Lisbonne devrait figurer en tête de liste si vous recherchez une ville avec une qualité de vie fantastique. Connue localement sous le nom de Lisboa, Lisbonne est enchanteresse. Avec son architecture époustouflante, sa cuisine délicieuse et sa culture accueillante, il n’est pas étonnant que de plus en plus de personnes choisissent d’y investir. Mais à quoi ressemble le processus d’achat d’une maison à Lisbonne ? Et de quoi devez-vous être conscient avant de prendre votre décision ? Lisez notre guide pour acheter une maison à Lisbonne en tant qu’investisseur – nous vous expliquerons tout ce que vous devez savoir pour vous lancer.
Pourquoi envisager l’achat d’une maison à Lisbonne en 2025 ?
Lisbonne reste une destination de choix pour les investisseurs européens et internationaux ! Capitale du Portugal, elle combine un cadre de vie exceptionnel avec des opportunités immobilières encore très attractives malgré les fortes hausses de ces dernières années. En 2025, la ville poursuit sa modernisation tout en conservant son authenticité, attirant à la fois des familles expatriées, des digital nomad et même des retraités.
Avec une croissance constante de la demande locative, des infrastructures en plein essor (nouvelles lignes de métro, quartiers réhabilités, etc), et une qualité de vie jugée parmi les meilleures d’Europe, Lisbonne devient un choix ô combien intéressant pour acheter une maison.
D’un point de vue immobilier, les prix, bien qu’ayant augmenté au cours de la dernière décennie, restent plus accessibles que dans d’autres capitales comme Paris ou Londres. Le climat fiscal portugais, notamment avec le statut RNH, est également un atout majeur pour les résidents étrangers !
Enfin, le marché de la location à court terme (type Airbnb) demeure très dynamique malgré les nouvelles réglementations, offrant des rendements bruts souvent supérieurs à 4 %, voire 6 % si vous ciblez les bons quartiers !
Les conditions requises pour acheter une maison à Lisbonne
Bonne nouvelle : le Portugal impose très peu de restrictions aux acheteurs étrangers, y compris pour une maison ! Eh oui, vous n’avez pas besoin d’être résident portugais pour acheter une maison à Lisbonne. Malgré tout, certaines conditions doivent être remplies.
Premièrement, vous devez disposer d’un numéro fiscal portugais (NIF), obtenu facilement via un représentant fiscal local.
Ensuite, il est aussi essentiel de prévoir un apport minimal de 20 % si vous passez par un financement bancaire (contre environ 7 à 15% en France en général). Notez également que les banques portugaises sont ouvertes aux acheteurs internationaux, bien que les conditions de crédit puissent varier selon votre nationalité, votre cadre professionnel, etc. De plus, le programme Golden Visa, réservé jusqu’en 2023 aux investissements immobiliers, n’est plus valable pour Lisbonne. Toutefois, le statut RNH (résident non habituel) reste accessible et offre une fiscalité très avantageuse pendant 10 ans.
Our d’horizon sur les taxes et la fiscalité immobilière au Portugal
Si la partie fiscale est en effet plus intéressante qu’en France, l’achat d’un bien immobilier au Portugal entraîne plusieurs taxes et frais à anticiper avant d’acheter sa maison. Les principaux étant :
- L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) : une taxe de transfert, calculée selon le prix du bien et son usage. Elle peut aller jusqu’à 8 %.
- L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : une taxe foncière annuelle, entre 0,3 % et 0,45 % à Lisbonne.
- Le droit de timbre (Imposto do Selo) : fixé à 0,8 % du prix d’achat.
En tant que non-résident, vous serez soumis à un impôt forfaitaire de 28 % sur vos revenus locatifs, là où les résidents bénéficiant du statut RNH paient seulement 20 % pendant 10 ans.
Enfin en cas de revente, les plus-values sont imposables à hauteur de 50 % du gain réalisé. Notez toutefois que si vous réinvestissez le montant dans une résidence principale ou conservez le bien plus de 5 ans, vous pouvez bénéficier d’exonérations ! Un argument de taille !
Combien de taxes dois-je payer lors de l’achat d’une maison à Lisbonne?
En tant qu’acheteur, en supposant qu’il s’agisse de votre première ou deuxième propriété, vous paierez 3 taxes :
- taxe de transfert : IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas
- taxe foncière annuelle : IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
- droit de timbre : Imposto de Selo
Pour les terres rurales, un taux forfaitaire de 5% est prélevé, tandis que les propriétés commerciales et les terrains à bâtir sont soumis à un taux de 6,5%.
En plus de l’IMT, vous devrez également payer le droit de timbre qui est de 0,8% à 10 %, et l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), entre 0,3 et 0,45% pour les propriétés urbaines à Lisbonne et dans d’autres villes, et villages.
Néanmoins, il est important de savoir que : si vous êtes résident d’un paradis fiscal ou si vous dirigez votre entreprise à partir d’un tel paradis, vous devrez payer 7,5% d’IMI.
A Lisbonne, vous paierez un impôt forfaitaire de 28 % sur les revenus locatifs, bien que cela puisse être atténué par les résidents portugais qui bénéficient du taux d’imposition le plus bas, soit 14,5 %, si vous ajoutez les revenus locatifs à vos autres revenus annuels.
Si vous n’avez pas bénéficié du régime des résidents non-habituels, vous êtes limité à la tranche d’imposition de 28 % sur vos revenus locatifs en tant que non-résident. Si vous demandez le statut de résident non habituel, vous paierez un taux forfaitaire de 20 % pendant 10 ans.Si vous êtes résident portugais, vous pouvez également être soumis à l’impôt sur les plus-values lors de la vente de votre propriété. Cet impôt est calculé à hauteur de 50 % du bénéfice réalisé sur la vente.
Toutefois, certaines conditions vous permettent d’éviter de payer cette taxe – par exemple, si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 5 ans ou si vous réinvestissez le produit de la vente dans une autre propriété en vue d’une résidence permanente principale.
Avant d’ouvrir une location à court terme, les investisseurs doivent étudier correctement les régions en raison des zones de conflit de Porto et de Lisbonne.
Comment trouver un bien immobilier à Lisbonne?
Il existe de nombreuses façons de trouver des biens immobiliers à Lisbonne. Voici quelques suggestions :
• Idealista est un portail immobilier spécialisé dans les maisons portugaises.
• OLX est un centre communautaire international (d’origine portugaise) et une place de marché où vous pouvez trouver de tout, des voitures aux propriétés.
• Agents immobiliers locaux : De nombreux agents immobiliers locaux disposent d’une liste exhaustive de propriétés à Lisbonne.
• Engels & Völkers est une agence immobilière internationale avec une forte présence au Portugal.
• Castelhana est un autre agence immobilière internationale qui propose une grande variété de propriétés répertoriées à Lisbonne et dans tout le Portugal.
Mais où acheter à Lisbonne en 2025 ?
Il existe de nombreux quartiers à Lisbonne, chacun ayant son caractère unique. Lorsque vous décidez de l’endroit où vous voulez acheter une maison à Lisbonne en tant qu’investisseur, vous devez bien entendu anticiper et prendre en compte le type de locataire que vous espérez attirer.
Par exemple, les étudiants peuvent rechercher un propriété qui se rapproche de l’Université de Lisbonne à Campolide ou Entrecampos. A l’inverse, les jeunes actifs préfèrent en général un quartier plus central comme Baixa ou Chiado. Les familles quant à elles peuvent se tourner vers les banlieues comme Carnide ou Loures.
Bien sûr, chaque région présente des avantages et des inconvénients, il est donc important de faire des recherches avant de prendre une décision. Voici un rapide aperçu des principaux quartiers à considérer pour l’achat d’une maison.
1. Graça
Graça est un quartier populaire auprès des touristes et des jeunes professionnels et il appartient à la Freguesia de São Vicente.
Situé sur l’une des sept collines de Lisbonne, avec une vue imprenable sur la ville, les bien immobiliers s’y vendent entre 3 000 et 6 000€ par m2. Vous pouvez vous attendre à des rendements de 3,8%, les plus élevés des quartiers centraux de Lisbonne.
2. Chiado
Chiado est le quartier le plus central de Lisbonne, ce qui en fait un excellent choix pour ceux qui recherchent une propriété proche des meilleures commodités.
L’une des zones les plus chères de Lisbonne, les biens immobiliers se vendent en moyenne 6 129€ par m2. Malgré les prix élevés, vous pouvez vous attendre à des rendements de 2,9%.
3. Bairro Alto
Bairro Alto est l’un des quartiers les plus vivants et les plus animés de Lisbonne. Il est connu pour sa vie nocturne, avec des bars et des clubs ouverts jusqu’au petit matin. Cela en fait un excellent choix pour les investisseurs qui cherchent à louer à des étudiants ou à de jeunes professionnels.
Les prix y sont plus bas qu’à Chiado, le mètre carré moyen se vendant à 5 951€. Les rendements sont également légèrement supérieurs, à 3,1%.
4. Estrela
Estrela est un quartier résidentiel et verdoyant situé dans le centre de Lisbonne. Il est populaire auprès des familles et offre une atmosphère plus détendue que dans d’autres quartiers de la ville.
L’immobilier y est relativement abordable, le mètre carré moyen se vendant à 5 531€. Vous pouvez également vous attendre à des rendements sains d’environ 3,1%.
5. Lapa
Lapa est un autre quartier central populaire auprès des familles et des jeunes professionnels. Il appartient à Freguesia da Estrela et a une atmosphère similaire. Les prix y sont légèrement plus élevés, le mètre carré moyen se vendant à 5 851€. Les rendements sont également légèrement plus élevés, à 3,3 %.
Absolument ! Comme nous l’avons vu, il y a de nombreuses raisons pour lesquelles 