La location courte durée à Paris, 2023

Le guide essentiel pour louer votre bien immobilier


Dernière mise à jour : 18 janvier 2023

GuestReady vous propose un guide de la location courte durée à Paris avec les principales étapes pour vous aider à mettre votre bien en location selon les réglementations en vigueur.

Résidence principale

Logement unitaire dans lequel vous habitez plus de 8 mois par an

Résidence secondaire

Logement dans lequel vous habitez moins de 8 mois par an. Tous les biens qui ne sont pas votre résidence principale sont de fait secondaires.

Loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique)

Adoptée en 2018, elle limite la location de courte durée à 120 jours par an pour les logements situés en zone tendue, afin de rééquilibrer l’offre et la demande de logements locatifs. Pour savoir si votre bien est en zone tendue, vous pouvez consulter ce simulateur.

Location courte durée

Inférieure à 31 jours

Location moyenne durée

Entre 1 mois et 1 an – cela peut varier selon le type de contrat choisi

Changement d’usage

Vise à transformer un logement conventional en local d’activité (bureau, meublé de tourisme,…). Dans certaines villes comme Paris ou Lyon, une règle s’ajoute : celle de la compensation.
Vous n’avez pas besoin d’autorisation de changement d’usage si vous habitez dans le local où vous exercez votre activité professionnelle et si vous n’y recevez pas de clientèle ou de marchandise

Meublé de tourisme

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Titre de commercialité

Dans le cadre d’un changement d’usage avec compensation : des grandes sociétés (bailleurs sociaux) font l’acquisition de plateaux entiers de surface commerciale et les transforment en habitation. Ces surfaces sont affectées à l’habitation et la commercialité « perdue » peut être revendue en plusieurs titres jusqu’à concurrence de la surface transformée, c’est ce qu’on appelle un titre de commercialité.
A Paris, la moyenne se situe aux alentours de 1 600 €, les montants vont de 400 à 3 000 €/m² selon les arrondissements et l’emplacement du bien.

 

Démarches

Afin de publier votre logement sur le marché des locations courte durée à Paris, assurez-vous d’effectuer certaines étapes pour être conforme à la loi française :

 

A. Effectuer un changement d’usageNe prenez pas en compte cette étape si vous n’êtes pas concerné(e) (voir section dédiée plus bas)

Suivez les étapes :

  1. Si vous ne savez pas quel formulaire est adapté à votre situation, cliquez sur le Simulateur en ligne
  2. Effectuez votre demande en ligne
  3. La ville instruit votre demande, vous pouvez suivre votre dossier
  4. Téléchargez la décision de la ville

Si votre demande de changement d’usage concerne :

B. Déclarer votre meublé de tourisme pour obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres

Le numéro d’enregistrement est obligatoire et apparaît sur chaque annonce Airbnb.
Il est nécessaire d’inscrire votre logement sur les sites de réservation en ligne, et en faire la promotion sur le marché des locations courte durée. Airbnb collabore avec le gouvernement français pour vérifier que les propriétaires ne soient pas autorisés à publier s’ils ne respectent pas la réglementation locale. Il reste également obligatoire pour les locaux commerciaux.

Veillez à :

  • avoir l’accord de l’assemblée des copropriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété
  • avoir l’accord du bailleur si vous êtes locataire et souhaitez sous-louer le logement
  • respecter les plafonds de loyers fixés par la ville, qui varient selon la catégorie et logement et sa localisation
  • respecter le bon état et bon fonctionnement du logement, conformément aux normes de sécurité

Suivez les étapes :

  1. Type de location – Le local est-il votre résidence principale ?
  2. Identité du déclarant
  3. Identification du meublé
  4. Validation de la déclaration

C. Renseigner numéro fiscal

En référence à la directive 2021/514 du Conseil de l’UE, elle impose aux entreprises en ligne comme Airbnb de collecter et de transmettre des informations fiscales sur les hôtes qui gagnent des revenus sur la plate-forme.

Vous devez dès lors renseigner votre numéro fiscal (pour les particuliers), ou numéro de TVA intracommunautaire (pour les entreprises)

Pour fournir vos informations fiscales sur Airbnb, veuillez procéder de la manière qui suit :

  • Connectez-vous à votre compte d’hôte.
  • Cliquez sur votre photo de profil d’hôte, puis sur Compte.
  • Sur la page Compte, sélectionnez Paiements et versements.
  • Sélectionnez Taxes.
  • Sélectionnez Ajouter mes informations fiscales.
  • Sélectionnez le lieu de résidence ou l’emplacement des logements ou expériences du contribuable dans l’Union européenne.
  • Sélectionnez le pays pour lequel vous fournissez des informations fiscales.
  • S’il existe des annonces dans le pays sélectionné, sélectionnez toutes les annonces ou certaines d’entre elles pour leur attribuer des informations fiscales.
  • Remplissez le formulaire d’informations fiscales et enregistrez-le.

D. Déclarer la taxe de séjour perçue

Vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et la reverser à la mairie de Paris.

  1. Connectez vous sur votre compte « Mon Paris »
  2. Cliquez sur « Déclaration de la taxe de séjour »

Cas n° 1 : hébergements ayant déjà déclaré les années antérieures

  • Activez votre compte en saisissant votre numéro de redevable (première connexion), puis cliquez sur le bouton vert Valider
  • Cet identifiant est indiqué sur le courrier d’information qui vous a été envoyé

Cas n° 2 : nouveaux hébergements, ou tout nouvel exploitant dans le cadre d’une reprise en gestion

  • Créez votre compte en cliquant sur le bouton rouge Je n’ai pas de numéro et suivez les instructions
  • Votre demande est soumise à la validation par la collectivité, vous ne pourrez accéder à votre espace de télé-déclaration qu’après réception d’une confirmation par email sous 3 jours en moyenne

Votre espace personnel est accessible 7J/7 et 24H/24

Vous pouvez calculer automatiquement la taxe proportionnelle pour les meublés

E. Déclarer vos impôts

  • Particuliers : LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) selon deux régimes :
    • Micro Bic (bénéfices industriels et commerciaux) jusqu’a 23K de revenus avec abattement de 50%
    • Réel sur le revenu généré. Il faut déduire les charges déductibles (travaux, aide à domicile) et ensuite payer des impôts sur le résultat charges déduites.
  • SCI, SARL, EURL : imposés à l’IS (impôt sur les sociétés) et non sur IR (impôt sur revenu)

Vous souhaitez être accompagné dans la déclaration fiscale de votre activité de location meublée et faire des économies d’impôt ?

Contactez-nous !

Nous travaillons avec les experts JD2M (Jedéclaremonmeublé) et en plus d’avoir une équipe de conseillers dédiés pour répondre à vos questions, nous avons également [des tarifs préférentiels sur leurs offres Essentielle et Intégrale.] (https://www.jedeclaremonmeuble.com/tarif/?utm_source=guestready&utm_medium=partenariat)

Résidence principale

Il est nécessaire de respecter la durée de la mise en location courte durée à 120 jours par an, soit environ 4 mois maximum, car vous devez y résider 8 mois minimum.

Sauf quelques exceptions :

  • Prouver une absence de plus de 4 mois (raison de santé, obligation professionnelle ou cas de force majeure)
  • Louer pour de longues durées, un an minimum
  • Dans le cas d’une résidence sous forme de « bail mobilité » : minimum 1 mois pour locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle (lors de la prise d’effet du bail)
  • Location de chambre privée dans une résidence principale. Elle est sans limite de durée, jusqu’à 365 jours par an
  • Les chambres d’hôtes meublées peuvent être louées ​​pour une nuit ou plus ; l’hôte se doit d’être présent et de fournir des services tels que le linge de maison et le petit déjeuner

À moins que votre logement soit déclaré comme un logement en meublé de tourisme, Airbnb restreint le nombre de nuitées à 120 par année.
À noter également que certaines villes comme Marseille sont également limitées à 120 jours mais ne seront pas immédiatement suspendues par Airbnb. Il est de la responsabilité du propriétaire de ne pas dépasser cette limite.

Certaines villes de France limitent la location saisonnière à 120 jours par année civile (du 1e janvier au 31 décembre). Depuis le 1e janvier 2019, les résidences principales ne peuvent être louées entièrement que pour un maximum de 120 jours par an. Initialement instaurée à Paris, cette mesure s’applique désormais aux 18 villes françaises suivantes :

Aix-en-Provence,
Annecy,
Bordeaux,
Levallois-Perret,
Lille,
Lyon,
Martigues,
Menton,
Neuilly-sur-Seine,
Nice,
Nîmes,
Paris,
Roquebrune-Cap-Martin,
Saint-Cannat,
Saint-Paul-de-Vence,
Sète,
Versailles,
Villeneuve-Loubet

Les zones « tendues » et les communes de plus de 200 000 habitants sont également concernées par cette limite de 120 jours pour les résidences principales. Il est alors de la responsabilité du propriétaire de ne pas la dépasser.

Pour savoir si votre bien est en zone tendue, vous pouvez consulter ce simulateur : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Résidence secondaire

Vous avez la possibilité de faire du moyen terme, mais si vous comptez

Certaines villes dont la capitale exigent que vous effectuiez un changement d’usage par compensation. Il reste nécessaire de déclarer votre activité de location à la municipalité et suivre les démarches mentionnées plus haut(numéro d’enregistrement + déclaration de taxe de séjour etc)

Pour toute demande de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme, un propriétaire doit proposer la location d’un logement similaire, dans le même quartier et avec la même superficie (sauf exception, voir détails dans la section Local commercial. Vous pouvez choisir de compenser cette surface à partir d’un bureau ou d’un local sous bail commercial.
Cette habitation doit être adapté aux besoins des voyageurs et nécessiter des travaux, parfois onéreux. Nous vous invitons à nous contacter pour discuter ensemble de votre projet et mieux vous conseiller.

Veillez à avoir l’accord requis :

  • de l’assemblée des copropriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété
  • du bailleurs dans un logement loué

Vous souhaitez mettre en location votre 55 m² dans le 4e arrondissement sur Airbnb, 200 jours par an. Vous devrez alors compenser en proposant un autre appartement d’environ 52-57m² (+ ou – 5%) en location classique dans le même quartier.

Local commercial

Disposer d’un local commercial permet de louer votre bien pour en courte durée toute l’année.

Si vous possédez déjà un local commercial, vous devez simplement procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier afin de louer votre bien sans limitation de durée.

Vous devez [déposer votre demande ici] (https://teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/) (déclaration préalable ou de permis de construire) :

  • Étape description du projet – cochez les cases « changement de destination » et « changement de destination d’un local commercial en meublé de tourisme »
  • Étape Pièces du dossier – fournissez le document CT01, préalablement constitué avec les informations demandées, relatives à l’identité du demandeur, à l’adresse du local, à la surface du local et à l’énoncé des modifications envisagées

Vous pouvez aussi déposer votre demande au format papier avec le formulaire correspondant à une déclaration préalable ou un permis de construire, à la Mairie de Paris – Direction de l’Urbanisme – Bureau Accueil et Service de l’Usager (BASU)- 6 promenade Claude Levi-Strauss – 75013 Paris.

 

Obtenir une autorisation de changement d’usage

Pour rappel, changer son local conventionnel d’habitation en local « autre que l’habitation » est obligatoire si :

  • vous souhaitez pratiquer une activité de meublé touristique plus de 120 jours par an dans votre résidence principale ;
  • vous souhaitez pratiquer une activité de meublé touristique dans un logement qui n’est pas une résidence principale ;
  • vous souhaitez modifier l’usage de votre habitation en bureaux ou local commercial.

Contexte

Les autorisations de changement d’usage sont délivrées sous réserve du droit des tiers. D’autres démarches peuvent être nécessaires : autorisation d’urbanisme, accord de la copropriété, respect des normes d’accessibilité…
La conversion d’un local à autre usage que l’habitation (ancien bureau, entrepôt, hôtel…) en logement ne constitue pas un changement d’usage, mais seulement un changement de destination.

Cette autorisation est délivrée par la Mairie de Paris après avis du maire de l’arrondissement où est situé le bien. Elle peut être sous condition de compensation.

Peu importe la surface et l’emplacement de votre bien, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement (voir section Démarches plus haut)

Il existe trois cas de figure :

  • 3 m² de compensation pour 1 m² supprimé, soit une compensation représentant une surface triple de celle transformée.
    Elle concerne les locaux situés dans les arrondissements où le nombre de numéros d’enregistrement délivrés est supérieur à 50 pour 1000 résidences principales : 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e, 11e, et 18e arrondissements.
  • 2 m² pour un 1 m² pour le secteur de compensation renforcée, sauf si les locaux sont transformés en logements locatifs sociaux faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation d’une durée minimale de 20 ans ou en logements faisant l’objet de baux réels solidaires définis à l’article L. 255-1 du même code.
    Ce secteur couvre les territoires des PSMV (secteurs sauvegardés) du Marais et du 7e arrondissement ainsi que les terrains du Sénat. Il comprend également les secteurs enclavés ou en bordure du secteur de protection de l’habitation relevant de la zone urbaine générale.Pour connaître le zonage du secteur de compensation renforcé, consultez cette carte :
  • 1 m² pour 1 m² pour les autres secteurs : la compensation ne doit pas obligatoirement être dans le même arrondissement.

Si les locaux sont situés dans les 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 9e, 16e et 17e arrondissements, la surface transformée pourra être compensée en dehors de l’arrondissement de transformation.

Autrement dit :

Cas 1 : votre local est situé hors du secteur de compensation renforcée

  • Critère de surface : les locaux proposés en compensation doivent avoir une
    surface au moins égale à celle de votre local.
  • Critère de localisation : les locaux proposés en compensation doivent être
    situés dans le même arrondissement que votre local.

Cas 2 : votre local est situé dans le secteur de compensation renforcée

  • Critère de surface : vous devez apporter une compensation de 2 m2 pour 1 m2
    de logement supprimé, sauf si les locaux proposés en compensation sont
    transformés en logements sociaux, auquel cas la compensation est de 1 m2
    pour 1 m2.
  • Critère de localisation : les locaux proposés en compensation doivent être
    situés dans le même arrondissement que votre bien s’il s’agit de logements
    privés. S’il s’agit de logements sociaux, ils peuvent être situés en dehors de
    l’arrondissement, dans les limites du secteur de compensation renforcée.
    Si votre local est situé dans les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, ou 9e
    arrondissements dans lesquels le déficit de logements par rapport à l’activité
    est particulièrement marqué, 50 % au plus de la surface de votre local pourra
    être compensée en dehors de l’arrondissement de votre local.

La compensation doit également être de qualité équivalente : une surface transformée dans un immeuble Haussmannien se doit d’être compensée par une surface dans un immeuble semblable

Les opérations de changement d’usage et de compensation doivent être réalisées de manière concomitante.

Préalablement à votre dépôt de dossier de changement d’usage, vous devez avoir trouvé par vous-même ou par le biais d’un tiers, un local de compensation.

Pour tout renseignement sur l’acquisition de commercialité, il convient de s’adresser à la Direction du Logement et de l’Habitat DHL-BPHL@paris.fr

La demande doit être adressée à la Direction de l’urbanisme de la Mairie de Paris : Pôle Accueil et Service à l’Usager (PASU) situé 6, promenade Claude-Lévi-Strauss, 75013 Paris.

Une fois votre demande enregistrée par le PASU, le dossier de changement d’usage est transmis au Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH) qui vous communiquera sa décision sous deux mois maximum après consultation du maire d’arrondissement.

En cas de non respect des réglementations, les propriétaires s’exposent à des sanctions par logement :

Amende de 75 000 € : fausse déclaration lors de la déclaration de meublé de tourisme

Amende de 10 000 € : non respect de la limite des 120 jours (50 000€ pour personne morale)

Amende de 5 000 € : un local irrégulièrement transformé lors d’un changement d’usage par compensation

Amende de 5 000 € : un meublé non enregistré auprès de la Mairie

Si vous avez des questions concernant le processus, n’hésitez pas à contacter notre équipe

Téléphone : +33 1 76 44 04 31

Email : mailto:paris@guestready.com

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