniquement imposés sur leurs revenus générés au Portugal. Les résidents, c’est-à-dire les personnes vivant au Portugal pendant plus de 183 jours par an, sont imposés sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux.
Les revenus immobiliers, d’activité professionnelle, de placements ou d’emploi sont soumis à l’impôt sur le revenu portugais. Les revenus issus d’investissements, de biens immobiliers ou de plus-values mobilières sont généralement taxés à un taux forfaitaire de 28 %. Les autres types de revenus (salaires, professions libérales, pensions) sont soumis à un barème progressif, pouvant aller jusqu’à 48 %.
Les spécificités juridiques et fiscaux à connaître à Lisbonne avant d’investir
La réglementation locale
Au niveau national, le Portugal a durci sa législation sur la location touristique. Il est désormais nécessaire d’avoir un numéro d’enregistrement (« AL ») et certaines zones centrales sont fermées aux nouveaux enregistrements. Pour savoir si vous seriez concernés, informez-vous en mairie avant toute acquisition.
La fiscalité sur les revenus locatifs
Les revenus issus de la location sont imposés à un taux forfaitaire unique de 28 %. En tant que résident fiscal portugais, vous pouvez par ailleurs opter pour le régime du NHR (Non-Habitual Resident), avantageux pendant 10 ans.
Les impôts à l’achat
- Le droit de mutation : 6 à 8 % selon le prix du bien
- Les frais de notaire et enregistrement : environ 1 %
Golden Visa
Le “visa gold” a été mis en place en 2012 et le gouvernement portugais en a fait la promotion pour attirer les investisseurs étrangers. L’initiative a été mise en place pour permettre à ceux qui obtiennent le “Golden Visa” de travailler et d’avoir un permis de séjour temporaire. Les titulaires du Golden Visa bénéficient d’un accès complet aux services publics de l’espace Schengen. C’est une voie rapide vers l’obtention d’un passeport européen pour les investisseurs immobiliers.
Après 5 ans, les titulaires du Golden Visa peuvent faire une demande de résidence permanente. Depuis le lancement du programme Golden Visa, plus de 4,5 millions d’euros ont été investis au Portugal. Plus d’informations sur les Golden Visa.
Incitations pour investir à Lisbonne
Il y a plusieurs facteurs qui poussent à investir. Le gouvernement propose un régime fiscal du résident non habituel (RNH) qui accorde un avantage fiscal aux investisseurs étrangers. Le programme Visa Startup soutient les entrepreneurs en les intégrant à un incubateur de startup, tout en leur offrant des avantages.
Il existe même plusieurs options d’aide financière de la part de l’Union Européenne et des banques. L’Union Européenne fournit une aide pour les projets liés à la réhabilitation urbaine, la technologie, l’innovation et la R&D en accord avec le programme Portugal 2020.
Pourquoi faire appel à un gestionnaire comme GuestReady ?
Gérer une location à distance, surtout en courte ou moyenne durée, peut vite devenir chronophage et complexe ! C’est pourquoi de nombreux investisseurs font appel à des sociétés de gestion locative spécialisées comme GuestReady.
Avez GuestReady, nous vous proposons :
- Une évaluation du rendement locatif
- Une création et diffusion de l’annonce (Airbnb, Booking, etc.)
- Une communication avec les voyageurs 24/7
- Un Nnttoyage professionnel entre chaque séjour
- Une tarification dynamique pour maximiser vos revenus
Grâce à notre expérience locale à Lisbonne depuis de nombreuses années, nous aidons tout type d’invetisseur à optimiser sa rentabilité tout en se libérant des contraintes de gestion et du temps ! Envie d’en savoir plus ? Contactez-nous sans plus attendre ici !
