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Pour quelle raison un investissement locatif  à Nice peut ne pas être rentable, alors que tous les chiffres sont au vert ?

  • +28% : augmentation de l’immobilier en 5 ans
  • +14% : augmentation des loyers en 5 ans
  • 4, 5 millions : le nombre annuel de touristes
  • 5 milliards d’euros : le montant dépensé par ces visiteurs

Ville de Nice et la plage

Ce qui cloche, c’est probablement votre modèle économique. La location à long-terme, comme nous allons le voir, n’est pas rentable dans de nombreux quartiers de Nice. Mais, à court-terme, vos biens immobiliers sont de véritables pierres précieuses. Voici nos explications:

Sommaire

  1. Où investir à Nice ?
  2. Quel est le rendement locatif à Nice ?
  3. Pourquoi un investissiment locatif à Nice?
  4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Nice ?
  5. Est-ce le bon moment pour un investissement locatif à Nice ?
  6. Faire location courte, moyenne ou longue durée ?
  7. Conclusion

1. Où investir à Nice ?

Pour bien apprécier le potentiel de la ville de Nice, il faut s’intéresser au rendement locatif annuel brut dans ses principaux quartiers. Pour effectuer des comparaisons précises, nous prendrons à chaque fois l’exemple d’un T2 de 45m², avec les chiffres du Figaro immobilier.

La formule de calcul est la suivante :

Prix d’un T2 au m² X 45 = prix de l’appartement, noté a.

(Prix des loyers d’un T2 au m² X 45) X12 = loyer annuel, noté b.

 (a X 5.81) / 100 = prix d’un T2 avec droits de mutation à titre onéreux, noté a1.

(a X 0.799) / 100 = prix d’un T2 avec émoluments du notaire, noté a2.

 (b / (a + a1 + a2)) X 100 = rendement locatif annuel brut.

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Vieille Ville

On le sait peu, mais le vieux Nice est géographiquement séparé du reste de la ville par un fleuve : le Paillon. Aujourd’hui enterré sous les magnifiques monuments de la ville (Musée d’Art Moderne, Palais des Congrès, Théâtre national), la belle promenade du Paillon porte son nom. 

Surplombé par la colline du château, ce cœur historique possède les ruelles étroites et sinueuses des villes fortifiées italiennes. Laissez-vous charmer par ses façades d’or et de vermeille, d’orange et d’azur.

immeubles ocres dans le vieux Nice

Le prix du m² y est de 6 226€ en moyenne, et monte même à 6 634€ pour un T2. La difficulté d’un investissement locatif à long terme dans ce magnifique quartier, porte sur le prix des loyers. Avec une moyenne de 22€ (21€ pour un T2), le rendement y est faible.

Un T2 de 45m² vous coûtera 318 259€ (émoluments du notaire et DMTO compris), pour un loyer annuel de 11 340€. Dès lors, le rendement locatif brut annuel est de 3, 56%.

Toutefois, la faiblesse de ce rendement locatif est contrebalancée par la dynamique du quartier. Très touristique, il est propice aux locations à court terme via des plateformes de location comme Airbnb.

Le Port

C’est le poumon économique de la ville, celui qui a permis d’assurer à la cité de Nice son expansion, et qui ouvre aujourd’hui aux croisiéristes ses rues fleuries et son art de vivre à l’italienne.

Lieu de fêtes et de découvertes culinaires, ses nombreux bars et restaurants attirent autant les niçois que les touristes. Choyé par la municipalité, les grands travaux de réaménagement des quais, de la place Ile de Beauté, ou encore la restauration de la très belle église Notre-Dame du Port, font de ce quartier un lieu idéal d’investissement immobilier.

Port de Nice et mer

Toutefois, si la plus-value immobilière peut-être au rendez-vous, qu’en est-il du rendement locatif à long terme ? Le coût moyen du m² s’établissant à 6 241€ (6 654€ pour un T2) pour un loyer de 22€/m² (21€ pour un T2), ce quartier connaît une situation similaire à celle de la vieille-ville.

Le rendement locatif annuel brut s’établit d’ailleurs à 3, 55%. Ici encore, l’investissement locatif à court terme, grâce à des plateformes de location telles qu’Airbnb, est la clef du succès.

Carré d’Or

Quartier du luxe et du commerce, le Carré d’Or est le point de rencontre du tout Nice. Situé entre la promenade des Anglais, l’avenue Jean Médecin et la place Masséna, le Carré d’Or est le lieu des immeubles cossus, aux appartements lumineux s’ouvrant sur de grandes avenues.

Peu destiné à la location à long terme, le Carré d’Or est avant tout un quartier de propriétaires ou de logements de vacances.

Place avec immeubles et mirroir d'eau Nice

La raison tient toute entière dans le coût élevé des biens, couplé à la faiblesse des loyers. En effet, au m², vous devez compter un investissement de 7 345€ en moyenne (7 306€ pour un T2), alors que le loyer ne s’élève qu’à 24€ au m² (22€ pour un T2). Dès lors, le rendement brut locatif annuel moyen marque le pas à un timide 3, 38%. Heureusement, en location à court terme, vous pourrez effectuer un investissement rentable.

Centre Ville

Cinq grands quartiers composent le centre-ville de Nice :

  • Médecin
  • Musicien-Thiers
  • Fleurs-Gambetta
  • Baumettes
  • Libération

Il existe quelques disparités entre eux en termes de potentiel d’investissement. Toutefois, en moyenne, le centre-ville de Nice permet de dégager un revenu locatif brut de 3, 96%.

Medecin

Il ne tire pas son nom des honneurs de la profession de docteur, mais du maire de la ville de Nice, de 1928 à 1944, puis de 1947 à 1965. C’est d’ailleurs son fils qui reprendra sa suite, de 1966 à 1990.

Connu également sous le nom de Masséna, le quartier médecin recèle bien des trésors. De la basilique Notre-Dame de l’Assomption, à la blancheur d’Ivoire, jusqu’à la magnifique promenade du Paillon, Médecin est un quartier où il fait bon vivre.

Le prix du m² s’y établit à 6 811€ (6 883€ pour un T2), avec un loyer moyen de 24€ par m² (22€ pour un T2). Le rendement locatif brut du quartier Médecin s’élève ainsi à 3, 6%.

Musiciens – Thiers

Quartier des palais, ces somptueuses maisons bourgeoises de la fin du XIXème siècle, portent la pierre de taille au rang d’art majeur de l’architecture. Emblème de la “Belle époque”, Musiciens – Thiers est constitué de rues aux noms des plus grands compositeurs : Verdi, Berlioz, Rossini…

Le prix du m² est en moyenne de 5 895€/m², mais un T2 vous coûtera en moyenne 5 969€. Bien que le loyer moyen y soit de 21€/m², le loyer d’un T2 se négocie à 19€/m².

Dès lors, le revenu brut locatif dans le quartier Musiciens – Thiers atteint en moyenne 3, 58%.

Fleurs – Gambetta

Quartier commerçant à quelques pas de la promenade des Anglais, sa tranquillité en fait un lieu idéal pour y acquérir un bien.

Lieu des hôtels de prestige et des mouvements architecturaux de l’entre-deux-siècles, le quartier s’étend le long du boulevard des fleurs, entre le bord de mer et la voie Mathis. Connu pour ses résidences aux jardins fleuris, le quartier dispose également de quelques espaces verts, qui guident les promeneurs jusqu’au Carré d’Or.

Le prix des biens s’y négocie en moyenne à 5 635€ le m² (5 534€ pour un T2), pour un loyer moyen de 23€ (21€ pour un T2). En dépit de la faiblesse du loyer moyen d’un T2, le rendement locatif brut du quartier Fleurs-Gambetta atteint tout de même 4, 27%.

Baumettes

Si vous aimez les collines, le quartier Baumettes est fait pour vous. Lieu des balades en famille durant le XVIIème siècle, il est aujourd’hui un secteur résidentiel qui surplombe la baie des anges.

Ce quartier somptueux possède notamment le Musée des beaux-arts. Construit par un prince Russe, il fut achevé par un industriel américain. Autre maison de maître à l’élégance de la Belle-époque, le Palais de l’Agriculture, terminé en 1901 et devenu aujourd’hui un Monument Historique.

Dans ce quartier, le prix du m² est de 5 857€ en moyenne, mais un T2 s’y négocie à 5 940€ par m². Le loyer moyen de 24€ tombe toutefois à 21€ pour un T2. Ce qui nous donne un rendement locatif brut moyen de 3, 97%.

Libération

Quartier du marché provençal, des commerces et des bars populaires, Libération est le lieu de vie des niçois. Extrêmement animé, puisqu’il compte environ 13 commerçants et 2 cafés tous les 100 mètres, Libération est un des quartiers les plus accueillants.

L’ancienne gare est le parfait témoignage de cette vie traditionnelle qui s’inscrit dans une vision du futur. En effet, ce Monument Historique est en passe de devenir une enceinte commerciale de 3 500 m², avec cinéma, cinémathèque, restaurants, marché couvert et centre sportif.

Le prix du m² est de 5 477€ dans ce quartier, dont 5 457€ en moyenne pour un T2. Le loyer, qui s’y négocie généralement à 21€ le m², est de 20€ pour un T2. Ainsi, le rendement locatif brut de Libération atteint 4, 39%.

2. Quel est le rendement locatif à Nice ?

Le rendement locatif annuel moyen à Nice est de 3, 95%.

En effet, le prix médian du m², dans toute l’agglomération niçoise, se situe à 5 622€, et 5 685€ pour un T2. Le loyer par m² s’établit à 21€/m², et 20€ pour un T2. Par conséquent, un T2 vous reviendra à environ 272 732€ (émoluments du notaire et DMTO compris), pour un loyer annuel de 10 800€.

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3. Pourquoi un investissement locatif à Nice?

Avec un rendement locatif brut aussi bas, pourquoi acheter pour louer à Nice ? Une fois toutes les taxes acquittées, les dépenses courantes réglées et les mensualités du prêt payées, que reste-t-il ?

C’est exactement pour cette raison qu’investir à Nice n’est une bonne idée que si votre business model est le bon. Dans une ville comme Nice, véritable perle de la Côte d’Azur, la rentabilité locative se réalise grâce à la location à court terme.

Rappelez-vous : investir à Nice, et proposer son bien aux touristes, c’est prendre une part des 1.5 milliards d’euros qu’ils dépensent chaque année dans la ville. Ainsi, la question n’est plus de savoir pourquoi il est bon d’investir dans l’immobilier à Nice, mais bien pour quelle raison vous ne l’avez pas encore fait.

D’autant plus que Nice rassure, avec 168 millions d’euros d’investissements au budget municipal, et des projets de long terme comme l’amélioration du port, Nice est une valeur sûre pour l’investissement immobilier.

4. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Nice ?

De 0% à 45%. Le taux d’imposition à Nice, comme dans toute la France, dépend du montant des revenus que vous déclarez à l’administration fiscale. Les revenus locatifs entrent directement dans le calcul du montant de votre revenu.

Le but ? Faire baisser le plus possible ce montant pour éviter de passer d’une tranche à une autre. Comment ? En optant pour l’un de ces deux régimes :

  • A. Le micro-foncier
  • B. Le régime réel

A. Le régime micro-foncier

Avec ce régime, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers bruts. C’est bien, mais il y a une limite : un plafond de 15 000€. Si vous pouvez y prétendre, la déclaration 2042 est la seule que vous aurez à remplir. Plus précisément, la case 4BE.

B. Le régime réel

Lorsque vous déclarez plus de 15 000€ brut de revenus fonciers, la seule solution pour déclarer vos revenus est celle du régime réel. Pas d’abattement fiscal en perspective, mais une façon de faire baisser le montant que vous déclarez : le déficit foncier.

Là encore, une limite existe : un plafond de 10 700€. Dès lors, si vous parvenez à déclarer un déficit foncier supérieur à ce montant, vous pouvez procéder à un report sur l’année fiscale suivante. Pour vous, le formulaire à compléter sera la déclaration 2042, case 4BC.

5. Est-ce le bon moment pour un investissement locatif à Nice ?

La réponse est : évidemment! N’écoutez pas ceux qui vous disent que ce n’est pas le moment, car l’immobilier n’a pas arrêté de monter depuis plus de 10 ans. Ceux-là n’ont pas compris qu’une bonne affaire s’apprécie toujours après coup.
D’autant plus que Nice est en pleine mutation. Les projets sont pléthores:

  • Développement de moyens de transport décarbonés
  • Construction d’un téléphérique jusqu’à Saint-Laurent du Var
  • Creusement d’une nouvelle ligne de Tramway
  • Organisation d’événements d’affaires internationaux

Le prix de l’immobilier va-t-il continuer de monter dans une ville qui investit dans son avenir ? Certainement. Faut-il attendre une baisse de l’immobilier pour réaliser un investissement locatif à Nice ? Un conseil : laissez les autres attendre cette baisse.

 

6. Faire de la location courte, moyenne ou longue durée?

A Nice, la location à court terme est de loin la plus rentable, si ce n’est pas la seule. Si les zones résidentielles et universitaires sont parfaites pour la location à long terme, le centre-ville de Nice n’a pas du tout ce profil.

Il est un lieu de rêve pour les 4.5 millions de touristes qui se pressent chaque année sur la promenade des Anglais. Ceux-là n’attendent qu’une chose : pouvoir trouver un appartement agréable dans lequel passer leurs vacances.

Cet appartement peut être le vôtre. La bonne nouvelle, c’est que vous n’avez rien à faire. Des professionnels de l’immobilier comme GuestReady vous proposent des services de haut standing, clé en mains :

  • Prise des photographies du bien
  • Réalisation des annonces pour les plateformes de location
  • Nettoyage de l’appartement
  • Communication en plusieurs langues avec les hôtes, 7j/7j et 24h/24h

Ce n’est pas tout. La gestion locative à court terme permet de faire évoluer les loyers en fonction des événements organisés en ville (ex. : carnaval de Nice), et de la saison. Pour cela, GuestReady dispose d’experts capables de maximiser le rendement locatif tout en limitant au maximum la vacance locative. Tout cela grâce à leur expérience et à l’exploitation des nombreuses données à leur disposition.

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Conclusion

Si vous possédez un bien immobilier à Nice et que vous n’arrivez pas à en tirer une rente locative, n’hésitez pas un seul instant. Passez à la location à court terme dès que vous le pourrez.

Si vous voulez investir, mais que vous ne vivez pas à Nice, ou que vous n’avez pas le temps de gérer de nombreuses arrivées et départs d’hôtes, les experts de la conciergerie GuestReady peuvent le faire pour vous.

Vous pensez investir à Nice? Laissez-nous un message et nous vous rappellerons !

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