Guía completa de inversión en apartamento turístico

4. Fiscalidad para propietarios

La rentabilidad real de una inversión también depende de su tratamiento fiscal. En España, los ingresos derivados del alquiler están sujetos a distintos impuestos, según el perfil del propietario:

– Residentes en España

Deben declarar los ingresos por alquiler como parte del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Estos ingresos se integran en la base imponible general como «rendimientos del capital inmobiliario», con un sistema progresivo de tributación. Se pueden deducir gastos como reparaciones, comunidad, IBI, seguros y amortización.

Agencia Tributaria (AEAT) – IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas):
Información para residentes fiscales en España que deben declarar ingresos por alquiler.
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf.html

– Residentes en la UE o EEE

Tributan mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al 19% del ingreso neto. Tienen derecho a deducir gastos proporcionales al tiempo alquilado.

Agencia Tributaria – Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
Detalles sobre la tributación de personas no residentes, incluidas deducciones posibles para residentes en la UE/EEE.
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/impuestos-tasas/impuesto-renta-no-residentes.html

– No residentes fuera del ámbito UE/EEE

Tributan al 24% sobre los ingresos brutos obtenidos por el alquiler. No pueden deducir gastos, lo que reduce la rentabilidad neta.

Es recomendable contar con asesoramiento fiscal especializado para optimizar el rendimiento de la propiedad.

Portal Fiscal del Gobierno de España – Modelo 210 (declaración de alquileres por no residentes):
Formulario oficial y normativa aplicable.
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GC27.shtml

5. ¿Comprar una propiedad en España es una buena inversión?

Como activo tangible, el inmueble ha demostrado ser una opción estable incluso en escenarios de inflación o volatilidad financiera. El valor del dinero tiende a erosionarse con el tiempo, pero la propiedad inmobiliaria mantiene o incrementa su valor. Además, con la creciente demanda de alquileres a corto y medio plazo, es posible generar ingresos constantes desde el primer mes de operación.

También se observa un nuevo perfil de propietario que busca flexibilidad: alquilar parte del año y usar la propiedad en fechas concretas. Esta combinación entre rendimiento y disfrute personal refuerza el atractivo del modelo.

Antes de invertir, es clave evaluar la ubicación, el tipo de vivienda y los costes asociados (notaría, impuestos de compra, reformas, mobiliario, etc.). Si se hace con una estrategia clara, puede ser una de las decisiones financieras más acertadas hoy en día.

6. Requisitos legales y acceso para extranjeros

En España no existen restricciones para la compra de propiedades por parte de extranjeros. Tanto ciudadanos comunitarios como no comunitarios pueden adquirir inmuebles sin limitaciones en términos de propiedad o ubicación.

Actualización importante: El programa de Golden Visa, que permitía obtener la residencia mediante una inversión inmobiliaria mínima de 500.000€, fue oficialmente eliminado el 3 de abril de 2025. Esto significa que los ciudadanos de fuera de la Unión Europea ya no pueden acceder a la residencia española a través de la compra de vivienda.

Si bien pueden existir otras vías de inversión para acceder a la residencia (como inversiones empresariales, creación de empleo o adquisición de deuda pública), el componente inmobiliario ya no es válido como puerta de entrada. Por ello, es más importante que nunca realizar un análisis legal y fiscal en profundidad antes de iniciar cualquier operación.

7. Evaluación de la propiedad

Antes de dar el paso hacia la compra de un apartamento turístico, es fundamental realizar un análisis detallado del inmueble y su entorno. Elegir la propiedad adecuada puede marcar una diferencia significativa en el rendimiento de la inversión.

Es recomendable estudiar la ubicación con lupa. Una vivienda cercana a puntos de interés turístico, bien conectada por transporte público y rodeada de servicios esenciales como supermercados, restaurantes, centros de salud y zonas de ocio, resulta más atractiva tanto para turistas como para viajeros de media estancia. También conviene investigar proyectos urbanísticos o de infraestructura en la zona, ya que pueden impactar positivamente en la revalorización a medio plazo.

La seguridad del barrio, su reputación y ambiente general influyen directamente en la experiencia del huésped. Las opiniones de otros residentes o la evolución del mercado inmobiliario en esa área pueden ofrecer señales valiosas sobre la estabilidad y el crecimiento de la inversión.

Factores físicos como las vistas, la orientación, la accesibilidad para personas con movilidad reducida, la existencia de ascensor, zonas comunes o aparcamiento también añaden valor al inmueble y permiten diferenciarse en el mercado.

Finalmente, el estado de conservación del edificio y la vivienda en sí determinará si es necesario realizar reformas o inversiones adicionales antes de ponerla en alquiler. En estos casos, es recomendable evaluar el coste-beneficio de cada mejora con una perspectiva de retorno.