Guide pour louer un bien à usage commercial sur Airbnb

Il est très intéressant de louer un bien à usage commercial en location saisonnière à Paris, Bordeaux ou Lyon* et ce pour une bonne et simple raison : contrairement à une résidence principale qui peut être louée jusqu’à 120 jours seulement, il est possible de le louer toute l’année sur Airbnb.

Or louer un local commercial ou bien commercial peut vous permettre d’atteindre une rentabilité très forte (8-12%), qui peut être le double ou triple du marché immobilier traditionnel.  L’investissement immobilier étant le plus important pour son patrimoine, chercher à en tirer le meilleur est particulièrement pertinent.

Les biens à usage commercial  sont tous les types de bien dont l’usage est autre qu’habitation : il peut ainsi s’agir d’un local commercial, d’une remise, d’un bureau ou plateau de bureaux, d’une boutique… on parle d’un bien qui possède de la “commercialité”.

Notre portfolio à GuestReady comprend de nombreux plateaux de bureaux, boutique, local commercial. Nous avons de nombreux investisseurs qui souhaitent acheter un bien à usage commercial pour louer en location saisonnière. 

* A Lyon vous pouvez louer légalement un bien d’habitation de moins de 60m2 en location saisonnière (et n’avez donc pas nécessairement à chercher un bien à usage commercial) mais si vous souhaitez louer plus d’un bien sur Airbnb à Lyon il faut retenir cette option. 

Où et quoi acheter pour louer en Airbnb ?

Il est possible de réaliser de très bonnes opérations à Paris même si le marché est saturé. Il est plus simple de trouver une bonne affaire à Bordeaux ou Lyon.

La clef de la location saisonnière c’est d’optimiser la capacité de couchage de façon à la maximiser tout en préservant le confort du logement – comme dans l’hôtellerie.  Contrairement à la location classique on cherche en effet à louer en fonction de la taille de son groupe / famille et pas en fonction des mètres carrés. Le carrez est bien moins important que la capacité de couchage. 

Surface	Capacité maximum
Jusqu’à 24m2	2 personnes
24-42m2	4 personnes (1 canapé lit – salon jusqu’à 34m2, deux chambres autrement)
42m2 – 65m2	6 personnes (deux chambres, salon canapé-lit)
65m2 et plus	8 personnes (trois chambres, salon canapé-lit)

Comment connaître l’usage d’un bien ?

Nous vous conseillons de d’abord vous en référer au règlement de copropriété qui va désigner le bien de telle ou telle façon. Dans certains cas il sera très clair que le bien est commercial, par exemple s’il est désigné comme “local commercial” ; dans d’autres cas, il peut être plus équivoque, par exemple si la désignation est une “remise”. 

Vous pouvez ensuite vérifier que le propriétaire paie une taxe foncière et non une taxe d’habitation ou son ancien acte de vente afin de constituer une autre preuve de la commercialité –  ou pas – du bien. 

Pour s’assurer avec certitude de l’usage quand la désignation est ambigu: 

1. Pour tout bien construit avant 1970 vous pouvez demander à votre notaire la fiche de revision foncière de 1970 où est indiquée l’usage tel qu’il a été déclaré à cette époque; 
2. Pour tout bien construit après 1970, s’en référer à l’usage tel qu’il ressort du permis de construire

Si vous devez faire une offre sans avoir pu consulter la fiche de revision foncière, vous pouvez préciser sur la promesse de vente que l’usage du bien est “commercial” afin de vous engager à acheter le bien seulement s’il répond à cet usage.

 

Changer l’usage d’un bien

Si votre bien et à usage d’habitation et que vous souhaitez le louer en usage commercial.

A Bordeaux, Lyon ou Bordeaux, changer l’usage d’un bien d’habitation à commercial nécessite d’acheter de la commercialité, ce qui repose sur un mécanisme de bourse avec d’autres propriétaires qui de leur côté abandonnent l’usage commercial de leur bien (la fameuse “commercialité”) pour les transformer en bien à usage d’habitation. Si vous êtes dans un tel cas vous pouvez vous adresser à la Soveico qui est un des brokers leaders sur le marché.

Il faut savoir qu’à Paris, le marché peine à répondre à la demande et qu’il est très dur de trouver de la commercialité. Nous proposons une offre de location moyen-terme s’appuyant sur le bail mobilité qui peut être pertinente si jamais vous souhaitez obtenir plus de rendements qu’en location long-terme. 

Transformer son bien commercial pour le louer en Airbnb: le changement de destination

Au sens de l’urbanisme chaque bien possède un usage (commercial ou habitation par exemple) et une destination.  Pour louer en Airbnb toute l’année à Paris ou Bordeaux il faut donc que vous soyez commercial mais aussi que vous ayez la bonne destination. 

Un bien commercial peut être dans l’une des destinations suivantes: 

• Artisanat et commerce de détail 
• Restauration 
• Commerce de gros
• Activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle
• Hébergement hôtelier et touristique 
• Cinéma

Pour louer un bien à usage commercial en location saisonnière, vous devez effectuer un changement de destination auprès de l’urbanisme par le biais d’une déclaration préalable afin de passer à la catégorie “hébergement hôtelier et touristique” – ou effectuer un permis de construire si les travaux envisagés entraînent également des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades.

Les règles pour autoriser ou pas le changement de destination dépendant du PLU de votre ville.  On retient notamment deux points sur lequel il faut être vigilant:

• Il faut toujours que vous ayez des baies lumineuses – donc impossible de changer  la destination d’un local commercial entièrement en sous-sol;
• Si le bien a pour destination d’origine “Artisanat ou commerce de détail” il faut vérifier que la rue ne soit pas assujettie à une protection particulière du commerce et de l’artisanat qui interdit les changements de destinations.

Nous proposons de vous accompagner sur vos changements de destination à GuestReady,  de même que pour vous aider à transformer un bien commercial en hébergement hôtelier ou pour l’exploiter, n’hésitez donc pas à nous contacter !